El vínculo entre el medio ambiente y la construcción es una de las aristas más críticas al abordar la contaminación a nivel global. El real estate importa y cada activo cuenta: la forma de construir es crucial y la forma de mantener lo ya construido, también.
La sostenibilidad ha dejado de ser una opción para convertirse en un eje estructural del nuevo modelo inmobiliario. No solo ponderan la ubicación y el número de metros cuadrados: los baremos están cambiando. Más allá del puro cumplimiento normativo, el criterio verde es un ‘must’, una ventaja competitiva que —por suerte— repercute también a nivel económico, impactando directamente en el valor de los activos y su financiación. La eficiencia energética, la seguridad, la salubridad o la accesibilidad son cuestiones cada vez más importantes en el imaginario inversor. Un cambio de paradigma que solo acaba de empezar.
Con motivo del Día Internacional del Medio Ambiente, Aenor, Breeam ES y GBCe analizan en Brains Real Estate News cuál es el impacto del RE en el entorno; qué papel cumplen las normativas europeas; cómo está avanzando el inmobiliario español y cuáles son los grandes retos a futuro para seguir mejorando en esta dirección.
¿Cuál es el vínculo entre medio ambiente y real estate?
Para alcanzar la neutralidad climática en 2050, debemos transformar el sector. Según la Comisión Europea, el inmobiliario es responsable del 40% del consumo energético de la UE y del 36% de las emisiones de gases de efecto invernadero, generadas principalmente durante su construcción, utilización, renovación y demolición, y del 40 al 50% de la producción de residuos. Cifras que ni podemos ni queremos permitirnos, tan solo comparables a las que registran otros pocos ámbitos como el transporte o la agricultura.
El inmobiliario se sitúa en el epicentro del reto climático, pero todavía estamos a tiempo de cambiar el horizonte a futuro. La solución no es dejar de construir, sino cambiar las reglas del juego. Ante la nueva Directiva de Eficiencia Energética, que ha elevado las exigencias regulatorias de cara a 2030, el inmobiliario habrá de ajustar su dinámica en los próximos años para definir una hoja de ruta clara hacia esa meta.
«Edificar y mantener los espacios en los que vivimos y trabajamos es una de las actividades más contaminantes del planeta, por el consumo energético y la extracción de materiales que requiere.» — María Paz Sangiao, Communities Manager de Breeam ES
Con uno de los parques edificados más envejecidos de Europa, la actuación consciente y responsable es una urgencia inaplazable para el real estate español. Tanto en obra nueva como en rehabilitación, repensar la propia dinámica del sector es un paso obligatorio e ineludible.
«El entorno construido es uno de los principales consumidores de recursos naturales y energía, y tiene una influencia directa sobre las emisiones de gases de efecto invernadero, la generación de residuos y la calidad de vida de las personas». — José García, Manager de Soluciones ESG para Construcción en Aenor
Un impacto que también es directo sobre la salud humana. Como parte de la Generación Indoor, «las personas pasamos cerca del 80% de nuestro tiempo en espacios interiores; nuestra vida familiar, nuestro trabajo o nuestros estudios se desarrollan en entornos construidos», detalla Sangiao.
«Si incluyésemos el ser humano en el medio ambiente (que sería lo lógico), mejoraríamos nuestras condiciones de habitar: si iluminamos mejor, si ventilamos mejor, si aislamos mejor, si reciclamos más, si gestionamos mejor el agua… así de sencillo». — Bruno Sauer, Director General de GBCe
¿La sociedad valora los espacios sostenibles?
La sostenibilidad ya no es solo una cuestión reputacional o ética: se ha convertido en valor tangible, en una palanca de rentabilidad entendida más allá del apetito inversor. Por consciencia, por bienestar y por la acuciante necesidad de ahorro, cada vez son más las personas dispuestas a pagar un poco más con tal de asegurar determinados parámetros en los espacios que habitan. En el contexto económico actual, marcado por la inflación y la incertidumbre de los costes regulados, el criterio verde se percibe cada vez más como un escudo financiero frente a la volatilidad energética.
