El nuevo Índice de Referencia de Precios del Alquiler de Viviendas, basado en datos oficiales del ministerio del año 2022, podría no reflejar adecuadamente la realidad actual del mercado inmobiliario. Son las conclusiones del reciente análisis realizado por Brains Real Estate, que ha empleado la metodología oficial para recalcular el índice utilizando datos oficiales, ofreciendo así a sus clientes una herramienta más precisa para analizar el impacto de las limitaciones de precio sobre sus propiedades.
La plataforma de Brains Real Estate emerge como una solución innovadora frente a la herramienta del ministerio, que limita la consulta a inmuebles de forma individual, permitiendo a los propietarios evaluar de manera eficiente y global el impacto en toda su cartera de inmuebles.
Este análisis ha demostrado que el índice oficial, al depender de contratos de alquiler que en promedio tienen al menos un año de antigüedad, podría estar desfasado por un mínimo de tres años en relación con los precios actuales del mercado. Este desfase es preocupante, especialmente considerando el significativo aumento de la inflación en los últimos tres años, un factor que el índice no parece tomar en cuenta.
El análisis sugiere que el índice, aunque diseñado para aportar transparencia al mercado, podría estar ofreciendo una perspectiva desactualizada que no solo no ayuda a adaptarse a la realidad del mercado actual, sino que también podría desincentivar a propietarios de poner sus viviendas en alquiler. Esto es particularmente crítico en un momento en que la oferta de viviendas en alquiler está disminuyendo drásticamente, sobre todo en áreas de alta demanda, lo que podría continuar impulsando al alza los precios de los alquileres.
Este análisis también ha resaltado cómo los factores subjetivos, como las vistas, la calidad y los muebles, que pueden influir significativamente en el precio del alquiler, añaden un nivel adicional de complejidad y potencial conflicto entre inquilinos y propietarios.
Brains Real Estate insta a una revisión del índice y a la adopción de metodologías que reflejen más precisamente la realidad actual del mercado, para así fomentar un entorno más justo y transparente para todos los actores del mercado inmobiliario.
La realidad del mercado, en Madrid y Barcelona
Además, Brains Real Estate ha extendido su análisis a todas las regiones de España, identificando las áreas que serán más afectadas por esta disparidad. Los resultados preliminares indican que las principales ciudades y zonas con crecimiento de empleo serán las más perjudicadas, exacerbando los problemas de accesibilidad al alquiler en estas áreas.
Cogiendo como ejemplos las secciones censales más baratas y caras de Madrid Y Barcelona podemos ver este impacto que -como muchas veces- es mayor en los inquilinos mas desfavorecidos.
En Madrid, la zona con el alquiler mediano de vivienda plurifamiliar más alto según los datos del ministerio se sitúa en el Barrial en Aravaca. Aquí los pisos con las mejores características estarían limitados en precio entre 2.351 y 3.020 €/mes mientras que en los últimos 2 años el piso mas barato de un tamaño similar se alquiló en 2.300 y el mas caro en 3.300€/mes. Actualmente el piso más barato disponible se sitúa en 2.700 €/mes
La sección censal más barata de Madrid, situada en San Cristóbal en Villaverde, estaría limitada entre 562 y 703 €/mes, mientras que en realidad en el alquiler más bajo en los últimos 2 años fue de 650 y el mayor en 1200€/mes y actualmente lo más barato se sitúa en 900 €/mes.
En Barcelona, la situación es incluso más exagerada. El barrio más caro en Pedralbes estaría limitado entre 2.271 y 3.104 €/mes, mientras que en realidad en el alquiler más bajo en los últimos 2 años fue de 2.200 y el mayor en 5.900 €/mes y actualmente lo más barato se sitúa en 4.261 €/mes.
La sección censal más barata de Barcelona se sitúa en Trinita Vella, la esquina Norte del municipio junto al rio Besos. El alquiler estaría limitado entre 564 y 747 €/mes, mientras que en realidad en el alquiler más bajo en los últimos 2 años fue de 605 y el mayor en 950€/mes y actualmente lo más barato se sitúa en 1.040 €/mes, 500m más al sur
Lo que observamos es que la oferta en los barrios más vulnerables es ya muy escasa y la limitación solo hará desaparecer los pocos anuncios que quedan, o en los casos que salga un piso en alquiler dentro del rango limitado esté se podrá alquilar la demanda será tal que los inquilinos más necesitados posiblemente serán descartados.
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