Es un lema clásico entre los gurús económicos que dan consejos con el dinero de los demás: fundar una empresa durante una crisis es el mejor momento posible. Así que, si se funda una firma en mitad de la peor crisis económica que ha vivido España desde la Guerra Civil, ¿el silogismo es válido? Steven Weaving, fundador y director de RPE Capital Markets, se quita hierro, pero subraya, con un gesto visual elocuente, que si te dedicas a la consultoría inmobiliaria en España y fundas una empresa en 2010, la curva sólo puede ser ascendente.
A punto de adentrarnos en otra crisis de la que nadie se atreve a ponerle tamaño, revindica el trabajo de empresas como la que dirige: «En los malos momentos se necesitan los consejos de los expertos más que en ningún otro momento».
Porque en los buenos (y con los tipos en negativo), cualquiera puede sacar una rentabilidad alta y llegan los oportunistas. «El precio de los activos tiene más sentido ahora que hace dos años», apunta en relación con esa luna de miel de financiación barata y optimismo pospandémico de los últimos tiempos.
Tampoco considera que, en los niveles que se mueve su firma, haya demasiado impacto a causa de los tipos: «Los grandes inversores y fondos no tienen problema con la financiación, pero tampoco van a comprar cualquier cosa y esperan la oportunidad correcta. Hemos entrado en una época de wait and see y hasta que pase el primer trimestre del año que viene y veamos en qué situación queda la inflación seguiremos en fase de transición».
Eso sí, salva de este efecto oportunidad ciertas inversiones seleccionadas en residencial: «Los inversores en estos momentos están dispuestos a pagar precios más fuertes en el residencial para crecer en el sector y construir su market presence en toda Europa, incluida España», anticipa.
Ex de JLL en el mercado ibérico durante el tramo final de la anterior burbuja inmobiliaria (y comienzo de su estallido), lleva casi 20 años analizando el mercado inmobiliario de España y Portugal y participando en transacciones de calado. Sin olvidar nunca que el dinero se mueve y decide en su Reino Unido natal o desde Alemania. En sus poco más de diez años de existencia, y con un equipo actual de 14 profesionales con una larga experiencia en el sector, RPE ha participado en operaciones por un valor acumulado de 8.500 millones de euros (con casi el 90% concentrado en la península) y la transacción media asesorada se sitúa en 77 millones.
De hecho, la mitad de las operaciones en las que ha intervenido superan los 50 millones, con los que no hay anomalías estadísticas por una operación especialmente abultada. Casi siempre son de calado, como la del pasado mayo, con la compra de Franklin Templeton de casi 10.000 metros cuadrados de oficinas en el @22 de Barcelona que tiene como inquilina a la Oficina de Empleo de Cataluña. En los primeros seis meses de este año, en suma, ya han asesorado operaciones por 750 millones.
Sin embargo, ahora estamos en la segunda parte del año y «hemos sufrido un gran cambio», aunque insiste en que España «tiene una situación mucho más fuerte y los bancos unos balances más sólidos» que con la Gran Depresión. Incluso presenta un valor añadido para el inversor extranjero frente a las potencias europeas: «España seguirá creciendo y, por ejemplo, a los alemanes les encanta el crecimiento«.
De todos modos, «hay luz al final del túnel», que vuelve a situar a partir de la primavera «cuando la inflación esté más controlada» y siempre y cuando los precios dejen de fluctuar como lo están haciendo desde hace un año. Sólo entonces, cuando los inversores comprueben que los precios se estabilizan, se dejará de trasladar el factor de riesgo e incertidumbre a cualquier operación y no se mirará más el comportamiento diario de los swaps.
Eso no impedirá que haya operaciones en el próximo semestre, sobre todo, cuando se traten de activos de calidad y el precio sea el correcto. Los fondos no tienen prisa y no van a pagar por encima de las expectativas: sólo el que tenga que vender sí o sí, y lo haga en consonancia con el ciclo, podrá cerrar la operación.
Esta postura llevó a una serie de cancelaciones en grandes operaciones entre primavera y otoño de este año 2022 por la incertidumbre añadida que originó la guerra de Ucrania a raíz de una inflación que ya iba al alza.
No obstante, «los inversores no han cambiado demasiado en su filosofía y van a seguir apostando por logística y oficinas, ambas de calidad y por el residencial«, sin olvidar la «sorpresa» que ha dado el comportamiento de los hoteles en este último año, después de que se pensara que la pandemia y las restricciones posteriores iban a provocar una catástrofe.
«Otras tendencias apuntan a una mayor calidad de los edificios. Los criterios ESG ahora son importantes y han pasado a ser necesarios a ser obligatorios en apenas dos años. Y no sólo en lo energético sino también en las condiciones laborales de los trabajadores», explica como una novedad que parece haber llegado para quedarse.
