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Invertir en vivienda en el barrio de Las Águilas, Madrid

El barrio posee una de las demandas de producto de alquiler más fuertes de Madrid, lo que ha llevado sus precios de alquiler a máximos históricos en 2022.

AGUILAS
  • Parque de viviendas antiguo de los años 60 y 70 y obra nueva inexistente
  • Precios de alquiler en máximos históricos en 2022 tras una subida anual del 6%
  • Barrio madrileño con una mayor rotación de su oferta de alquiler
  • Time to rent muy bajo. Se alquila mucho y muy rápido

Las Águilas es uno de los siete barrios que forman el distrito madrileño de Latina y cuenta con una población de 51.555 habitantes según el Padrón de 2021. Localizado en el suroeste de la capital, linda al noreste con la Avenida de los Poblados, al este con el parque de las Cruces, al sur con la Avenida de la Aviación y el Aeropuerto de Madrid-Cuatro Vientos; y al noroeste, por el Paseo de Extremadura.

Situado cerca de la confluencia entre la Autovía de Extremadura (A-5) y la autopista de circunvalación M-40, es un barrio con buenas comunicaciones por carretera y se encuentra a tan solo quince minutos en coche del centro de la capital. Además, tiene buenas conexiones de transporte público gracias a las estaciones de Cercanías: Las Águilas, Fanjul y el intercambiador de Aluche; y las paradas de metro de Cuatro Vientos (línea 10), Empalme y la mencionada Aluche (línea 5).

Las Águilas es objeto de este artículo porque es el barrio madrileño con una mayor rotación de su oferta de alquiler, ya que durante el último año (entre julio de 2021 y junio de 2022, ambos incluidos) se alquilaron 847 viviendas de las que 1.178 que estuvieron disponibles en el mercado de alquiler, lo que supone que el 72% de la oferta publicada encontró un inquilino. Esta rotación de inmuebles desciende hasta el 62% en el caso del distrito de Latina, al que pertenece el barrio; y hasta un 57% en el municipio de Madrid, evidenciando que en Las Águilas existe una fuerte demanda de vivienda de alquiler, superior al del resto áreas del municipio. 

En este análisis, realizado con los datos de la plataforma de Big Data inmobiliario Brainsre, analizaremos el estado y la evolución del mercado inmobiliario residencial del barrio desde el punto de vista de un inversor particular.

Un barrio envejecido con un parque de viviendas antiguo

Las Águilas cuenta con un parque de viviendas bastante antiguo desarrollado mayoritariamente durante los años 60 y 70 que promovió el régimen de Franco a través del Sindicato Nacional de la Vivienda basándose en un modelo de construcción de gestión público-privada. 

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Con una media de edad de 46 años, Latina es el tercer distrito con la población más envejecida de Madrid, tras Moratalaz y Retiro; y Las Águilas no supone una excepción dentro de su distrito ya que, dependiendo de la zona, la edad media varía entre los 44 y los 52 años, valores siempre por encima de la media madrileña, 43,7 años. 

El barrio tiene una tasa de impago moderada y en la mayoría de secciones censales del barrio el impago es superior al 15% existiendo un par de áreas con cifras más elevadas. En cualquier caso, sus cifras en este apartado son mucho más positivas que las del resto de zonas del Sur de Madrid: Carabanchel, Usera o Puente de Vallecas.

El riesgo de okupación es muy bajo en Las Águilas y los casos son excepcionales, lejos de otras zonas problemáticas del distrito como el barrio de Los Cármenes u otras áreas del cercano distrito de Carabanchel.

Precios de venta estables pero en tendencia positiva

Los precios de venta de vivienda se resintieron ligeramente durante 2020 sin estar claro si fue solamente debido a la irrupción del COVID-19 ya que venían cayendo desde 2019. Tras ello, los precios de venta en Las Águilas alcanzaron máximos históricos durante el último trimestre de 2021 y desde ese momento han encadenado caídas sucesivas que los sitúan actualmente en 2.253 euros por metro cuadrado. Se muestra así un mercado de compraventa consolidado por encima de los 2.150 euros por metro cuadrado pero en tendencia negativa tras una caída del 5% durante el último semestre.

