La Organización de Consumidores y Usuarios alerta de que numerosos titulares de hipotecas a tipo fijo podrían amortizar su deuda sin coste alguno, aunque la complejidad del cálculo y la falta de transparencia bancaria impiden que la mayoría lo sepa.
Una normativa que varía según la fecha de firma
La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ha advertido de las importantes diferencias que existen en las condiciones de cancelación anticipada de las hipotecas fijas en función del momento en que se suscribieron. Para los contratos firmados antes del 9 de diciembre de 2007, la normativa no establece ningún tope máximo a la comisión que puede cobrar el banco, lo que deja al consumidor en una posición de mayor vulnerabilidad. A partir de esa fecha, la ley limita el importe y, en determinados supuestos, condiciona su aplicación a que la cancelación genere una pérdida financiera real para la entidad.
El escenario más favorable para el titular del préstamo se da en las hipotecas formalizadas a partir del 16 de junio de 2019: en estos casos, la comisión podría ser directamente cero. Una posibilidad que, según la OCU, muchos consumidores desconocen porque ni los bancos la comunican de forma proactiva ni existen mecanismos sencillos para verificarlo.
El cálculo, un obstáculo para el consumidor medio
Determinar si la cancelación anticipada genera o no una pérdida para el banco no es una operación al alcance de cualquier usuario. Requiere recurrir al Interest Rate Swap (IRS) y comparar los diferenciales de tipos de interés vigentes en el momento de la cancelación con los pactados en el contrato. Se trata de una operación de análisis financiero que exige conocimientos avanzados de matemática financiera y que escapa de la capacidad técnica de la inmensa mayoría de los hipotecados.
En la práctica, el único camino disponible para el titular es preguntar directamente a su entidad bancaria. La OCU subraya que este proceso resulta engorroso y opaco, y que acaba por mermar la autonomía del cliente: muchos terminan renunciando a una amortización que podría haberse realizado sin coste alguno, simplemente por no contar con la información necesaria para tomar la decisión.
Amortizar también reduce el seguro vinculado
Más allá del ahorro en intereses, la OCU recuerda un efecto colateral que suele pasar desapercibido: reducir el capital pendiente permite disminuir la prima del seguro de vida habitualmente vinculado a la hipoteca, o bien recuperar la parte proporcional de la prima que no se haya consumido. Un beneficio adicional que refuerza el atractivo de la amortización anticipada, especialmente cuando esta puede realizarse sin comisión.
En el caso de optar por amortizaciones parciales, la organización distingue entre dos estrategias con efectos distintos sobre las finanzas del hogar: reducir el plazo del préstamo genera un mayor ahorro total en intereses a lo largo de la vida de la hipoteca, mientras que reducir la cuota mensual mejora la liquidez inmediata del titular. La elección entre una y otra debe depender de la situación económica concreta de cada familia.
«En muchos casos la comisión podría haber desaparecido, permitiendo al usuario realizar amortizaciones anticipadas sin costes añadidos.» — OCU, Organización de Consumidores y Usuarios
Cuándo puede ser mejor no cancelar
La OCU advierte, no obstante, de que la amortización anticipada no es siempre la decisión financieramente más ventajosa. Si la hipoteca tiene un tipo de interés bajo o queda poco tiempo hasta su vencimiento, el dinero destinado a cancelarla podría generar mayor rentabilidad si se invierte en otro producto financiero. En ese caso, proceder con la cancelación supone renunciar a un rendimiento potencial.
Existe además una variable fiscal que conviene no ignorar. Quienes adquirieron su vivienda habitual antes de 2013 con un préstamo hipotecario todavía vigente pueden seguir aplicando la deducción por adquisición de vivienda habitual en el IRPF, equivalente al 15% de las cuotas pagadas cada año sobre un máximo de 9.040 euros anuales. Cancelar anticipadamente ese préstamo podría implicar renunciar a un ahorro fiscal de varios cientos de euros por ejercicio, un coste de oportunidad que debe tenerse en cuenta antes de tomar cualquier decisión.
La OCU concluye que, antes de solicitar una cancelación anticipada, el consumidor debe evaluar en conjunto todos los factores implicados: el coste real de la comisión, el ahorro en intereses, la rentabilidad alternativa del capital y las implicaciones fiscales de la operación.
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