Según la encuesta La sostenibilidad en la demanda de vivienda en 2025, elaborada por Fotocasa y Solvia, el 78% de los compradores estaría dispuesto a pagar más por una vivienda sostenible. En 2024, la cifra se situaba en el 52,3%, lo que demuestra un cambio cultural profundo en la manera de adquirir un inmueble. Sin embargo, hay matices. El criterio desciende en el mercado del alquiler, donde las posibilidades económicas y la capacidad de selección del «activo perfecto» son a menudo distintas.
Si la demanda particular se mueve por el ahorro y el confort, en la inversión institucional el criterio sostenible es un imperativo categórico. Los grandes fondos incorporan los criterios ESG como parte esencial de su gestión del riesgo: un activo que no esté descarbonizado y alineado con las exigencias de la Taxonomía Europea, se descarta para evitar que quede obsoleto financieramente a largo plazo.
La disposición a pagar más no basta si el propio modelo de construcción y mantenimiento no cambia. Y ahí es donde entra en juego una variable que el sector aún debe interiorizar: el ciclo de vida completo del activo.
¿Por qué importa todo el ciclo de vida del activo, y no solo la construcción?
«El impacto de un edificio no termina cuando finaliza la obra». De hecho, «gran parte de su huella ambiental se genera durante décadas de uso». García tiene claro que cualquier estrategia de mejora medioambiental debe contemplar la transformación del parque edificado. Una mirada que ya cuenta con argot propio en el ámbito empresarial: el ACV (Análisis del Ciclo de Vida) tiene cada vez más peso en las conversaciones del gremio. Y «la buena noticia es que el sector inmobiliario tiene una enorme capacidad de impacto positivo», celebran desde Aenor.
«Actuar sobre los edificios existentes y diseñar mejor los nuevos nos permite reducir emisiones, optimizar el uso de materiales, mejorar la eficiencia energética y crear espacios más saludables y resilientes». — José García, Manager de Soluciones ESG para Construcción en Aenor
Aunque el proceso de construcción puede ser «muy contaminante», el posterior uso del activo puede llegar a ser peor. La ineficiencia energética de luminarias, electrodomésticos o sistemas de climatización «resulta más perjudicial a largo plazo», señala Sangiao. Por ejemplo, una mala gestión de los residuos generados puede contaminar gravemente el entorno y deteriorar su biodiversidad, y si no hay sistemas de monitorización y control de caudal, también el consumo de agua puede incrementarse.
«Abordar el diseño del edificio siguiendo criterios sostenibles puede reducir enormemente su impacto ambiental, hacer que su construcción sea más eficiente y optimizar los recursos del edificio hasta el final del ciclo de vida«. — María Paz Sangiao, Communities Manager de Breeam ES
No hay debate. Sauer explica que la construcción de un edificio y sus impactos ambientales abarca 2-3 años; mientras que el uso del edificio y sus impactos ambientales, 50-70 años. Así, «a medida que el tiempo avanza, el edificio se envejece y sus prestaciones para dar confort al usuario disminuyen, al tiempo que también empeoran las condiciones climáticas».
«Un coche tiene que ir a la ITV a partir de cumplir 4 años y cada año requiere más gastos para mantener su funcionamiento. Eso lo consideramos normal; en el caso de los edificios cuesta explicar que un activo inmobiliario tiene un coste para mantener la calidad inicial». — Bruno Sauer, Director General de GBCe
El potencial existe y la voluntad, también. Pero la fotografía real del parque edificado cuenta otra historia.
Estado actual de la cuestión: ¿qué porcentaje del parque edificado español aprueba en sostenibilidad?
