Juan Velayos cree que el inmobiliario español debería apostar más por la financiación alternativa, un formato de deuda ya popularizado en el extranjero. Desde hace dos meses, el ex-CEO de Neinor es asesor especial y Presidente del Comité de Crédito en Frux Capital, que cerrará 2022 con una cifra aproximada de 200 millones y espera volver a duplicar la cifra a cierre de 2023.
En su opinión, en España «el sector está fuerte, muy sano», aunque 2022 no cierre con grandes operaciones o gran intensidad. Si de repente le tocaran 100 millones en la lotería y solo pudiera invertirlo en un segmento, ahora mismo apostaría por el ámbito senior living.
La deuda alternativa es, básicamente, facilitar liquidez al mercado allá donde la banca tradicional no está disponible. A veces, a los bancos les cuesta más invertir en algunos proyectos por x motivos: el tipo de activo, los tempos de las propias operaciones (imposibles para la banca tradicional), el loan to value, el importe de la deuda que pueden cubrir o el perfil de riesgo.
El baremo cambia en términos económicos: mientras que la banca «es más prudente», hay «operaciones que necesitan algo más de deuda», explica el experto en real estate. Al ser muchos los proyectos que se escapan de la financiación tradicional, esta es una de las ventajas: «es una liquidez necesaria para el mercado, para que las cosas pasen, para que haya transacciones y los proyectos vayan adelante».
Hasta la fecha, Velayos se ha equivocado pocas veces a la hora de formar parte de un proyecto. «Inquieto por naturaleza», ahora se aventura en esta nueva etapa por tres motivos: «muy buenos fundadores y muy buen equipo»; una institución que le gusta y el propio formato.
«Me estreno en el mundo de la financiación alternativa sin perjuicio de haberla utilizado muchas veces anteriormente, la entiendo bien y me la creo mucho, pero sí, en esto soy primerizo», afirma Velayos, que acostumbra a evitar el área de conflicto entre los diferentes proyectos en los que participa.
¿De dónde proviene el capital de Frux Capital?
«Si la financiación tradicional presta el dinero de los depósitos de sus clientes, la alternativa es dinero privado que se pone a disposición de una propuesta de valor», por tanto, un perfil de riesgo distinto. Cambia la fuente de ingresos pero no cambia el rigor de análisis a la hora de aprobar un proyecto.
¿Qué capital conforma Frux? «Capital inversor muy institucional, no tanto de pequeño inversor, sino más bien bastante sofisticado, muy profesional», responde Velayos.
¿A qué retos se enfrenta la deuda alternativa en España?
Durante los próximos años, el gran reto de la financiación alternativa es educativo, conseguir «que el mercado la entienda y conviva con ella como una fuente más de financiación para estructuras las operaciones».
En España no se entiende bien el formato y se tiende a pensar que es muy caro, pero se trata de una práctica bastante más arraigada en otros países que entienden sus ventajas y saben cuándo es su rol». Interpretarla y asimilarla correctamente es la asignatura pendiente en el inmobiliario español.
Ahora mismo, en Frux Capital, ¿qué tipo de clientes y qué tipo de proyectos nos podemos encontrar?
«Por definición, es un sector muy flexible, muy agnóstico; mientras sea real estate y tengas un colateral inmobiliario, cualquier clase de activo puede funcionar», asegura. No hay una predilección por ningún segmento, pero mas que el activo en sí, cree que es esencial el papel de la contraparte.
Los criterios serían la calidad por profesionalización, por institucionalización, por sofisticación, por calidad de crédito. «Es más importante el sponsor que el activo en sí mismo«, un panorama que, según entiende Velayos, ha pasado también en la banca tradicional, que habría evolucionado de proyectos a sponsors en los últimos años.
Y sigue: «los activos que tienen acceso a cash flow gustan más que los que no». Pero a menudo son estos los que tienen mejor acceso a la banca, así que marcas como Frux tienden a operar activos de valor añadido. Por otra parte, «nos gustan mucho con Socimis», un formato empresarial que quieren entender a fondo.
