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El futuro del mercado de la vivienda, a merced del BCE y de la inflación

El economista Gonzalo Bernardos prevé que la compraventa de viviendas crezca un 15% en 2022, cayendo solo al 11% en el peor de los escenarios.

El mercado de la vivienda se sitúa a merced del BCE y de la inflación

«Veo un 2022 magnífico para la vivienda. Lo puede descafeinar una subida de los tipos de interés por encima del 1% o una inflación muy elevada que genere pánico en compradores», explica Gonzalo Bernardos, economista y profesor de la Universidad de Barcelona, en la presentación del informe de mercado de Engel & Völkers para 2021 y 2022.

El prestigioso economista pronostica un año positivo para el sector residencial, pero avisa de que las circunstancias macroeconómicas condicionarán la evolución final. «El mercado no ha notado la guerra porque muchas operaciones ya están cerradas, pero lo normal es que se ralentice entre abril y junio. Si la Unión Europea deja de comprar petróleo y gas a Rusia, las materias primas subirán considerablemente, generando inflación. Esto sí puede generar una desaceleración», argumenta.

En sus previsiones contempla que el número compraventas, en 2022, crezca un 15%, respecto a 2021, hasta las 750.000. En el peor de los escenarios recorta sus previsiones hasta un crecimiento del 11%-12%. «Estamos yendo a una velocidad increíble», resalta.

Falta de vivienda de obra nueva

Bernardos reclama soluciones para la obra nueva: «Hay poca obra nueva, solo 100.000 unidades salen al mercado año. El número es increíblemente bajo y es un problema porque hay una demanda latente que calienta el mercado de segunda mano«.

El economista de la Universidad de Barcelona cree que el sector promotor español se enfrenta a un enorme problema. «Las promotoras propiedad de fondos de inversión tienen planes a 5 o 7 años, por lo que no entran en grandes procesos de urbanización, causando una falta de suelo disponible. El promotor pequeño y mediano no tiene dinero para grandes desarrollos, que llevan entre 5 y 15 años y en los que los ayuntamientos ponen todo tipo de trabajas», señala.

Gonzalo Bernardos concluye que será muy difícil, en el medio plazo, alcanzar un pipeline anual de 250.000 viviendas, al menos que los bancos empiecen a financiar suelo o las empresas pequeñas y medianas cojan tamaño. Además, pronostica que, en el momento que las acciones de las promotoras cotizadas se acerquen a su valor en nav, los fondos desinvertirán de sus posiciones españolas.

Comportamiento del residencial por zonas

Constanza Maya, directora de expansión de Engel & Völkers, señala que Madrid presenta una fortaleza inigualable. «Madrid es la ciudad que más ha crecido en precio, un 12%, con una gran demanda nacional y un regreso de los extranjeros», explica. A su vez alerta que se trata de la región de España donde los compradores más recurren a financiación, un 60% de ellos, frente al 56% del año anterior.

La media de las transacciones cerradas por la inmobiliaria fueron a un precio de 6.000 euros por metro cuadrado, pero alguna alcanzó los 13.000 euros.

En el caso de Barcelona, detecta un estancamiento de los precios, en 4.500 euros por metro cuadrado. «En 2021, hubo un 50% más de compraventas que en 2020 y para 2022 prevemos que esta cifra crezca un 20%», señala la directora de expansión de la compañía.

También, Maya destaca el comportamiento de Valencia: «Los precios han crecido un 6% y hemos tenido el doble de operaciones que en el año anterior. Además, se ha colocado como la tercera comunidad de España con mayores compraventas por parte de extranjeros».

En lo que respeta a Engel & Völkers cerró el año con un volumen transaccional de 3.000 millones de euros y un récord a nivel internacional, según confesó Juan-Galo Maciá, CEO de la inmobiliaria.

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