Sin más oferta, el problema en el mercado residencial no se solucionará. Brains Real Estate News analiza el panorama actual en los mercados de obra nueva y suelo, junto con Carolina Roca, presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).
En el segmento de obra nueva, «la falta de oferta ha sido y seguirá siendo la gran protagonista que arrastrará al resto de variables». Con una economía que seguirá creciendo, la directiva cree que la demanda seguirá presionando los precios al alza a un ritmo menor, pero todavía por encima de la inflación.
Precisamente la alta demanda y el nivel de actividad de compraventa han hecho de «un año de crecimiento y consolidación para el inmobiliario español», que cierra con un aumento interanual estimado del 10,3% en el número de compraventas, superando las 700.000 transacciones. «Los precios en ascenso y el fuerte interés inversor han demostrado el potencial del mercado, pero también los desequilibrios estructurales que requieren respuesta política y sectorial«, opina Roca.
Si pudiera pedir un deseo para el real estate español de cara a 2026, se decantaría por hacer de este el «año de cambios valientes y disruptivos en el sector, donde todos los agentes (públicos y privados) prioricen el objetivo del acceso a vivienda por encima de los intereses particulares». Una meta que solo puede conseguirse mediante una «sociedad civil fuerte», en su opinión.
Evolución del precio en el mercado de obra nueva
En 2025, el precio de la vivienda de obra nueva en España ha mostrado un fuerte incremento con una subida estimada cercana al 10% respecto al cierre del año anterior. «Este aumento se explica fundamentalmente por el mantenimiento de una demanda que continúa superando a la oferta, con especial intensidad en la vivienda de obra nueva y en los principales mercados urbanos y destinos turísticos», explica Roca.
Su previsión de cara al año que entra es que los precios continúen al alza, pero con un crecimiento más contenido que en 2025. Si el síntoma persiste, el problema seguirá siendo el mismo: la profesional opina que el aumento del número de viviendas no será suficiente para equilibrar la elevada demanda, intensificando así las dificultades de acceso a la vivienda.
Demanda de obra nueva por tipología de vivienda y ubicación
Roca explica que el pasado ejercicio la demanda de obra nueva en España se mantuvo fuerte, aunque con una marcada disparidad por tipología y ubicación. «Las viviendas más solicitadas están especialmente en las grandes ciudades (Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia) y en municipios metropolitanos, donde el perfil comprador prioriza pisos nuevos por su ubicación y servicios».
En cuanto a la tipología de viviendas, se sigue apostando mayoritariamente por viviendas en altura (95%) pero con la misma superficie media (106 metros cuadrados) que en 2024, según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (Mivau).
Costes de construcción y materias primas
Respecto a los costes de construcción, la presidenta de Asprima explica que el importe siguió subiendo el pasado ejercicio, con cifras que reflejan incrementos en materiales, pero sobre todo en mano de obra (+12,4%) respecto a años previos, de acuerdo al Mivau.
Una situación que no parece que vaya a solucionarse en el corto plazo. «La tendencia general es de elevación de costes por encima de la inflación, con incrementos posiblemente más moderados que en años recientes, pero sin expectativas de descensos significativos en materiales o mano de obra en el corto plazo, lo que seguirá influyendo en los costes de producción de vivienda».
El gran reto en la promoción de vivienda de obra nueva
De cara a los próximos años, la directiva cree que el gran reto en la promoción de vivienda de obra nueva, de forma clara y transversal, es «incrementar la oferta de vivienda (especialmente asequible) en un contexto de fuerte demanda, elevados costes y marcos regulatorios complejos».
Los deberes son varios. En su opinión, el sector debe insistir en solucionar el mercado de suelo y la agilidad administrativa, lograr una estabilidad normativa y seguridad jurídica, mediante una colaboración público-privada efectiva que derive en la atracción de inversión para seguir desarrollando suelo.
«Hay que poner especial hincapié en el suelo y la agilidad administrativa, lograr una estabilidad normativa y seguridad jurídica gracias a una colaboración público-privada efectiva que derive también en la atracción de inversión para desarrollar nuestra materia prima, el suelo»
E insiste: «sin aumentar la oferta, el problema de acceso a la vivienda no se resolverá, y ese es el desafío clave de los próximos años».
Inversión en suelo residencial
En términos de inversión, el mercado de suelo ha mantenido durante el 2025 «un buen ritmo, con previsiones similares para el año que entra, pero claramente insuficiente para dar solución a las necesidades de vivienda existentes».
El próximo año será clave para la ejecución de nuevos desarrollos, con un fuerte enfoque en aumentar el parque de vivienda asequible y protegida mediante la colaboración público-privada. En Madrid, la presidenta de Asprima asegura que destacarán zonas como Los Berrocales, Valdecarros, Ahijones y Cerros.
Perfil inversor en la compraventa de suelo
«Por paradójico que parezca, el suelo es un bien escaso dados los largos plazos de transformación del mismo». Roca explica que los perfiles inversores con más actividad en la materia prima del inmobiliario son, principalmente, grandes promotores e inversores que buscan posicionarse en desarrollos ya finalistas tanto para BTR como para BTS.
El gran reto es, en su opinión, «atraer capital extranjero al desarrollo de suelo, que no deja de ser una gran infraestructura». Sin embargo, la directiva achaca a la falta de previsibilidad de los tiempos de desarrollo el freno de estas inversiones, y haciendo «aún más necesarias las reformas normativas que deshagan este nudo gordiano».
Retos del desarrollo del mercado de suelo en 2026
El principal reto es convertir suelo en vivienda a tiempo, a coste razonable y con seguridad jurídica. «Desde Asprima, hemos aportado claves que, a nuestro juicio, son imprescindibles para desbloquear el mercado de suelo». Según Roca, es fundamental y necesario agilizar las licencias y el planeamiento. La estabilidad normativa y la seguridad jurídica son esenciales para desatascar los cuellos de botella existentes.
En este sentido, la Ley LIDER (Ley de Impulso del Desarrollo Equilibrado de la Región) del nuevo marco urbanístico de la Comunidad de Madrid, impulsada por el Gobierno regional para unificar normativas y agilizar la gestión del suelo, será la encargada de simplificar trámites y reducir la judicialización de los desarrollos urbanísticos, buscando un equilibrio entre inversión privada y necesidades sociales, matiza Roca.
Por otra parte, Roca asegura que «la fiscalidad del suelo en España es un complejo entramado de impuestos (IVA, ITP, IRPF, Plusvalía Municipal, etc.) que, junto a las limitaciones urbanísticas, encarece el suelo y por ende la vivienda». La profesional lo tiene claro: «es necesario reducir toda esta carga para fomentar el desarrollo».
Como recomendación literaria, la profesional escogería para el gremio dos libros que le resultan especialmente relevantes: ‘Tres millones de viviendas’, de Jorge Galindo, y ‘Madrid DF’, de Fernando Caballero.
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