por extranjeros -13,0% interanual
pagado por extranjeros +9,4% interanual
el total de compraventas -0,9 pp interanual
Fuente: Consejo General del Notariado · 1S-2026
La demanda foránea pierde así peso dentro del mercado residencial español. Las operaciones firmadas por extranjeros representaron el 18,3% del total en el primer semestre, frente al 19,2% del mismo periodo de 2025 y el 20,3% de la primera mitad de 2024. Es el tercer recorte consecutivo de cuota, en un contexto en el que el conjunto de compraventas de vivienda también se ha enfriado.
La caída se concentra en los compradores no residentes
El ajuste no ha sido homogéneo. Los extranjeros residentes concentraron el 63,2% de las operaciones, con un descenso del 9,7%. Los no residentes, que suman el 36,8% restante, recortaron sus compras un 18%, hasta las 22.940 operaciones. Es su menor volumen desde el primer semestre de 2021 y prolonga la tendencia bajista iniciada tras el máximo de la primera mitad de 2022.
Los residentes, en cambio, se alejan del máximo histórico que marcaron hace un año, aunque siguen en niveles elevados en comparación con la serie histórica. La compra de vivienda por parte de quienes ya viven en España resiste mejor que la inversión llegada desde fuera.
Precios al alza en todos los perfiles de comprador
Menos operaciones, pero más caras. El precio medio de las viviendas adquiridas por extranjeros alcanzó los 2.644 €/m², un 9,4% más que un año antes. Los no residentes volvieron a pagar los importes más altos, con 3.493 €/m² y una subida del 11,8%, mientras que los residentes abonaron 2.102 €/m² (+9,8%). Los compradores nacionales se quedaron en 1.971 €/m², un 8,7% más.
Con estos avances, la brecha entre no residentes y residentes marca un nuevo máximo histórico: los primeros pagaron de media 1.391 €/m² más, frente a una diferencia de 1.210 €/m² en el primer semestre de 2025. El dato apunta a un comprador no residente cada vez más selectivo y orientado a producto de mayor valor, una dinámica que mantiene la presión sobre los precios en los enclaves donde se concentra esta demanda.
Cantabria, Canarias y Madrid lideran los descensos
Por comunidades autónomas, solo Castilla-La Mancha (+4,4%) y Extremadura (+3,3%) registraron más compraventas que un año antes. Las mayores caídas se dieron en Cantabria (-20,5%), Canarias (-20,3%) y la Comunidad de Madrid (-19,7%), seguidas de Baleares y la Comunidad Valenciana, ambas con un -15,4%. Los retrocesos fueron más suaves en Cataluña (-9%), Castilla y León y Asturias (-8,2% en ambos casos) y Navarra (-5,3%), mientras que La Rioja y Aragón se mantuvieron prácticamente estables.
El precio medio pagado por los extranjeros subió en 15 de las 17 regiones. Cantabria (+23%) y Asturias (+22,3%) encabezan los incrementos, por delante de Extremadura (+16,4%), la Comunidad Valenciana (+15,6%) y la Comunidad de Madrid (+15,4%), donde el metro cuadrado alcanza los 4.379 euros. Baleares sigue siendo el mercado más caro, con 5.344 €/m². Solo La Rioja (-5,5%) y Navarra (-4,8%) registraron descensos.
La geografía de la demanda también difiere según el perfil. Entre los no residentes, la Comunidad Valenciana concentró 9.250 operaciones, el 40,3% del total de este grupo, seguida de Andalucía, con 5.800 (25,3%). Entre los residentes lidera Cataluña, con 8.516 compraventas (21,6%), por delante de la Comunidad Valenciana, con 8.196 (20,8%), y Andalucía, con 6.007 (15,3%).
Marruecos y Reino Unido encabezan el ranking por nacionalidad
Los compradores marroquíes firmaron el mayor número de operaciones, 4.960, el 8% del total, seguidos de británicos, italianos, rumanos y alemanes. Entre las cinco nacionalidades reúnen el 34,6% de las compraventas. Entre los no residentes predominan los neerlandeses (12,6%), alemanes (11,8%), británicos (10,4%) y polacos (8,1%); entre los residentes, marroquíes (12,4%), italianos (9,2%) y rumanos (9%).
| Nacionalidad | Operaciones | Cuota (%) | Variación interanual (%) | Precio medio (€/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Marruecos | 4.960 | 8,0 | -12,6 | 801 |
| Reino Unido | 4.541 | 7,3 | -21,0 | 2.730 |
| Italia | 4.109 | 6,6 | -9,7 | 2.886 |
| Rumanía | 3.974 | 6,4 | -11,9 | 1.439 |
| Alemania | 3.907 | 6,3 | -18,2 | 3.763 |
Fuente: Consejo General del Notariado · 1S-2026
Solo dos nacionalidades compraron más que hace un año: Venezuela (+10,2%) y Colombia (+7,4%). Las mayores caídas correspondieron a Rusia (-26,2%), China (-26,1%), Estados Unidos (-22%), Bulgaria (-21,6%), Bélgica (-21,3%) y Reino Unido (-21%). Los estadounidenses, pese a todo, fueron quienes más pagaron, 3.948 €/m², seguidos de suecos (3.839 €/m²), alemanes (3.763 €/m²), suizos (3.760 €/m²) y noruegos (3.588 €/m²). En el extremo opuesto se situaron Marruecos, Rumanía, Ecuador y Colombia, todos por debajo de los 1.610 €/m².
El semestre deja un mercado de dos velocidades: la compra extranjera pierde volumen, sobre todo la de quienes no viven en España, pero gana en ticket medio. La distancia creciente entre lo que pagan residentes y no residentes refleja dos demandas cada vez más alejadas, una vinculada a la necesidad de vivienda y otra a la inversión o la segunda residencia. Su evolución en los próximos trimestres será clave para medir la presión sobre los precios en el litoral y en las grandes ciudades.
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