En torno al 38% de estudiantes matriculados en España necesita alojamiento: tan solo en el curso 2021-2022, la potencial demanda se situó en 588.000 camas. Aunque la oferta ha aumentado más de un 5,6% en el último año, el número de plazas sigue siendo insuficiente. El ratio de cobertura en España se sitúa actualmente en un 7,3%, lejos de otros mercados europeos. Juan Manuel Pardo, director del área Living en la consultora inmobiliaria JLL, avanza que su firma cerrará varios proyectos de residencias de estudiantes en los próximos meses. En BNews Podcast, el profesional analiza el estado actual de la inversión en el segmento y lanza sus previsiones para los próximos años.
Más allá de la gran operación de RESA, con un importe de 900 millones de euros que copó casi el 60% del mercado, la inversión el segmento ha crecido ligeramente con respecto al año pasado. Según Pardo, «la inversión se está consolidando en 600-800 millones al año«.
La tendencia es claramente alcista y el mercado interesa a todo tipo de perfiles inversores, así que el responsable del área en JLL ve posible que haya más grandes operaciones corporativas y agregaciones en los próximos años. En su opinión, todos los sectores living están en pleno crecimiento orgánico. Y cuando el desequilibrio entre la oferta y la demanda es tan brutal, «hace falta el dinero más oportunista, más atrevido, que busca más recorrido, más retorno, y tiene menos aversión al riesgo».
Esos perfiles son, según el experto, los que se atreven a promover, a poner producto en el mercado. Una vez se ha consolidado, ya entran en juego otros players que basan más su decisión en la certidumbre. «Ahora mismo, estamos en ese momento: hay dinero ya más barato que compra proyectos ya estabilizados, pero sigue habiendo tanto que hacer que los mayores protagonistas desde el punto de vista del riesgo, del tipo de inversor, es todavía el value add, junto con los promotores y los operadores, que van de la mano», resume Pardo.
Para potenciar la inversión, el experto cree que es importante contar con una «regulación inteligente» centrada en el usuario y no en los votantes. «La mejor forma de ayudar al usuario en todos los sectores es poner buen producto a su disposición, que haya competencia». ¿Qué puede hacer la Administración en este sentido? «Facilitar suelo, agilizar trámites urbanísticos y hacer que los inversores hagan su trabajo», apunta el experto.
Oferta en residencias de estudiantes
Ahora mismo, en España, hay cerca de 1.100 residencias de estudiantes, con un total aproximado de 103.000 camas. De la actual oferta, 16.000 son camas modernas; en torno a 25-26.000 cumplen unos mínimos pero no han sido construidas en los últimos 4-5 años y el resto, 59-60.000, son residencias muy pequeñas operadas de forma no profesional, propiedad privada. Muchas siguen siendo los mismos colegios mayores que se levantaron hace décadas.
Según Pardo, este último grupo, el más obsoleto, tiene «mucho margen de mejora» y despierta el apetito inversor, que sopesa la oportunidad de agregar esos activos a su cartera, «por supuesto, metiendo dinero, metiendo cápex y adaptándolo a su modelo operativo. Hay mucho que hacer».
¿Varían las necesidades de alojamiento según el perfil de estudiante?
En España, a diferencia de otros países europeos como Reino Unido, donde hay mucha presencia internacional, la demanda en residencias de estudiantes proviene mayoritariamente de nacionales que necesitan movilidad. Y el perfil de producto que buscan el alumno español y el extranjero es similar. «Lo que quieren todos es wifi«, señala Pardo como uno de los requisitos clave en la selección de estos activos.
El alumnado internacional, por lo general, dispone de más presupuesto y cuenta con un tiempo más acotado en el que exprimir la «experiencia país», por lo que suele decantarse por zonas céntricas.
Por el contrario, el nacional es más sensible a la relación calidad-precio, así que «el producto tiene que ser bueno y asequible», aclara el profesional. Este perfil, en realidad, «no solo es el motor del mercado de residencia de estudiantes en España, sino que sigue creciendo». Aunque España no ha sido históricamente un país de movilidad, cada vez más jóvenes no quieren estudiar en sus ciudades de origen y optan por irse fuera, un panorama que se traduce en más demanda.
Perspectiva europea del mercado de residencias de estudiantes
En el segmento residencia de estudiantes, el ratio de cobertura en España todavía se sitúa en el 7,3%, muy por detrás de otros mercados europeos. El británico se encuentra, de hecho, a 10-12 años por delante en términos de consolidación de mercado. Tan solo en la ciudad de Londres, la cifra asciende al 24%. Y también París nos saca ventaja, con un 14%. Cogiendo como referencia países centroeuropeos como Francia o Alemania, la consultora hizo sus propios cálculos para determinar en qué porcentaje debería estar España y situó la cifra en un 12%.
Aunque el ratio español no es tan bajo en comparación a otros mercados del sur de Europa como Italia o Portugal, Pardo insiste: «hay muchísimo recorrido, el mensaje no es que tenemos que llegar a ese 12%«. Actualmente, los mercados que ahora mismo están en ese porcentaje también se encuentran con un alto desequilibrio entre oferta y demanda, y siguen invirtiendo.
La oferta crece, pero la demanda también: la movilidad del estudiante nacional seguirá marcando el camino del segmento y la presencia del estudiante internacional seguirá creciendo en torno a un 5% a nivel anual. Aunque Pardo sitúa el pipeline en torno a 20.000 en los próximos dos años, insiste en la necesidad de «incrementar el número de camas que ponemos por año en este sector«. Si se mantiene el ritmo actual, «a ese 12% llegaremos en unos 10 años, y seguiremos estando muy por debajo del resto».
¿En qué mercados se levantarán nuevas residencias de estudiantes?
El mercado está bien repartido a niel nacional: se necesitan más camas en residencias de estudiantes en multitud de ciudades. ¿Dónde se colocarán los futuros proyectos? «Los inversores son inteligentes», explica Pardo. Se adaptan a la ley de la oferta y la demanda, es lo primero que miran: «donde haga falta poner camas, las van a poner«.
Según JLL, los operadores y los inversores están convencidos en su apuesta por esta tipología de activos, una de las que mejor ha resistido al entorno inflacionario, junto a las residencias de ancianos y senior living. Más que convencimiento, Pardo cree que hace falta más proactividad por parte de la Administración, que debe poner más suelo a disposición de los inversores y agilizar todos los trámites urbanísticos y los cambios de uso.
Algunos de los futuros proyectos que destaca Pardo son el de Vita en Madrid y Barcelona; la apuesta por la zona Fuencarral por parte de Stoneshield o el hotel La Florida, de Roundhill.
Factores clave en la selección de una residencia de estudiantes
Según Pardo, el criterio sostenible aparece en esta tipología de activos no tanto en la selección del usuario sino ya integrado en la visión del inversor y del operador. «Tienen que tener un producto que esté a la altura de los estándares de eficiencia energética que exige el mercado de inversión a día de hoy». Así, el well being aparece como la principal tendencia desde el punto de vista operador.
En el caso de los estudiantes, más que tendencia, «lo que prima es la relación calidad-precio vinculada a unos servicios«. Este «común denominador» se refiere al cuidado de distintos aspectos, como contar con grandes zonas comunes, salas de estudio, salas de cine o incluso mesas de billares. A partir de esta idea, cada proyecto debe usar la imaginación.
