El debate sobre la crisis de vivieneda en España entra en una nueva fase. Con precios del alquiler en máximos y una construcción insuficiente, la conversación se centra en la raíz del problema: la falta estructural de oferta.
Esta es la tesis que vertebró el encuentro ‘Mercado del alquiler en jaque: ¿qué cambia con tres millones de viviendas?’, organizado por la Asociación de propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval) y Vivara.
En este caso, el protagonista encuentro, que destacó la necesidad de movilizar hasta tres millones de nuevas viviendas en la próxima década, fue Jorge Galindo, sociólogo, director adjunto del Centro de Políticas Económicas de la Escuela Superior de Administración y Dirección de Empresas (Esade) y autor del libro ‘Tres millones de viviendas‘. Llàtzer Puigpelat, Chief Revenue Officer de Vivara, y Laura Fernández, directora general de Asval, actuaron como moderadores el encuentro.
«Una provocación basada en evidencia». Según Galindo, el título de la obra se basa en datos y análisis comparado para defender una idea clara: la abundancia como vía para afrontar la crisis habitacional.
Este enfoque en las cifras sitúa el problema de la vivienda lejos de la crisis de exceso que caracterizó a la burbuja de 2008, apunta el sociólogo. Su postura es clara: si el foco sigue puesto en la vivienda ya construida, la solución a medio y largo plazo es inalcanzable.
Escasez de vivienda: el foco del problema
El diagnóstico es contundente: España arrastra un déficit de vivienda que se agrava año tras año. La proporción de creación de nuevos hogares frente a las viviendas iniciadas en los últimos años es de aproximadamente dos a uno. Es decir, por cada dos nuevas unidades familiares netas que se crean (sean unipersonales o multipersonales), solo se inicia o termina una vivienda.
En su opinión, pretender resolver el problema desde la escasez actual, «con una mentalidad o una manera de aproximar al problema de suma cero», que solo contempla la vivienda que ya está construida. Por eso, «pensar en cómo poner esa vivienda ya construida a disposición de la nueva demanda», es necesario, pero no suficiente.
Vivienda vacía y vivienda de alquier a corto plazo: ¿la solución?
Normalmente, al hablar de esta vivienda ya construida suelen tenerse en cuenta dos tipologías que actualmente no forman parte del mercado residencial a largo plazo: la vivienda vacía (sin uso) y la destinada al corto plazo o al alquiler vacacional. Sin embargo, Galindo no cree que esta vaya a ser la solución en las áreas metropolitanas de alta demanda. «No nos va a dar suficiente músculo».
En España, la vivienda vacía se concentra en los municipios donde no tiene lugar la nueva demanda, la creación de hogares: municipios pequeños, más bien aislados, que han experimentado un paulatino proceso de éxodo rural en las últimas décadas.
En las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas, sin embargo, la vivienda vacía es «mucho más comedida en cuanto a la demanda». Por ejemplo, en 2019, el Ayuntamiento de Barcelona hizo un censo en el que visitó 100.000 viviendas sospechosas de estar en esta situación, y solo confirmó como tal 10.000 unidades.
Por otra parte, estaría la vivienda destinada al alquiler a corto plazo. Según datos sobre alquiler vacacional del INE, habrían en torno a 18.000 unidades en la provincia de Barcelona, 11.000 registradas en Inside Airbnb, y otras 3.000 y pico registradas en alquiler de temporada, de acuerdo a datos de Idealista.
Sumando ambas cifras, «estamos hablando de una magnitud bastante menor a la demanda de creación de nuevos hogares que se crea en Barcelona»: en torno a 478.000 entre el 2024 y el 2039, según el INE. La situación, según Galindo, sería similar en otras grandes plazas como Madrid o Valencia.
Previsiones del INE: más de tres millones de hogares en los próximos 15 años
El factor demográfico eleva la alarma: a nivel estatal, el INE prevé la creación de más de tres millones de nuevos hogares netos entre 2024 y 2039. Un déficit acumulado al que se suma la denominada «demanda reprimida», que se manifiesta en la baja y decreciente tasa de emancipación.
El porcentaje de personas entre 18 y 34 años que viven de forma independiente ha caído del 42% en 2015 al 33% el año pasado. Cientos de miles de jóvenes están esperando un lugar al que llegar, lo que subraya la urgencia de ampliar el stock.
Precios y la «burbuja por FOMO»
El incremento sostenido de los precios, tanto de compra como de alquiler, no es más que un síntoma de la escasez cronificada, sostiene Galindo. En este contexto, aparece lo que el sociólogo denomina «burbuja por fomo» (por el Fear Of Missing Out). El concepto se refiere al miedo a que los precios sigan subiendo, que empuja a familias a adelantar decisiones de compra, tensionando al alza tanto sus ahorros como su capacidad de endeudamiento.
Al mismo tiempo, esta misma escasez convierte a la vivienda en un activo de inversión altamente atractivo, lo que genera una demanda adicional. Si bien el Banco de España no detecta señales de alarma comparables a 2008, el entorno actual es de tal incentivo a la compra que tensiona los segmentos con menor solvencia, llevando a familias a asumir mayores riesgos hipotecarios, insiste Galindo. La respuesta a la subida de precios, por lo tanto, reside en el desbalance entre oferta y demanda.