«Todavía queda un importante recorrido de mejora. Aunque se están produciendo avances significativos en obra nueva y rehabilitación, especialmente impulsados por la regulación europea y las ayudas públicas, la realidad es que una gran parte del parque inmobiliario actual no alcanzaría los estándares que hoy consideramos sostenibles». — José García, Manager de Soluciones ESG para Construcción en Aenor
Una mirada similar ofrece Sangiao: «si tenemos en cuenta que casi el 80% del parque inmobiliario está obsoleto, el porcentaje estaría en torno al 20%«. Se espera que la cifra, publicada en 2024 por el Observatorio del Alquiler y la Sociedad de Tasación, mejore en los próximos años. Afortunadamente, el futuro será distinto, ya que «el mercado de obra nueva apuesta claramente por la sostenibilidad y cada vez más rehabilitaciones hacen uso de certificaciones».
Según el Boletín Especial sobre Rehabilitación 2025 del Observatorio de Vivienda y Suelo, aproximadamente la mitad de los edificios fueron construidos antes de 1980, bajo estándares normativos, energéticos y sociales que ya no responden a la realidad actual.
«Queda mucho trabajo por hacer, pero existe un fuerte compromiso del sector con la sostenibilidad y, poco a poco, se está renovando el parque inmobiliario para conseguir invertir ese porcentaje». — María Paz Sangiao, Communities Manager de Breeam ES
Profundizando, si se pasa del potencial técnico a la auditoría estricta, la panorámica del sector cambia sustancialmente. Según Sauer, ponderar la actuación o no-actuación es complejo: «es muy difícil de poner una cifra exacta». Desde GBCe, insiste en la necesidad de luchar contra el greenwashing y las autodeclaraciones ambientales de promotoras o entidades financieras. Se necesita siempre una mirada externa: «llamar a un proyecto ‘sostenible’ requiere una revisión por terceros en los documentos de verificación».
«Realmente, ¿se han instalado los materiales saludables, las instalaciones eficientes, la ejecución con calidad, tal y como estaba previsto en el proyecto?», pregunta Sauer. Hoy en día, «los cambios en obra siempre son para abaratar y para bajar calidades y exigencias». Por eso, «es importante tener un control de calidad en obra por parte de un tercero que vigila que el producto final cumple con la sostenibilidad», insiste el directivo.
Atendiendo a las cifras de la cantidad de certificaciones en el sector, el profesional constata que solo un porcentaje muy pequeño aprobaría en sostenibilidad: «estimamos entre un 3% y un 5%«.
Aunque el reto está claro, «las cifras nos indican que solo una parte muy pequeña del sector quiere mostrar ese vínculo con la medición de los impactos», señala Sauer. A nivel mundial, solo entre un 1% y un 3% de la superficie global edificada está certificada con alguna herramienta de medición, según datos de WorldGBC.
Normativa europea y certificación sostenible
Para garantizar el cambio, Europa ha desarrollado dos herramientas clave que regirán el futuro del sector en el continente. La Taxonomía Europea y el marco Level(s) se consideran ya los dos pilares de la UE para medir y clasificar la sostenibilidad en el sector de la edificación.
A pesar de avanzar a menor velocidad que mercados como Austria, Alemania o Francia, GBCe afirma una fuerte aceleración en la verificación de la Taxonomía Europea por parte de entidades financieras, bancos y gestores de fondos en el último año. Un movimiento en el espectro financiero que busca asegurar que el valor de sus activos se mantenga en el tiempo frente a futuras restricciones regulatorias.
Papel de la administración pública
En todo este proceso, la certificación ocupa un lugar destacado en la agenda de un gremio que se esfuerza día a día por ser cada vez más responsable. En España, son muchas las empresas inmobiliarias que han dado el paso para formar parte del cambio, integrando estos criterios y acreditándolos de forma objetiva mediante parámetros claros y estandarizados. Sin embargo, la ambición ha de ser mayor, y el discurso ha de implantarse desde la propia administración.
«A nivel nacional, estamos haciendo un estudio de las convocatorias públicas que incluyen exigencias ambientales y no llegamos al 5% de las licitaciones». — Bruno Sauer, Director General de GBCe
El sector coincide. «Todavía es necesario un impulso en este sentido». García considera imprescindible incorporar en los pliegos de licitación cláusulas más claras y específicas de cara a lograr proyectos realmente sostenibles.
