La rentabilidad bruta para un piso medio en el municipio de Madrid se encuentra actualmente en un 4,7%. Esta cifra descendió a principios del año 2020 a causa de la pandemia del coronavirus, pero comenzó a incrementarse de nuevo a partir del tercer trimestre de 2022 hasta hoy.
Los pisos de un dormitorio son los que ofrecen una rentabilidad más elevada con un 5,9%, seguidos de los pisos de dos dormitorios con un 5,2%. En el caso de los pisos de cuatro dormitorios la rentabilidad baja hasta un 3,8%, según datos de la plataforma de big data inmobiliario Brainsre.
En concreto, los ingresos brutos (a los que descontar los gastos generados por el inmueble y en materia impositiva) por tener una vivienda en alquiler en Madrid, también se han ido recuperando con creces tras la caída de precios que sufrió este mercado con la pandemia.
Tal y como podemos observar en la gráfica, el alquiler en Madrid se ha disparado en los últimos tres años, situándose actualmente en cifras récord con un precio de 19,9 euros el metro cuadrado al mes. Concretamente, en el último ejercicio ha registrado un crecimiento del 19,9%, mientras que en tasa intertrimestral ha avanzando un 4,5%. Por su parte, el ticket medio mensual que hay que desembolsar por alquilar un vivienda en Madrid es de 1.891 euros.
La demanda de alquiler en Madrid continúa al alza, y de ello dan fe las numerosas socimis residenciales que han expandido sus carteras durante los últimos años. El modelo build to rent aterrizó en España en 2018 y desde entonces no ha parado de crecer, acaparando buena parte de la inversión inmobiliaria. 2022 fue un año récord para la inversión en este segmento y 2023 va siguiendo su estela. El sector Living ha liderado la inversión inmobiliaria en España durante el primer semestre de 2023, con casi 1.629 millones de euros y concentrando el 31% del total transaccionado, mejorando las expectativas que se tenían sobre este mercado, afirma Ana Martínez, Head of Operations Iberia de Urban Campus.
Además, los expertos aseguran que la necesidad de vivienda hoy en día en España se cifra en 150.000 o incluso 200.000 nuevas viviendas al año, y actualmente nos encontramos con la introducción en el mercado de apenas 100.000 nuevas residencias. En lo que se refiere al alquiler, para la consultora Savills, serían necesarias 1,2 millones de viviendas en alquiler para 2030 para poder cubrir las perspectivas de demanda.
Precios de pisos según el número de habitaciones
El ticket medio del alquiler en el municipio para un piso de dos dormitorios se sitúa en 1.796 euros al mes (21,5 euros/m2/mes), un 39% más que hace cuatro años (15,4 euros/m2/mes). Por su parte, el precio de compraventa de dicho activo sería de 404.559 euros.
Para el caso de los pisos de un dormitorio, el precio es de 1.337 euros al mes (23,7 €(m2/mes), y el precio de compra de 274.282 euros. Si nos remontamos al precio de hace cuatro años, descendía hasta 17,3 euros/m2/mes, por lo que se ha incrementado en un 37%.
Es un hecho que alquilar una vivienda en Madrid sigue siendo más caro que en el resto de España a la misma vez que menos rentable a priori y sin tener en cuenta otros factores como la demanda, la rotación de los activos, la ocupación o el riesgo de impago, ya que la rentabilidad es inferior a la media española que se sitúa en un 6,8%.
Por barrios, aquellos con precios de viviendas más asequibles, ofrecen retornos más elevados. Éste es el caso de, por ejemplo, San Cristóbal, San Andres, Los Ángeles y Entrevías, cuya rentabilidad al cierre del último trimestre era de 12%, 9%, 8,7% y 8,4%, respectivamente.
Por contra, las rentabilidades más bajas las encontramos en: Lista (3,4%), El Viso (3,4%) Nueva España (3,3%), Recoletos, (3,1%) Castellana (3,07%) Jerónimos (3%).
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