La Operación Campamento viene al rescate inmobiliario de la última gran zona del suroeste madrileño por urbanizar. Viene casi cuatro décadas después de que se ideara su conversión de suelo militar a zona de desarrollo urbanístico puntero y vendrá a cubrir una oferta marcada por la escasez ya sea en obra nueva o en alquiler. Con 12.000 viviendas proyectadas, el 60% públicas y la inmensa mayoría para arrendamientos asequibles, la misión parece que esta vez arranca de verdad.
El barrio de Campamento mide 919 hectáreas y eso supone que ocupa más de un tercio de la superficie total del Distrito Latina de Madrid. Con esa extensión, es uno de los barrios urbanos más grandes de entre los 119 que suma la capital (nada que ver con los colosos en metros cuadrados debido a sus amplias zonas verdes como El Pardo, Casa de Campo o El Goloso).
Y, sin embargo, apenas suma 7.000 de las más de 115.000 viviendas de su distrito, según los últimos datos que maneja el Ayuntamiento. Latina es, de hecho, el distrito con más viviendas de Madrid y, en caso de que salga adelante el último proyecto por el que Ministerio de Transportes y Defensa han llegado a un acuerdo para su desbloqueo, Campamento más que duplicará su parque de vivienda.
Aunque también hay un matiz, porque buena parte del desarrollo de la Operación Campamento también afecta a un barrio distinto. Se trata de Las Águilas, una zona mucho más densa en el lado oriental de la autovía de Extremadura, que es la línea física que separa ambos barrios, al menos, desde un punto de vista administrativo.
Las Águilas, con mucho menos de la mitad de la superficie total de Campamento, tiene casi el triple de viviendas, rozando las 21.000, aunque comparte con su vecino de distrito las mismas limitaciones inmobiliarias: sin obra nueva y alquileres en máximos, pese a que colinda con otro barrio muy populoso, como es Aluche.
Según los datos de la plataforma de Big Data inmobiliario Brainsre, apenas hay obra nueva en marcha ni en Campamento ni en Las Águilas. Entre las dos no llegan ni a 100 unidades con licencia de obra, la mayoría en pequeñas construcciones de pocas viviendas aisladas. De hecho, el Distrito Latina sufre de la misma situación, con alrededor de 800 unidades en total y casi ningún caso por encima de las 30.
Así, no es de extrañar que los precios de obra nueva y segunda mano se aproximen. La última actualización, ya al tercer trimestre, apunta a que en Campamento, la poca vivienda nueva se paga a un precio de 2.871 euros el metro cuadrado, frente a los 2.362 de la usada, que desde el bajón de 2020 durante la pandemia va en clara curva ascendente. En todo el Distrito, las cifras son 2.796 y 2.495, respectivamente.
Esta situación de parálisis promotora de nueva vivienda se constata con el número de transacciones. En el primer trimestre de 2022, el que fue de los récords en muchos lugares de España antes de que estallaran las dudas por la inflación y la guerra de Ucrania, Latina contabilizó alrededor de 400 transacciones de segunda mano frente a las apenas 65 de obra nueva.
La escasez de vivienda a estrenar conlleva el efecto habitual en el mercado de alquiler. Campamento y Las Águilas comparten momento de máximos históricos en el precio de los arrendamientos, con picos de 11,57 y 10,60 euros el metro, respectivamente. Ambos están por debajo de los 12,50 euros de media en Latina y, obviamente, de los barrios donde se paga más por alquilar un piso.
Sin embargo, eso no evita que la rotación (el tiempo que se tarda en alquilar un piso) sea propia de un apartamento en el centro. En concreto, en el segundo trimestre la tasa de rotación se fue al 72% cuando en todo el distrito es del 62% y la media de la ciudad de Madrid, del 57%. Al mismo tiempo, es el séptimo barrio de todo Madrid donde se encuentra más rápido un inquilino.
La escasez de oferta, que en esta zona de Latina es evidente, siempre tensiona el mercado. Aun así, que desde hace unos meses se hable de una reactivación de la Operación Campamento también ha podido ser un elemento dinamizador a la hora de tomar posiciones ante el futuro desarrollo.
Según ha dicho el presidente del Gobierno este miércoles, 19 de octubre, la caída del precio del alquiler tiene que empezar a notarse ya a través de la inundación de nuevas viviendas de alquiler asequible y debería sentirse desde finales del próximo año.