La transformación ya ha empezado. Conjugar rentabilidad, sostenibilidad y excelencia constructiva es posible.
¿Qué parámetros clave mide la sostenibilidad?
La hoja de ruta en esta transición verde pasa por la medición exhaustiva, la cuantificación de distintos parámetros que influyen en la sostenibilidad o no-sostenibilidad de un activo. Para aterrizar la cuestión, se necesita «una guía de requisitos sostenibles contrastados científicamente y que permiten al promotor construir minimizando el consumo de recursos y optimizando los materiales disponibles», señala Sangiao.
¿Qué factores considerar?
¿Cómo avanza el real estate español en el panorama internacional?
El calado de los criterios verdes varía sustancialmente según la geografía y el tamaño del mercado. Europa empuja con fuerza regulatoria mientras el resto del mundo avanza a distintas velocidades, a menudo —y desgraciadamente— condicionado por la política.
La realidad en España: dos grandes brechas
El sector privado nacional muestra madurez en los principales focos económicos. El mercado español «lleva más de una década apostando por certificados de construcción sostenible» y asimilando los compromisos ESG de forma paulatina, destaca Sangiao.
Sin embargo, persisten dos grandes brechas sectoriales, advierte García. Por un lado, la territorial: «si miramos más allá de los grandes núcleos urbanos, en ciudades y localidades pequeñas, la sostenibilidad aún no es una prioridad». Y por otro, la institucional: la administración pública necesita un impulso urgente, abogando por pliegos de licitación con «cláusulas más claras y específicas de cara a lograr proyectos realmente sostenibles».
De momento, la radiografía que hace Sauer es clara: dentro del contexto europeo, España «ni lidera, ni frena… Está en el pelotón», perdiendo la oportunidad de encabezar ámbitos naturales como la gestión del agua, la biodiversidad o la independencia energética.
El contexto global: el liderazgo europeo y el freno de EE.UU.
A escala internacional, «no hay comparación entre el contexto europeo y el resto del mundo», ya que Europa comanda la transición global abordando con la máxima complejidad retos como la descarbonización, la calidad del aire o la economía circular, señala Sauer.
En este tablero, potencias como China avanzan rápido en materias específicas como las energías renovables, pero se quedan rezagadas en el resto de los ámbitos edificatorios. El punto discordante lo pone Norteamérica: Sauer lamenta que Estados Unidos «ha pisado el freno de una manera incomprensible». Una visión que comparte García. Al estar la sostenibilidad «muy politizada y a merced de las políticas» de Washington, los constantes cambios de rumbo en sus normativas medioambientales terminan por «desconcertar al sector inmobiliario y a los ciudadanos» en todo el planeta.
Esta parálisis global evidencia que, aunque Europa presente cifras de mejora, el avance general no es el que debería. Una situación «normal», según Sauer, ya que «hay muchos países en desarrollo que tienen un crecimiento de la población y aplican las formas de construir de los países ‘desarrollados’, porque son las mismas entidades financieras y las mismas empresas de materiales que han actuado en Europa y reproducen sus fórmulas en el resto del mundo». Una inercia que el directivo define como «una fórmula probada de ‘éxito empresarial’, pero nefasta para el medioambiente».
Construir sostenible ya no es una ventaja competitiva, sino el mínimo exigible. El diagnóstico está hecho. Los datos, sobre la mesa. Los expertos, alineados. Lo que falta no es información ni tecnología: es decisión. Construir mejor, rehabilitar más y exigir más desde la administración pública no son opciones, sino la única hoja de ruta posible para un sector que tiene en su mano una parte desproporcionada del problema, y también de la solución.
En la inversión institucional probablemente hablaríamos de un 9 o un 10. Los inversores institucionales ya incorporan criterios ESG como parte esencial de sus procesos de análisis y gestión del riesgo. Un activo que no esté alineado con estos criterios no entra en la estrategia de inversión.
En el ámbito particular la importancia también crece rápidamente. El comprador valora cada vez más aspectos como el ahorro energético, el confort, la salud o la sostenibilidad de los materiales.