Menos oferta, menos calidad y más ‘fila’
En un mercado tensionado, las medidas intervencionistas como el el límite del precio de los alquileres, se convierten en políticas de suma cero o, peor, contraproducentes.
Cataluña podría ser un ejemplo. La evidencia académica, incluyendo un estudio publicado por Sareb, demostró que si bien la anterior regulación de rentas redujo los precios, también redujo la oferta medida por contratos firmados. El riesgo es claro: cualquier política que reduzca la oferta de residencial de largo plazo es «lo contrario a lo que necesitamos«.
En este punto, el director adjunto del Centro de Políticas Económicas de Esade señala un efecto adicional: el deterioro de la calidad de las viviendas disponibles para alquiler. Al topar el precio pa el precio, la propiedad de la vivienda tiene menos incentivos para invertir en la mejora o el mantenimiento del inmueble.
La crítica más incisiva de Galindo a las políticas intervencionistas en el parque existente se basa en que estas constituyen un esfuerzo por «organizar la escasez» en lugar de resolverla. Para ilustrarlo, el autor emplea la analogía de «la fila» (o casting), un símil gráfico de la dinámica actual del mercado de alquiler.
En ciudades de alta demanda, la búsqueda de vivienda se traduce en una «fila larguísima» de potenciales inquilinos compitiendo por un número limitado de propiedades. Cuando el Estado implementa medidas regulatorias, su enfoque se centra en «ordenar la fila» (por ejemplo, mediante la declaración de perfiles vulnerables o la limitación de precios). Aunque bienintencionado, el enfoque es contraproducente por una razón fundamental: desalinea los incentivos e introduce un riesgo moral significativo para los propietarios.
Cuando el riesgo de impago o la morosidad recae casi totalmente sobre el propietario (agravado por tiempos de ejecución de desahucio de 24 meses de media), este tiene un incentivo estratégico para seleccionar al inquilino con mayor capacidad económica o mayor cantidad de avales. Esto resulta en que la regulación bienintencionada acaba dejando «más atrás en la fila» precisamente a los perfiles más vulnerables que se pretendía proteger.
Hacia la abundancia: incentivos y regulación «quirúrgica»
La solución pasa por un poder del Estado que no emana del BOE, sino de la capacidad real de intermediación y la movilización de nueva oferta. Las políticas deben alinearse con los incentivos, así lo explica Galindo:
- Seguro público de alquiler
Modelos como el de Francia o la intermediación fuerte, como el programa Bicigune del País Vasco, alivian el riesgo del propietario y facilitan el acceso a perfiles menos solventes. - Parque social de alquiler
España cuenta con poco más de 300.000 viviendas de alquiler social, muy por debajo de la media europea. Un objetivo ambicioso sería duplicar este parque, lo que reduciría la presión del mercado libre para los perfiles más vulnerables. - Incentivos a la movilización
Desde su perspectiva, se deben implementar mecanismos que penalicen la vivienda sin uso y bonifiquen a quienes movilizan sus inmuebles hacia el alquiler de largo plazo, incluyendo ayudas a la rehabilitación. - Regulación de alquiler de corta duración
Las políticas deben ser de «bisturí», no de «martillo». En lugar de regulaciones generalistas de licencias, el sociólogo propone aplicar impuestos temporales y quirúrgicos a nivel de barrio en zonas saturadas por el alquiler de corta duración. Sin embargo, esto solo tiene sentido si el alquiler de larga duración tiene una regulación razonable.
«Lo que no creo que podamos tener sea impuestos a la corta duración y al mismo tiempo control de alquileres en el otro lado. No, porque eso atrapa a la oferta entre opciones que no son atractivas», opina el profesional.
Desbloqueo urbanístico y competencias
El desarrollo de nueva vivienda se enfrenta a un doble desafío: la fragmentación competencial y la oposición social a nivel local: el fenómeno NIMBY (not in my backyard), referido a un grupo de personas, generalmente residentes de una zona o vecindario, que en principio están a favor de ciertas iniciativas o desarrollos (como la construcción de viviendas, infraestructuras, etc.), pero se oponen firmemente a que esos proyectos se ubiquen cerca de sus hogares.
Para desbloquear la situación, Galindo propone un enfoque pragmático basado en simplificar los trámites y facilitar el proceso a quienes sí quieren hacerlo. La simplificación administrativa pasaría por revisar la multitud de informes que se exigen para un desarrollo urbanístico y eliminar los cheques duplicados que actúan como bloqueo. Por otro lado, la aceleración del proceso supondría abrir la mano a nivel estatal para que las comunidades autónomas y ayuntamientos que deseen construir puedan hacerlo más fácilmente.
Según el autor, la solución pasa por un cambio de narrativa que reconozca la escasez como la raíz del problema y abandone las soluciones de corto plazo para abogar por una mirada largoplacista basada en datos, estabilidad jurídica e incentivos.
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