Goteras sin resolver, electrodomésticos averiados, humedades que nadie quiere asumir. Las reparaciones en viviendas de alquiler son una de las principales fuentes de conflicto entre propietarios e inquilinos. La Ley de Arrendamientos Urbanos fija quién debe responder en cada caso, pero la casuística real es mucho más compleja.
Quién paga las reparaciones según la LAU
El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece una distinción fundamental: el arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, mientras que el inquilino asume las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por uso ordinario.
Según explica Arantxa Goenaga Llorca, abogada experta en derecho inmobiliario y socia de AF Legis, «la ley no establece una cantidad mínima para las reparaciones que debe asumir el inquilino». Lo determinante, señala, «no es el precio de la avería ni el coste de llamar a un técnico, sino si el problema deriva del uso normal de la vivienda o del estado de sus instalaciones».
Goteras y filtraciones: el propietario no puede esperar
Las goteras, filtraciones y humedades concentran una parte importante de los conflictos en arrendamientos. Con frecuencia, el propietario alega que el problema puede proceder de otro piso o de elementos comunes del edificio, y en tanto no se determina el origen, nadie actúa.
La ley, sin embargo, no admite esa dilación. Goenaga es contundente: «Si aparecen filtraciones o humedades que afectan a la habitabilidad, el propietario no puede limitarse a esperar a que se determine el origen del problema». La obligación de conservación implica reparar primero y reclamar después al responsable, ya sea otro propietario o la comunidad.
De dónde procede la filtración: tres escenarios
| Origen de la filtración | Responsable | Quién asume la reparación |
|---|---|---|
| Otra vivienda del edificio | Propietario del piso origen | Ese propietario o su seguro |
| Elementos comunes (cubierta, fachada, bajantes) | Comunidad de propietarios | Comunidad de propietarios |
| Instalaciones propias (tuberías, impermeabilización) | Arrendador | Propietario del piso alquilado |
En todos los casos, el propietario del inmueble arrendado está obligado a llevar a cabo cuantas acciones sean necesarias para resolver el problema, incluyendo acciones legales contra el responsable si el daño proviene de un elemento comunitario o de otro copropietario. Si acredita haber actuado con diligencia, no podrá derivársele responsabilidad, y podrá reclamar al responsable cualquier reducción de renta que haya tenido que aplicar al inquilino durante el período afectado.
Humedades estructurales: el argumento de la ventilación no basta
Las humedades también generan disputas frecuentes. Un argumento habitual por parte de propietarios es atribuirlas a una ventilación insuficiente del inquilino. Sin embargo, cuando las humedades responden a defectos de aislamiento, impermeabilización o problemas estructurales, la responsabilidad recae sobre el arrendador.
Electrodomésticos, persianas y cisternas: la casuística más habitual
Cuando una vivienda se alquila con electrodomésticos, la pregunta sobre quién corre con la reparación surge de manera casi inevitable. La respuesta, nuevamente, depende del origen del fallo.
| Supuesto | Responsabilidad |
|---|---|
| Electrodoméstico averiado por desgaste o antigüedad | Propietario |
| Electrodoméstico dañado por mal uso o negligencia | Inquilino |
| Tuberías con corrosión u oxidación por paso del tiempo | Propietario |
| Cambio de bombillas, pequeñas reparaciones de grifos | Inquilino |
| Persiana rota por manipulación incorrecta | Inquilino |
| Mecanismo de cisterna deteriorado por el paso del tiempo | Propietario |
| Instalación eléctrica defectuosa por antigüedad | Propietario |
Goenaga advierte que «muchos conflictos surgen con electrodomésticos antiguos, con persianas o con cisternas, donde es necesario determinar si el fallo se debe al desgaste natural del sistema o a un uso incorrecto«. La dificultad se acentúa cuando el inquilino lleva varios años en el inmueble y resulta difícil diferenciar entre uso ordinario y agotamiento de la vida útil del elemento.
- Requerir formalmente la reparación por escrito y documentar los daños.
- Reclamar judicialmente la reparación si la avería afecta a la habitabilidad.
- Solicitar una reducción de la renta proporcional al perjuicio sufrido.
- Resolver el contrato si la vivienda deja de reunir condiciones adecuadas de habitabilidad.
La importancia de preverlo en el contrato
Los contratos de arrendamiento habitualmente no especifican con detalle qué corresponde reparar a cada parte. Esto convierte las reparaciones en una fuente recurrente de conflictos, especialmente en contratos de larga duración donde el límite entre desgaste ordinario y deterioro por antigüedad se vuelve difuso.
Desde AF Legis recomiendan prever estas cuestiones con detalle en el contrato de arrendamiento, anticipando los casos más habituales y estableciendo criterios claros de atribución de responsabilidad. Una redacción precisa puede evitar litigios y proteger a ambas partes frente a situaciones de difícil resolución.
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