En ambos casos sería el 10, independientemente de las razones por las que un particular o una organización decide certificar. Por una parte, está el compromiso real con el medio ambiente y la sociedad, pero también está la seguridad normativa frente a las nuevas regulaciones nacionales y europeas.
Otro motivo importante es el económico. Un activo sostenible consume menos, por lo que sus gastos operacionales y de mantenimiento son menores. Esta circunstancia favorece la revalorización del activo, cuyo ciclo de vida será mayor funcionando al 100%. Además, es importante destacar el acceso a la denominada financiación verde, tipos de interés más favorables en hipotecas y préstamos para aquellas personas y compañías que realmente demuestran la sostenibilidad de su edificio a través de un tercero independiente.
Por último, los edificios sostenibles favorecen la salud física y mental de sus ocupantes y son más atractivos por el usuario, visitante, etc. Actualmente existe una extensa bibliografía que analiza estos beneficios y cómo la sostenibilidad ha pasado de ser un atributo diferencial a convertirse en un requisito básico para los ocupantes, influyendo directamente en la selección o descarte de edificios por parte de clientes particulares o institucionales.
Un activo sostenible cubre varios temas y objetivos. Para un inversor institucional, tener un activo descarbonizado y alineado con la taxonomía da garantía de valor financiero a largo plazo, por tener un activo protegido contra más restricciones regulatorias en el futuro.
Para un inversor particular, aspectos como el bajo consumo energético, la calidad del aire, el bajo mantenimiento o un mayor grado de adaptabilidad —temas que afectan al uso real del activo— son más importantes, y tendrán más valor.
Las normativas europeas establecen el marco de actuación y marcan el rumbo que debe seguir el sector. Las certificaciones desempeñan un papel complementario e igualmente relevante: convierten esos objetivos en indicadores medibles y verificables.
Además de garantizar el cumplimiento de determinados requisitos, sirven como herramienta de gestión, permiten comparar activos, aportan confianza a inversores y usuarios y ayudan a combatir el greenwashing mediante evaluaciones independientes y objetivas.
Es indispensable que las normativas europeas incrementen sus exigencias medioambientales para actualizar el estándar normativo a las necesidades ambientales y sociales actuales. Los edificios deben minimizar sus consumos y ser accesibles para todo el mundo, pero solo desde una exigencia normativa pueden aplicarse medidas sostenibles de forma homogénea.
Los certificados de construcción sostenible tenemos la obligación de ir siempre un paso más allá de la normativa vigente y somos una alternativa privada y voluntaria para aquellas empresas que no se conforman con cumplir lo mínimo obligatorio. Quien apuesta por Breeam puede afirmar que se ha sometido a la evaluación de un tercero independiente para acreditar que su edificio cumple unos requisitos sostenibles mucho más exigentes que los de un edificio que únicamente cumple con las exigencias normativas.
Ambas juegan el mismo papel: conseguir la transformación de un sector económico hacia una economía baja en carbono, sostenible, saludable, humana. La diferencia está en que las certificaciones son instrumentos que actúan en una fase muy temprana de transformación del mercado, por iniciativa propia del mercado, para los agentes que quieren estar por delante de la regulación y obtener un producto de más calidad que el estándar. La regulación es el instrumento que tiene que conseguir que el resto del mercado se sume a la transformación, con valores mínimos de mejora, pero que ya son mejoras.
Muchas veces los sellos aportan datos de la capacidad de transformación del mercado que pueden servir para definir las nuevas exigencias regulatorias.
España está avanzando en la dirección correcta, aunque todavía existe margen de mejora respecto a otros mercados europeos más maduros.
La Taxonomía Europea está ayudando a homogeneizar criterios y a orientar la financiación hacia proyectos sostenibles, mientras que Level(s) aporta una metodología común para medir el desempeño ambiental de los edificios durante todo su ciclo de vida.
