Sol, seguridad y calidad de vida: el triángulo que sostiene al mercado del lujo residencial en España. El país sigue atrayendo a grandes patrimonios de Europa y Latinoamérica pese a la incertidumbre económica global. Joan Canela, director comercial operativo de Engel & Völkers Iberia, confirma la solidez de esta tendencia.
Según el directivo, que participó en el Premium Real Estate Summit, organizado por Planner Exhibitions, el mercado residencial prime español mantiene una «demanda estructuralmente sólida», apoyada en tres vectores: su posicionamiento como destino de calidad de vida y seguridad jurídica en la UE; la diversificación geográfica de patrimonios europeos y latinoamericanos, y la oferta limitada en este tipo de ubicaciones.
Para finales de 2025, la previsión apunta a un «mercado estable o ligeramente alcista en los principales destinos (Madrid, Barcelona, Baleares, Costa del Sol y País Vasco), con ajustes según localización y estado de la propiedad». A corto plazo, Canela se muestra prudente, pero optimista: «2026 podría consolidar esa tendencia».
A día de hoy, los cuatro subsegmentos que impulsan actualmente el crecimiento del mercado del lujo residencial en España, según los datos de Engel & Völkers, son: propiedades prime en las principales ciudades como Madrid y Barcelona (vivienda principal y pied-à-terre); villas de lujo en Costa del Sol y Baleares (segunda residencia y relocalizaciones); obra nueva sostenible y rehabilitación premium en edificios singulares, y alquiler de larga estancia para ejecutivos y familias internacionales (en ciudades y ubicaciones prime cerca de colegios internacionales).
El directivo de la compañía repasa cómo son y cuánto cuestan las propiedades más caras de España, qué perfil comprador predomina en este segmento y cuáles son los próximos pasos de la firma.
‘Activo tipo’ en el residencial prime español
A nivel ubicación, las operaciones prime se concentran en zonas núcleo y primeras líneas. Por zonas: Zona Alta y Pedralbes en Barcelona; Barrio de Salamanca, Chamberí y La Moraleja en Madrid; La Zagaleta y Sierra Blanca en Costa del Sol; Ibiza, Mallorca y Marbella como zonas en primera línea de mar; y las zonas de centro y Miraconcha en San Sebastián.
Por tipo de propiedad, «destacan las propiedades con 300–500 metros cuadrados, terrazas y jardín, con parcelas de 1.000–3.000 metros cuadrados en el caso de las villas, vistas, privacidad y buena orientación».
En cuanto a servicios destacan la domótica avanzada, eficiencia energética, servicios de wellness, como spa, gimnasio, piscina climatizada; seguridad privada 24/7, garajes/parking y cuartos de servicio.
«El ticket medio de propiedades prime en las ciudades se sitúa entre 1,5 y 5 millones de euros; mientras que el precio en ultralujo puede superar los 10–20 millones en islas y ubicaciones exclusivas». Por supuesto, el abanico es amplio: «en villas singulares de primera línea en Baleares y ciertas urbanizaciones de Málaga, las mejores propiedades superan los 20 millones«, detalla Canela.
¿Obra nueva o activos reformados? Según el perfil, existen «dos demandas paralelas». Por obra nueva suelen decantarse el comprador internacional y el inversor patrimonial que busca llave en mano, garantías y costes operativos bajos, mientras que por la vivienda histórica reformada en ubicaciones prime (fincas en Madrid y Barcelona) para cliente nacional y europeo que valora la exclusividad.
La escasez de producto y licencias en las zonas prime limita la oferta de obra nueva. Sin embargo, existen viviendas antiguas que pueden ser rehabilitadas. «Preveemos que el producto bien ubicado y reformado mantendrá precio y el antiguo sin reforma deberá ajustar sus precios para encontrar demanda».
Perfil comprador en el mercado de lujo en España
Perfil diverso. «En nuestras operaciones vemos tanto cliente nacional con alto poder adquisitivo (empresarios, directivos, familias con arraigo local) como internacional, entre los que destacan europeos (alemanes, franceses, británicos, suizos, belgas, holandeses y nórdicos), y ciudadanos procedentes de Estados Unidos y Sudamérica (México, Colombia, Argentina y Chile).
Según la zona, la presencia de uno u otro varía. «En los destinos de costa y las islas, el peso internacional es mayor; en Madrid y Barcelona aumenta el comprador residente que busca vivienda principal o pied-à-terre», apunta Canela.
¿Cómo podría afectar la eliminación de las Golden Visa a la dinámica del segmento lujo? «Suponen una parte muy reducida de nuestras operaciones, por lo que no creemos que afectase». Además, cabe tener en cuenta que el mercado prime «se rige por otras condiciones«, recuerda el directivo.
Modelo de negocio en el segmento prime
El modelo de negocio en el segmento prime tiende cada vez más hacia la capilaridad y el conocimiento hiperlocal. «Trabajamos con una red de agentes senior especializados por micro-zona y tipología», una dinámica que permite anticipar la demanda y captar propiedades con mayor precisión.
Más allá de la compraventa, el segmento lujo avanza hacia servicios de valor añadido, como la gestión integral de propiedades (property management), la digitalización de procesos o el uso de inteligencia artificial para prever tendencias y optimizar decisiones de inversión. En esta línea, algunas firmas del sector están incorporando herramientas de data analytics para «detectar tendencias y anticiparse», con el objetivo de reforzar su ventaja competitiva.
