La compañía Neinor Homes ha dado un paso relevante en su hoja de ruta tras asumir el control de Aedas Homes. La promotora dirigida por Borja García-Egotxeaga ha encargado a la firma de banca de inversión inmobiliaria Alantra la búsqueda de inversores interesados en participar en acuerdos de coinversión sobre parte del banco de suelo de la compañía adquirida, como publica El Periódico.
La operación podría alcanzar un volumen de entre 200 y 300 millones de euros. Se trata del primer gran movimiento estratégico tras la toma de control de Aedas, y se centra en dar salida parcial a activos sin desarrollar mediante fórmulas de colaboración con terceros. El planteamiento no consiste en una venta tradicional de terrenos, sino en la creación de estructuras compartidas con inversores. Este modelo permite a Neinor mantener un papel activo en el desarrollo de los proyectos mientras libera parte del valor de los activos.
Un modelo de coinversión para monetizar suelo sin venderlo por completo
La estrategia planteada por Neinor Homes se basa en la creación de sociedades conjuntas con inversores financieros. En estas estructuras, la promotora aporta suelo —una o varias parcelas— mientras el socio externo asume habitualmente entre el 70% y el 90% de la participación. Este esquema permite a la compañía obtener liquidez inmediata sin perder el control operativo de los proyectos. De hecho, Neinor seguiría actuando como promotor delegado, encargándose del desarrollo y gestión de las promociones inmobiliarias.
A cambio de este trabajo, la empresa percibe honorarios vinculados al éxito de los proyectos, lo que en el sector se conoce como ‘fees’. Este sistema convierte la gestión del suelo en una fuente adicional de ingresos más allá de la venta directa de activos. Alantra, que ya ha participado en operaciones similares en el pasado, es la encargada de estructurar y buscar los potenciales inversores. La operación podría incluir tanto activos de Aedas Homes como algunas parcelas propias de Neinor, según las fuentes consultadas.
Entre 200 y 300 millones y distintas fórmulas de inversión
El volumen total de suelos incluidos en esta operación se sitúa, según estimaciones del mercado, entre 200 y 300 millones de euros. No obstante, no existe una única estructura prevista para toda la cartera. Una de las opciones sobre la mesa es cerrar varias coinversiones de menor tamaño, adaptadas a distintos perfiles de activos. Estas se organizarían en función de la tipología del producto, como vivienda de primera o segunda residencia, proyectos de lujo o promociones asequibles, así como ubicaciones prime o secundarias.
Otra alternativa que manejan las fuentes consultadas es concentrar la operación en una sola gran coinversión de unos 300 millones. En un escenario intermedio, también se estudia la posibilidad de cerrar dos acuerdos de aproximadamente 150 millones cada uno. La inclusión de activos de distinta naturaleza permitiría atraer a varios inversores especializados, capaces de adaptarse a cada tipo de proyecto. Este enfoque también facilita la diversificación del riesgo y la entrada de capital con distintos horizontes de inversión.
Antecedentes recientes: la alianza con Stoneshield en Marbella
Este movimiento estratégico se produce pocos meses después de otro acuerdo relevante firmado por Neinor Homes. En el primer trimestre del año, la promotora selló una alianza con Stoneshield, fondo liderado por Juan Pepa y Felipe Morenés, para el desarrollo conjunto de vivienda de lujo en Marbella. En esta operación, ambas partes participan en una sociedad conjunta con una estructura del 30% para Neinor y el 70% para su socio. El proyecto contempla la construcción de 262 viviendas de alta gama.
La valoración de esta joint venture se sitúa en torno a los 150 millones de euros. Las previsiones apuntan a que, una vez completada la comercialización de las viviendas, la promoción podría generar ingresos superiores a los 600 millones. Este precedente refuerza la apuesta de Neinor por un modelo de crecimiento basado en la colaboración con socios financieros. La estrategia combina la rotación de capital con la continuidad en la gestión de los proyectos.
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