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Invertir en inmobiliario en el madrileño barrio de Comillas

Su localización privilegiada y sus ajustados precios de alquiler lo convierten en una gran alternativa habitacional al cada vez más cotizado distrito de Arganzuela.

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  • Gran ubicación junto a Madrid Río y con buenas comunicaciones
  • Suben los precios de venta y alquiler. Obra nueva inexistente
  • Time To Rent elevado pero menor que la media madrileña
  • Alternativa habitacional al cada vez más cotizado distrito de Arganzuela

Comillas es uno de los siete barrios que forman el distrito madrileño de Carabanchel y cuenta con una población de 22.344 habitantes según el Padrón de 2021. Localizado en el Sur de la capital, linda al Norte con el Manzanares, Madrid Río y el distrito de Arganzuela, al Este y al Sur con la A-42 / Paseo de Santa María de la Cabeza y al Oeste con la Calle de Antonio de Leyva. 

En este análisis, realizado con los datos de la plataforma de Big Data inmobiliario Brainsre, analizaremos el estado y la evolución del mercado inmobiliario residencial del barrio desde el punto de vista de un inversor particular.

Suben los precios de venta y alquiler

Los precios de venta de vivienda se estancaron en 2019 entorno a los 2.600 euros por metro cuadrado tras cuatro años de subida ininterrumpida y sufrieron una ligera caída del 2,7% con la irrupción del COVID-19. Tras esto, los precios no han dejado de subir experimentando una subida del 6,7% en el último año (un 8,2% desde último trimestre de 2020) hasta alcanzar los 2.734 euros por metro cuadrado de la actualidad. Se muestra así un mercado de compraventa consolidado y en tendencia positiva que se resintió poco por la pandemia probablemente por la demanda de pisos más grandes y baratos que en el centro de la ciudad. 

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Evolución del Mercado en el barrio de Comillas (Madrid). Fuente: Brainsre.

Es un barrio con un parque de viviendas muy antiguo construido en su mayoría en la década de 1960 en el que la obra nueva es inexistente. Es por ello que el producto presente en el mercado de compraventa se divide en dos: producto de segunda mano con necesidades de reforma en menor o mayor medida y producto reformado.

En cuanto a los precios de alquiler, el barrio tocó techo en los 13,3 euros por metro cuadrado al mes en los trimestres previos a la pandemia, para sufrir una fuerte caída hasta los 11,7 euros por metro cuadrado (contracción en los precios producida probablemente por el abrupto aumento de oferta debido a la migración de producto de alquiler vacacional al mercado de alquiler tradicional), retroceso del 12% que se revirtió a mediados de 2021. Desde ese momento, los precios de alquiler en Comillas han subido hasta los 12,4 euros por metro cuadrado actuales, experimentando una subida del 6%.

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Evolución del Precio de Publicación en el barrio de Comillas (Madrid). Fuente: Brainsre.

Los tiempos de publicación o time to rent (tiempo medido en meses que pasa una vivienda en el mercado hasta que encuentra un inquilino) siguen disparados tras la pandemia, algo que es la tónica general en todo Madrid. Actualmente, en Comillas se tarda 2,5 meses en alquilar una vivienda, cifra inferior a la media madrileña, 2,8 meses, y a la de todos los distritos que se encuentran dentro de la M-30.

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Tiempo de Publicación en el barrio de Comillas (Madrid). Fuente: Brainsre.

Una ubicación privilegiada y precios bajos que lo convierten en alternativa 

Pese a estar ubicado fuera de la M-30, el barrio recae en una localización privilegiada junto al Manzanares y cuenta con buenas conexiones con el resto de la ciudad: vía Metro con la cercana estación de Marqués de Vadillo (línea 5) y por carretera gracias a la A-42 y la M-30. Además, durante los últimos años el entorno a mejorado con el aumento de zonas verdes y de esparcimiento gracias a Madrid Río o con nuevos equipamientos comerciales como el cercano Centro Comercial Plaza Río 2.

Además de tener una localización privilegiada, el barrio cuenta con unos precios de alquiler considerablemente más bajos que zonas aledañas como el barrio de Imperial, Acacias o Chopera convirtiéndolo en una alternativa habitacional al cada vez más cotizado distrito de Arganzuela. 

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Comparativa de los precios de alquiler según número de habitaciones en el barrio de Comillas (Madrid). Fuente: Brainsre.

Si lo comparamos con Arganzuela, en pisos de 1 dormitorio la diferencia de precio es de apenas 80€ en cada mensualidad a favor de Comillas, pero en viviendas de mayor tamaño la diferencia mensual asciende a cifras superiores 250€ al mes para los pisos de 2 dormitorios, a casi 300€/mes para los de 3 dormitorios y a más de 400€/mes para los de 4 dormitorios. Estas diferencias pueden suponer un ahorro anual para el inquilino de entre unos 3.000 y 5.000€ si lo que busca es una vivienda de 2 o más dormitorios, haciendo de Comillas un barrio muy atractivo para parejas jóvenes y familias que busquen más espacio a precios asequibles pero no deseen renunciar a vivir cerca del centro de la capital.

Comp Precios Venta Comillas
Comparativa de los precios de venta según número de habitaciones en el barrio de Comillas (Madrid). Fuente: Brainsre.

A la hora de adquirir inmuebles, a nivel particular como residencia principal pero también a nivel inversor, los precios de Comillas también son mucho más ajustados y asequibles que los de Arganzuela, donde la inversión mínima ascendería a 240.000€, mientras que en Comillas podríamos adquirir viviendas de 1 o 2 dormitorios por menos de 200.000€

Es cierto que la rentabilidad bruta en Comillas es muy superior a la que hay en Arganzuela pero las inversiones en el barrio también suponen un riesgo mayor debido a una demanda ligeramente menor que en zonas más cercanas al centro, unas tasas de impago elevadas y un riesgo de okupación moderado, sobretodo en la zona sur del barrio. 

Barrio asequible para el inversor y el arrendatario 

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Resumen del precio de la vivienda en el barrio de Comillas (Madrid). Fuente: Brainsre.

En resumen, Comillas es un barrio con un mercado en crecimiento y una demanda cada vez mayor. Sus precios asequibles lo convierten en una gran alternativa a distritos como Arganzuela para arrendatarios que buscan más espacio y precios más ajustados que en distritos dentro de la M-30. También supone una gran alternativa inversora respecto a otras áreas ya que es una zona de Madrid donde se puede invertir en inmobiliario por una cantidad inferior a los 200.000€, encontrando buenas oportunidades incluso por debajo de los 150.000€; pero en la que existen unas tasas de impago elevadas y un riesgo de okupación moderado en determinadas zonas del barrio, factores que debería considerar el futuro inversor.

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