La logística sigue cerrando balances parciales en el ejercicio de 2022 y todos ellos coinciden en la buena salud de un segmento con fundamentales sólidos. Da igual si se miran las dos joyas de la corona, los alrededores de Madrid y Barcelona, o se va más allá. El inmologístico se mantiene fuerte en datos de ocupación e inversión.
Es a la conclusión que llega la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate en su último informe de inversión en el mercado logístico en Madrid, Cataluña y Valencia.
«Las tres comunidades continúan con un elevado dinamismo por parte de la demanda, que busca en los activos inmologísticos oportunidades de inversión. Este notorio interés por parte de fondos de inversión y promotoras se traduce en la adquisición de suelos y desarrollo de nuevas plataformas que está provocando que la tasa de disponibilidad de ambos territorios siga situándose en niveles muy bajos, con perspectivas de ocupación muy positivas para finales de año que podrían, incluso, rozar cifras récord», resumen, en un primer vistazo general.
Ya por territorios, en Cataluña está previsto que se incorporen al mercado alrededor de 35.000 metros cuadrados disponibles en el último trimestre del año, algunos con negociaciones muy avanzadas con inquilinos.
Por su parte, la Comunidad Valenciana actualmente cuenta con 25.917 metros de proyectos en curso y plataformas que podrían incorporarse al mercado durante el último trimestre. Esto, unido a los nuevos desarrollos previstos en el 2023, sumarán 198.619 metros principalmente en Ribarroja, Cheste, Picassent, Bétera, Sagunto y Albuixech.
En Madrid, la situación es incluso mejor. Entre los meses de julio y septiembre, la absorción de espacios logísticos ha sido de 233.717 metros, distribuida en 26 nuevos contratos. Esta cifra supone un incremento del 3% respecto al mismo periodo del año 2021 (T32021). Además, la cifra contabilizada en el T3 2022 es un 4,6% superior a la media trimestral de los últimos 6 años (2017-2022).
En el acumulado del año 2022 (T1-T3), la contratación se alza hasta los 860.251 metros, la cifra más elevada de toda la serie histórica a cierre del tercer trimestre, incluso superior (+0,5%) a la demanda registrada en el año 2021 (T1 -T3), pico de contratación de la serie histórica.
En líneas generales, se observan dos motores de la demanda que explicarían esta evolución: el continuo crecimiento de la demanda de actividades relacionadas con el comercio electrónico y el incremento de stock para evitar roturas en las cadenas de suministro.
De las rentas a la tasa de disponibilidad
Analizando el comportamiento de las rentas, en los últimos tres meses se observa una tendencia de crecimiento. La renta media de las operaciones cerradas en el tercer trimestre del año se sitúa en los 4,84 euros el metro cuadrado al mes, mientras que la renta Prime se mantiene en el 6,25 euros en las ubicaciones más exclusivas del primer arco del Corredor de Henares. Eso sí, ya se observan precios de salida en niveles que alcanzan los 6,75 euros en nuevos proyectos.
Otro dato muy positivo del año, además del elevado dinamismo de la demanda, es el que continúa ajustándose la tasa de disponibilidad, pasando del 6,31% en el T3 2022 a un 5,95% actual, en un mercado en el cual se ha incrementado el parque logístico en 690.250m2 durante los últimos doce meses.
Por su parte, y en cuanto al futuro, la actividad promotora sigue su curso y de cara a los próximos meses hay proyectos confirmados en fase de construcción que totalizan 525.631 metros y que se incorporarán al mercado durante los próximos doce meses.
Adicionalmente, hay un volumen de suelos transaccionados, muchos de ellos pendientes de licencia, en tramitación urbanística u ofertados para proyectos llave en mano, que podrían incorporarse al mercado en un plazo superior a 12 meses.
«Las perspectivas para el cierre de 2022 y comienzo del 2023 siguen siendo muy positivas. El elevado dinamismo de la demanda, reflejado en las cifras elevadas de absorción, mantiene nuestras previsiones de comienzo de año de alcanzar una absorción para el año 2022 de 1,2 millones de metros cuadrados», asegura Jean Bernard Gaudin, director de Industrial & Logística en España en BNP Paribas RE.