¿Qué diferencias existe en la selección de proyectos por parte de la banca tradicional y la deuda alternativa?
Velayos indica que «normalmente, la banca tradicional está menos cómoda con proyectos novedosos, diferentes». Los Comités de Riesgo no lo conocen, tienen menos capacidad de evaluación del riesgo de una operación novedosa que de una operación clásica que ya han visto mil veces. «Cuando llega un data center o un coliving, dicen uy, espérate«.
Aunque no habría una declinación por una tipología de proyecto, quizá sí habría más oportunidades para el activo alternativo en la deuda alternativa, un poco más abierta de mente.
El ticket mínimo de Frux Capital se sitúa en los 3 millones. ¿Suelen recibir propuestas de financiación menores?
Aunque Frux tiene otra perspectiva, recibe muchas peticiones por debajo de los 3 millones y Velayos reconoce que «hay oportunidad con algún ticket pequeño», aunque no es lo habitual. El problema de estos proyectos para fondos del tamaño de Frux es la limitación de capacidad de equipos, ya que no se tienen ni la capacidad ni los recursos para analizar operaciones pequeñas, que al final llevan el mismo trabajo.
Para atender este tipo de proyectos, necesitan avance tecnológico. Actualmente, la compañía está desarrollando una startup con Velox: «no le puedes dedicar el tiempo de calidad a una operación tan pequeña, hay que apostar por la tecnología». El proyecto automatizará, por ejemplo, la elaboración de un análisis de riesgo y de crédito fiable en base a Inteligencia Artificial para estudiar rigurosamente todos estos créditos, explica Velayos.
¿Qué capacidad de cobertura tendría Frux Capital?
«Alta o muy alta». A través de sus propios fondos y de las coinversiones con los institucionales detrás del fondo, que también quieren entrar, o de partnerships que mantienen con terceros, «hoy tenemos una capacidad en el entorno de los 1.000 millones de euros», responde el nuevo Presidente del Comité de Crédito de Frux.
La compañía lleva ya unos cuantos años de ventaja en el mercado español. «El capital confía mucho en el equipo de Frux, así que hoy el capital no es nuestro problema«.
¿De aquí a final de año se puede cerrar alguna gran operación en el sector?
Algunas se vienen trabajando desde hace mucho tiempo y posiblemente concluyan estos últimos meses del año: «la inercia será cerrarlas». Velayos cree que lo que no pasará es que surjan operaciones para ejecutarse en los próximos meses, salvo que sea corporativa. Alguna sí habrá, pero sobre todo se irán comenzando a preparar las operaciones de 2023.
¿Es o no es buen momento para invertir? ¿Cuál es la perspectiva general de Velayos?
El experto cree que «hay que ser prudente, todavía hay una serie de incertidumbres que hacen tener poca fiabilidad de los precios de mercado, de los precios correctos». Nadie sabe dónde se estabilizará la tendencia alcista que atraviesa el sector en torno a los tipos.
Se prevé que la demanda y el consumo sufran, una situación que se trasladará a precio de una forma u otra. «Hoy es un momento para la prudencia». ¿Cuánto durará? Velayos no lo sabe: aunque no cree que sea demasiado tiempo, recuerda que España -y también Europa- siempre llegan tarde las correcciones de los anglosajones.
En su opinión, el mercado sí va a corregir, aunque no dramáticamente. «La duda es la de siempre y las oportunidades están cuando están», así que una oportunidad de hoy puede haber expirado en 6 meses. El inversor ha de anticiparse, vislumbrar si la operación va a seguir ahí o no. «Si la conclusión es que sí, te precipitarías comprando ahí; pero hay otros activos que no van a estar ahí dentro de 6 meses».
Velayos acumula ya quince años en el sector inmobiliario. Más allá de su paso por Frux Capital, es socio fundador en JV20, director de The District, parte del consejo de administración de Brickbro y profesor en el máster inmobiliario del IE. Es ex-CEO de Neinor Homes y ha trabajado en grandes firmas como Alantra.