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La obra nueva es inexistente en el barrio y según lo consultado en la base de datos de obra nueva de Brainsre, no existen nuevas promociones de obra nueva en un horizonte cercano. Nos tenemos que remontar al año 2017 para encontrar la última promoción de viviendas construida en el barrio, una torre residencial de 25 viviendas distribuidas en 10 plantas que gestionó Gesurbe Project pero que promovió y construyó la promotora Rover Alcisa a través de su marca Casa en Avenida Las Águilas 41.

El producto presente en el mercado de compraventa se divide principalmente en dos tipos: producto de segunda mano con más de 50 años de antigüedad y con necesidades de reforma y producto de segunda mano recién reformado. El 90% de la oferta la concentran pisos de 2 y 3 dormitorios, siendo los últimos los más abundantes (60% de la oferta), mientras que los pisos de 1 dormitorio son excepcionales y tienen una demanda muy reducida. 

Los precios de alquiler en Las Águilas en máximos históricos en 2022

En cuanto a los precios de alquiler, el barrio se resintió ligeramente durante pandemia, llegando a bajar de los 10 euros por metro cuadrado pero este retroceso se corrigió durante 2021 y los precios de alquiler en Las Águilas alcanzaron máximos históricos en 10,9 euros por metro cuadrado durante el primer trimestre de este año, tras haber experimentado una fuerte subida anual del 5,8%. Los precios se han contraído durante el último trimestre hasta los 10,6 euros por metro cuadrado pero atendiendo a una demanda sólida y sostenida y a que los precios mensuales si que se encuentran en máximos históricos gracias a una mensualidad media de 809 euros al mes, no parece que podamos ver grandes caídas a corto plazo.

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Los tiempos de publicación o time to rent (tiempo medido en meses que pasa una vivienda en el mercado hasta que encuentra un inquilino) siguen disparados tras la pandemia, algo que es la tónica general en todo Madrid. Actualmente, en Las Águilas se tarda 1,7 meses en alquilar una vivienda, cifra muy inferior a la media madrileña, 2,8 meses, situando el barrio como el séptimo de los 128 que tiene la capital donde más rápido se encuentra un inquilino. Esto, sumado a que el time to rent se ha reducido durante el último trimestre a diferencia de otros barrios donde sigue subiendo, muestra la fuerte demanda de vivienda de alquiler que existe en un barrio donde se alquila mucho y muy rápido.

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Barrio asequible para inquilinos e inversores con una fuerte demanda 

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En resumen, Las Águilas es un barrio con un mercado estable y consolidado y con una fuerte demanda de alquiler gracias, entre otras cosas, a su cercanía al Aeropuerto de Cuatro Vientos y a sus buenas comunicaciones otros grandes focos de trabajo. Sus precios de alquiler asequibles lo convierten en una gran alternativa habitacional a distritos o zonas más céntricas de Madrid para arrendatarios que buscan vivienda más económica o vivienda al mismo precio pero con más espacio. 

Es un barrio bastante asequible para invertir y con unos precios de compraventa en tendencia negativa y los precios de alquiler en máximos se convierte en un área donde encontrar oportunidades de rentabilidad. El desembolso mínimo medio estaría siempre por debajo de 200.000€, llegando a situarse en los 150.000€ o menos para viviendas de 2 dormitorios. Debido a sus precios elevados de venta, casi iguales a los de pisos de 2 dormitorios, los pisos de 1 dormitorio ofrecen rentabilidades muy reducidas y por eso no parece el producto más lucrativo salvo que una gran oportunidad se encuentre en el mercado. Los pisos de 2 y 3 dormitorios, los más abundantes y también los que tienen más demanda, parecen ser el producto inversor más adecuado y en el mercado de pueden encontrar varias oportunidades (bajos o pisos sin ascensor y sin reformar) por debajo de 120.000€, con rentabilidades brutas que podrían alcanzar el 7%, tanto para alquiler inmediato como para reformar y alquilar con plusvalía.

La estrategia inversora podría ser buscar producto de segunda mano para una posible operación de house flipping (comprar, reformar y vender con plusvalía) o una compra para reformar y alquilar a posteriori. Actualmente se encuentran en el mercado pisos reformados a precios muy económicos (2 dormitorios por debajo de 130.000€), por ello intentar revender un inmueble generando una plusvalía podría ser una operación que requiera un análisis en profundidad.

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