En el debate sobre la vivienda en España suele repetirse la idea de que el mercado está dominado por grandes propietarios o inversores con múltiples inmuebles. Sin embargo, los datos del informe ‘Radiografía del mercado de la vivienda en 2026’, elaborado por Fotocasa Research, ofrecen una imagen muy distinta. La gran mayoría de los propietarios tiene una sola vivienda y la destina a uso residencial.
Según el estudio, el 83% de los propietarios en España posee únicamente un inmueble. Además, casi todos ellos, el 97%, lo utilizan como residencia habitual, lo que refuerza la idea de que la vivienda en propiedad sigue respondiendo, sobre todo, a una necesidad básica de alojamiento.
El perfil mayoritario: una vivienda para vivir
Los datos del informe muestran con claridad que el modelo dominante en España es el de pequeño propietario con una única vivienda. En la práctica, este perfil concentra la mayor parte del parque residencial en manos de particulares. El uso que se da a estas viviendas es también muy claro. El hecho de que el 97% de quienes tienen una sola vivienda la utilicen como residencia habitual confirma su función principal. Tal y como recoge el informe, esto «confirma que la propiedad sigue estando vinculada principalmente a una necesidad habitacional y no a una estrategia de inversión».
Además, el estudio apunta que los usos alternativos dentro de este grupo son prácticamente residuales. Apenas un 1% de estos propietarios destina su vivienda a segunda residencia, la tiene alquilada o la mantiene vacía, lo que muestra la escasa diversificación de este segmento. Frente a esta mayoría, solo un 17% de los propietarios cuenta con más de un inmueble. Dentro de este grupo, el 14% posee dos viviendas y apenas un 3% tiene tres o más, lo que deja claro que la multipropiedad es minoritaria en el conjunto del mercado.
La multipropiedad y el peso del alquiler
A medida que aumenta el número de viviendas en propiedad, también lo hacen los usos distintos al residencial principal. Entre quienes tienen dos viviendas, el 97% sigue utilizando alguna como residencia habitual, pero el resto se distribuye entre segunda residencia y alquiler. En este grupo, el 57% dispone de alguna vivienda como segunda residencia, mientras que el 30% la destina al alquiler. Además, un 9% mantiene alguna vivienda vacía, lo que refleja cierta diversidad en la gestión de estos inmuebles.
La tendencia se intensifica entre quienes poseen tres o más viviendas. En este caso, el 95% utiliza alguna como residencia habitual, pero el uso del resto se diversifica claramente hacia el mercado del alquiler y las segundas residencias. De hecho, el 72% de los propietarios con tres o más inmuebles destina alguno de ellos al arrendamiento. Según el informe, este grupo desempeña un papel relevante en la oferta de vivienda en alquiler, ya que «cuanto mayor es el número de inmuebles en propiedad, mayor es la probabilidad de que alguno se destine al arrendamiento». Asimismo, el 61% de estos grandes propietarios cuenta con alguna segunda residencia, mientras que el 26% mantiene alguna vivienda vacía, una cifra superior a la de los propietarios con menos inmuebles.
La directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, subraya en el informe que la realidad del mercado «muestra una situación muy distinta a la percepción generalizada». Según explica, la propiedad en España está mayoritariamente ligada al uso personal de la vivienda, mientras que la función inversora se concentra en un grupo reducido de propietarios con varios inmuebles. En conjunto, los datos reflejan un mercado donde el pequeño propietario sigue siendo la norma. La multipropiedad existe, pero es minoritaria y se asocia principalmente al alquiler y a las segundas residencias, no a la mayoría del parque inmobiliario.