Cada vez más agentes del sector están incorporando estos marcos de referencia, especialmente aquellos vinculados a inversión institucional y financiación sostenible. La tendencia es claramente positiva y seguirá acelerándose durante los próximos años.
Hay que tener en cuenta que son marcos regulatorios en constante evolución y que no se han desarrollado completamente en algunos ámbitos. No obstante, el mercado inmobiliario español es uno de los mejor preparados para afrontar estas normativas.
La Taxonomía Europea y Level(s) son relativamente recientes. Breeam se adaptó al mercado español en el año 2010 y, desde entonces, ya hay empresas operando con nuestro certificado. En ellas, la aplicación de criterios medioambientales está integrada en sus procesos.
Además, en Breeam realizamos un estudio de sinergias con la Taxonomía Europea, revelando que nuestras demandas están por encima de la taxonomía en el ámbito de la construcción. Por lo tanto, las empresas del sector que trabajen con nuestro certificado ya están alineadas con las demandas ambientales de estos nuevos marcos regulatorios.
Bien, pero nunca es suficiente. Desde hace un año vemos una aceleración en la validación y verificación de la Taxonomía Europea por parte de las empresas financieras, bancos, fondos y gestores de fondos. Cada semana nos entran registros de proyectos que quieren asegurar que el valor de su activo se mantiene en el tiempo. Vamos más lentos que otros países europeos como Austria, Alemania o Francia, pero confiamos en que en poco tiempo llegaremos a sus niveles de entendimiento de la necesidad de estar alineados con la Taxonomía.
Somos optimistas. Existe una mayor concienciación por parte de promotores, inversores, constructoras y usuarios finales. La sostenibilidad ya forma parte de la estrategia empresarial y de inversión.
Desde Aenor queremos seguir acompañando al sector mediante soluciones que aporten rigor, confianza y transparencia, ayudando a transformar la sostenibilidad en un elemento tangible y verificable.
Desde luego. La máxima de Breeam es ir un paso más allá de la normativa vigente. Con motivo del plan europeo de descarbonización del continente en el año 2050, las normativas medioambientales han incrementado considerablemente su grado de exigencia, lo que a su vez nos ha impulsado a una actualización de nuestros manuales técnicos.
Nuestro volumen de proyectos evaluados se incrementa cada año, lo que significa que la sostenibilidad ya no es una simple opción del mercado: se ha convertido en un concepto presente y futuro entre todas las empresas que operan en el sector inmobiliario.
Sí, parcialmente sí. Los cambios en los modelos económicos de un país se consiguen a través de la visión, la información, la formación, la financiación y la regulación. Estamos a punto de tener una regulación (EPBD y CTE) que obliga a interiorizar ese cambio. Muchos agentes ya lo tienen asumido, pero siempre hay una parte de la sociedad que necesita la obligatoriedad de una ley para entender los cambios. Antes de 2030, la descarbonización de nuestro sector habrá dado un gran salto.
Igualmente, el sector financiero se ha puesto las pilas invirtiendo o financiando el real estate de una manera más sostenible gracias al reglamento europeo de la Taxonomía Financiera.
- —Parque edificado construido antes de 1980: Boletín Especial sobre Rehabilitación 2025, Observatorio de Vivienda y Suelo. publicaciones.transportes.gob.es
- —80% del parque en alquiler obsoleto energéticamente: Observatorio del Alquiler y la Sociedad de Tasación. observatoriodelalquiler.org
- —40% consumo energético / 36% emisiones GEI / 40-50% residuos: «La construcción tiene una responsabilidad ante el planeta», European Building Summit. europeanbuildingsummit.com
- —1-3% de la superficie edificada mundial con certificación sostenible: Global Status Report for Buildings and Construction, UN Environment Programme / GlobalABC / WorldGBC. globalabc.org
- —80% del tiempo en espacios interiores (Generación Indoor): The National Human Activity Pattern Survey (NHAPS): A Resource for Assessing Exposure to Environmental Pollutants, Neil E. Klepeis et al. Laboratorio Nacional Lawrence Berkeley, 2001. indoor.lbl.gov
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