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Merlin Properties descarta ampliar su cartera de centros comerciales y abre la puerta a desinversiones

La Socimi del Ibex-35 ha colocado tres activos como non-core y serán desinvertidos si viene una oferta positiva.

Merlin Properties descarta ampliar su cartera de centros comerciales y abre la puerta a desinversiones

Merlin Properties da por culminado su inversión en centros comerciales. La Socimi del Ibex-35 descarta realizar nuevas inversiones para ampliar su cartera, en este segmento del sector retail.

La compañía cuenta con un porfolio de 14 activos, con más de 520.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable. Merlin suma más de 1.500 operadores y sus centros reciben más de 100 millones de visitantes cada año.

La compañía cotizada deja atrás la pandemia, certificando una recuperación de sus activos comerciales. Víctor Fernández, asset manager de la Socimi, comenta: «Esperamos un año muy positivo porque contamos con muy buenas perspectivas Hemos cerrado el primer trimestre con un 94,3% de ocupación y va a subir durante el ejercicio, con el pipeline de operaciones y entrada de nuevos operadores que tenemos».

Durante los peores momentos de la crisis sanitaria, Merlin Properties cerró acuerdos para rebajar las rentas del 97% de los operadores. Los retailers no pagaron sus alquileres, pero sí los gastos fijos de mantenimiento de los centros.

A pesar de cerrar la puerta a nuevas compras, la cotizada estudia posibles ventas. «Tenemos tres centros comerciales que consideramos non-core porque no cuadran con la cartera», confirma Luis Lázaro, managing director de Retail & Logistics en la Socimi, en un encuentro realizado durante el Congreso de la Asociación Española de Centros Comerciales. De recibir una oferta que cumpla con las expectativas, Merlin rotará estos activos.

Fin del Plan Flagship

En 2018, la Socimi lanzó ‘Plan Flagship’, un plan para la reforma y reposicionamiento de sus centros comerciales. La compañía liderada por Ismael Clemente invirtió 146 millones de euros, en la construcción de X-Madrid, la reforma de Arturo Soria Plaza y Tres Aguas, en Madrid; y la reforma del Centro Comercial Larios, en Málaga; de Saler, en Valencia; y de Porto Pi, en Mallorca. Queda pendiente la reforma de su activo en el prime de Madrid, el centro de Callao.

Sin embargo, a pesar de que no hay programadas nuevas reformas; sus activos comerciales requieren entre 10 y 11 millones de euros cada año de capex.

¿Qué suponen los centros comerciales para Merlin Properties?

Merlin ingresó, entre enero y marzo de este año, 31,3 millones de euros, en rentas provenientes de centros comerciales. Su alquiler medio es de 21,6 euros por metro cuadrado al mes y la duración media de sus contratos de 2,3 años. La tasa de esfuerzo de sus inquilinos se mantiene en niveles sostenibles, cercanos al 12,5%.

En el primer trimestre de este año, la Socimi cerró el alquiler de 1.056 metros cuadrados con Outlet Sport, en X-Madrid; 674 metros cuadrados con JD Sports, en Marineda; 304 metros cuadrados con Vilanova, en Almada; y la renovación de 4.143 metros cuadrados con Conforama, también en Marineda.

En total, en los tres primeros meses del año, cerraron 130 contratos, que incluyen 17.548 metros cuadrados: 6.390 m2 fueron nuevos alquileres y 11.158 m2 renovaciones.

En lo que refiere a los retailers, las ventas del primer trimestre fueron un 65,3% superiores a las del mismo periodo de 2021, pero un 5,6% inferiores a las de los tres primeros meses de 2019, año prepandemia. Igualmente, las afluencias de los centros comerciales de Merlin se situaron un 12,4% por debajo de las de 2019.

En 2021, los ingresos totales de Merlin de esta tipología de activos supusieron 114,9 millones, más de un 20% del total de rentas.

Los centros comerciales en España

España cuenta con 571 centros y parques comerciales. En el primer trimestre de 2022, las ventas han crecido un 32,6%, respecto a las registradas en el mismo periodo del año pasado, aunque aún se encuentran un 5.1% por debajo de las logradas en el año prepandemia. Las afluencias se sitúan, aproximadamente, un 19% por debajo de cifras de 2019, pero con una fuerte recuperación frente a las de 2021.

En 2022, la inversión en retail alcanzará los 2.049 millones de euros, un 72% más que en 2021; según el informe ‘The Retail Property Telescope’, elaborado por la consultora EY. Aproximadamente, el 76% de esta inversión presupuestada se destinará a centros comerciales. En lo que va de ejercicio, este tipo de activos acapara el 23% del total de la inversión inmobiliaria. La yield prime de los centros comerciales se sitúa en el 5,75%.

En las últimas semanas, se han acelerado las ventas de grandes activos: Frey compró el Centro Comercial Finestrelles a Equilis, por 127,5 millones; Carmila se hizo con el Centro Comercial La Rosaleda, después de pagar 24,6 millones a Grupo Lar, Baupost y Greenoak; y URW ultima la venta del Centro Comercial Splau.

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