La vivienda asequible es un negocio rentable y un compromiso social. Patricia Hernández, CEO de Vía Ágora, cree que el sector ha demostrado un «gran compromiso social», pero «la política social no puede descansar sobre el sector privado». Hay dinero, hay apetito inversor y hay marcos de financiación sobre el papel. El problema es que muchos proyectos no llegan a ver la luz, y los que lo hacen avanzan demasiado despacio para un mercado que no puede esperar.
El mercado residencial español se mueve. «Las entidades financieras nos trasladan su apetito por hacer más operaciones«. Según la directiva, que participó como ponente en la última edición del Real Estate Financing Forum, la financiación no ha experimentado grandes cambios en los últimos años. «Mantiene una fórmula conservadora para preservar el consumo de capital de las entidades financieras basada en las malas experiencias de la crisis inmobiliaria de 2007«. Y solo en contextos de bajo riesgo comercial la predisposición a financiar aumenta: están «más receptivas a financiar compra de suelo finalista en casos específicos».
Lo que sí ha ganado terreno es la financiación alternativa como complemento. Aunque «es bastante más cara» y «cumple su función en determinadas fases del proyecto», Hernández la considera «complementaria pero no sustitutiva de la financiación bancaria».
La construcción industrializada es uno de los grandes argumentos del sector para reducir plazos y costes. Pero «no despegará todo su potencial hasta que exista un marco de financiación adecuado«. Según Hernández, es más sencillo financiar proyectos tradicionales, porque es la fórmula «de siempre». A día de hoy, «el préstamo promotor no permite financiar los anticipos al industrial y esto al final limita las capacidades de ambos», señala la directiva.
El ICO: un elemento diferenciador, pero con asignaturas pendientes
La entrada del ICO como actor en la financiación de vivienda asequible ha cambiado el panorama, especialmente en los proyectos build to rent con componente protegido. Un «elemento diferenciador», pero aún con camino por delante. Para convertirse verdaderamente en una alternativa, aún «debe mejorar sus procesos para agilizar los plazos», matiza la directiva. Aunque la financiación existe, sigue siendo «muy lenta y compleja de gestionar».
El problema no es solo burocrático. Hernández pone sobre la mesa un ejemplo que ilustra la brecha entre la intención normativa y la realidad operativa: existe un marco de financiación de fondos del BEI para inversión en vivienda asequible, pero exige que se invierta en la fase de promoción en lugar de permitir la adquisición del activo llave en mano. «Cuando lo intentas desarrollar, resulta que esos condicionantes tienen unas implicaciones y riesgos fiscales que invalidan la operación». Se anuncian marcos, pero no siempre se pueden ejecutar.
BTS o BTR: diferencias a la hora de conseguir financiación
No todos los proyectos residenciales parten de la misma posición ante el banco. «Es más fácil para build to sell«, admite Hernández. «Los proyectos build to rent son más complejos y dependen más del apetito de cada entidad en el momento de negociar». Una dependencia que añade incertidumbre a un segmento que precisamente necesita estabilidad para atraer al tipo de inversor que se quede con el activo en operación a largo plazo.
La distinción entre vivienda libre y protegida añade otra capa de complejidad. En build to sell, la diferencia no es tan marcada. Pero en build to rent, la vivienda protegida abre la puerta a la financiación ICO, lo que cambia el cálculo. El capital privado, no obstante, responde a variables propias: «depende mucho del proyecto, la ubicación, si es propiedad plena o derecho de superficie/concesión, número de años, escenario de tipos», señala Hernández. No existe una fórmula universal.
La colaboración público-privada: necesaria, pero insuficiente
La colaboración público-privada (CPP) ha demostrado funcionar cuando moviliza suelo finalista desaprovechado y permite arrendar a precios muy por debajo del mercado. Hernández reconoce su valor, pero también sus límites.
El modelo CPP necesita además que los proyectos sean atractivos para el inversor institucional que se quede con el activo en operación. «Debemos atraerle para que escojan estos proyectos frente a otras alternativas de inversión que tienen a su alcance. Necesitamos plazos suficientemente largos, desde luego más de 70 años, y seguridad jurídica», apunta Hernández. Sin esas condiciones, el capital optará por alternativas de inversión más atractivas.
Según la directiva, otra dimensión del problema es el acceso de los inquilinos. La CPP pierde eficacia si los procesos de asignación son lentos o si los potenciales inquilinos no pueden acreditar solvencia, señala Hernández. En este punto, propone «agilizar los procesos de asignación» y darles «alternativas para garantizar el pago, ya que muchos potenciales inquilinos se quedan fuera».
La receta: marcos claros y arrancar ya
Para facilitar el acceso a financiación residencial, España necesita varios cambios. Según el diagnóstico de Hernández, se debe seguir flexibilizando las normas de consumo de capital para las entidades financieras y agilizar la tramitación de operaciones, «especialmente con el ICO».
Además, se necesita coherencia entre el anuncio y la ejecución. «Se anuncian muchas medidas y programas de financiación interesantes, pero luego no llegan a ver la luz muchos de ellos». La directiva es directa sobre las consecuencias de la sobreregulación: «A veces queremos regular hasta la última coma y esto termina volviéndose en contra del objetivo que se tenía». Aunque a futuro es optimista y cree que «vamos a ver un despegue de inversión en vivienda asequible«, la realidad actual es bien diferente. «Necesitamos arrancar ya».
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