En el segundo trimestre del año, en el mercado inmobiliario español tan solo se han cerrado operaciones por importe de 200 millones, lo que supone una caída de la inversión del 86% respecto al mismo periodo de 2019, según un estudio de JLL.
Este descenso ha llevado a terreno negativo la evolución de toda la primera mitad del año, ya que el semestre va a concluir, a falta de una semana, con un recorte del 15% y un volumen de inversión total de 2.500 millones, según informa El Confidencial. Unas cifras que podrían ser incluso menores ya que incluyen el cierre de las ventas de Intu Asturias y Puerto Venecia, gestadas en 2019, pero que se completaron al arranque de este ejercicio, con un volumen conjunto de 800 millones.
“Estos números son el reflejo de que el mundo ha parado”, señala Sergio Fernandes, director de Inversiones de JLL, quien destaca que “existe liquidez y apetito inversor, porque gran parte de los fondos «tiene capital en sus bolsillos”. La nueva variable es el riesgo, al desconocerse cómo va a evolucionar el futuro, lo que presionará a la baja las rentas, aunque con diferente fuerza en función del tipo de activo.
Los grandes inversores institucionales seguirán interesados por las oficinas en zonas ‘prime’, mientras que habrá menos apetito por centros comerciales. “La mayor parte de las operaciones que tienen tracción son de oficinas, porque son en las que a los inversores más tradicionales les gusta estar; el segundo sector que vemos es la logística, por el comercio electrónico y porque el covid ha puesto en evidencia que las industrias deben repensar su producción, distribución y almacenaje. El tercero por interés, aunque no por volumen, es el mercado residencial en alquiler, porque se ha visto muy resiliente, ya que sigue generando rentas, aunque la rentabilidad pueda ser menor por la crisis”, asegura Fernandes.
En el segundo trimestre el sector de oficinas ha acaparado la práctica totalidad de la inversión, 150 millones de euros; seguido de logística, con otros 50 millones de euros. Comercial y hotelero, en cambio, al haber tenido que cerrar a cal y canto, han quedado completamente congelados, pero JLL confía en que durante el tercer trimestre se completen procesos que estaban ya en marcha cuando se decretó el estado de alarma, operaciones centradas en carteras de supermercados y parques de medianas que se han demostrado activos defensivos.
Rentabilidad ‘prime’
En logística, el informe no recoge todavía la venta que se anunció ayer del complejo que tiene Airbus en Madrid por 29,2 millones, transacción que se suma al escaso número de transacciones que, en este segundo trimestre, han conseguido estar por encima de los cinco millones, como una nave de frío adquirida por GreenOak para Eroski en Vitoria, o la venta de cuatro suelos, ubicados en Torija, Picassent (Valencia), Vitoria y Carmona (Sevilla), donde comenzarán a desarrollar naves logísticas durante los próximos meses.
En logística, “la rentabilidad ‘prime’ se mantiene en el 4,75%, sin variaciones respecto al trimestre anterior. Mientras que el producto ‘prime’ se mantiene estable, el producto en ubicaciones secundarias o de menor calidad dotacional sí podría sufrir un aumento de las rentabilidades”. En cambio, en el segmento ‘retail’, se prevé un progresivo aumento de las rentabilidades ‘prime’, debido a la incertidumbre y al impacto del covid-19 en el consumo y el turismo, con incremento de 10 puntos básicos.
Un incremento similar se espera en oficinas, situándose en las zonas más cotizadas de Madrid en el 3,35% y en el 3,6% en Barcelona. De hecho, el informe destaca que en las oficinas de mayor calidad y ubicadas en las principales plazas financieras, «la corrección por el efecto covid-19 está siendo muy limitada, como máximo de 10 puntos básicos, viéndose en algunos casos ‘yields’ estables sin subidas. Sin embargo, en activos ‘value added’ [cuyo potencial está en rehabilitarlos], los compradores han ajustado precios buscando mayores retornos, aunque aún es pronto para que oferta y demanda se encuentren».
