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Jorge González-Iglesias (Gibobs): «Las bajadas de tipos probablemente impulsarán la subida del precio de la vivienda»

González-Iglesias, CEO de Gibobs.com, analiza cómo la bajada de los tipos de interés pueden afectar al real estate español.

Jorge González-Iglesias Baeza (Gibobs.com): "Las bajadas de tipos de interés probablemente impulsarán el crecimiento del precio de la vivienda en España"

«La reducción de los tipos de interés podría provocar un aumento en el precio de las viviendas, especialmente en un mercado donde la demanda de vivienda está en constante crecimiento», destaca el González-Iglesias, CEO de Gibobs.

Este fenómeno es impulsado principalmente por la disminución de la oferta, que ha creado un déficit de aproximadamente 600.000 viviendas anuales.

Pregunta: ¿Qué impacto inmediato espera que tenga la bajada de tipos de interés del BCE en el mercado inmobiliario español?

Respuesta: En su último anuncio, el Banco Central Europeo anunció una bajada de los tipos de 0,25 puntos, situándolo en el 4,25%, lo que marcará de forma significativa el mercado inmobiliario y la solicitud de hipotecas.

Así, el Euribor ya anticipaba esta caída disminuyendo seis milésimas con respecto a su último valor y, por tanto, situándose en un 3,684%. Esta rebaja beneficiará al 45% de las personas que ya tienen una hipoteca variable contratada en España, y a todos aquellos que busquen una nueva oferta hipotecaria este año.

De esta forma, si comparamos el Euribor de mayo en 2023, que cerró en 3,86%, y el de mayo de este año, que se situaba en el 3,68%, supone una reducción de 27€ al mes y 325€ al año en el pago de la hipoteca, un cálculo que se ha hecho para una hipoteca variable con un capital pendiente de 250.000€ a 30 años, con revisión del Euribor en el mes de mayo.

Esta situación no solo mantiene, sino que reafirma la apuesta que han hecho los bancos de bajar los tipos de interés, que ya habían ajustado sus precios anticipándose a esta tendencia. De hecho, se espera que haya dos rebajas de tipos adicionales en 2024, dejando el Euríbor entre el 3,25% y el 3,3% a final de año.

P: ¿Cómo afectará la bajada de tipos a los compradores de vivienda? ¿Podrán acceder a hipotecas más baratas y con mejores condiciones?

R: Con la reducción de los tipos de interés, esperamos que no solo se mantenga la tendencia al alza en lo que respecta a la solicitud de hipotecas, sino que se acelere. La accesibilidad a préstamos más económicos animará a más personas a considerar la compra de una vivienda.

Sin embargo, hay que destacar que las bajadas de tipos de interés probablemente impulsarán aún más el crecimiento del precio de la vivienda en España. Si uno espera a realizar la compra con la previsión de que disminuya el precio de las hipotecas, lo más probable es que se ahorre una cantidad marginal, pero probablemente acabe perdiendo dinero debido al encarecimiento de la vivienda.

P: ¿Se espera que la bajada de tipos provoque un aumento en la demanda de vivienda? ¿En qué segmentos del mercado se espera que sea más pronunciado este aumento?

R: Estas bajadas han propiciado que el mercado se vuelva a mover y que los grandes inversores, especialmente los latinoamericanos, se interesen particularmente en propiedades residenciales en ubicaciones premium en ciudades importantes de España, como Madrid y Barcelona.

De igual manera, hay un fuerte interés en la costa de Levante (Jávea, Moreira, etc.), las Islas Baleares y Málaga y alrededores, especialmente entre los inversores europeos y americanos. Son áreas conocidas por su construcción de villas de lujo y ofrecen oportunidades atractivas para los inversores.

También hay que destacar los edificios de oficinas, donde estamos viendo cierta incertidumbre debido al impacto del teletrabajo. Sin embargo, muchos inversores siguen viendo valor en este sector, ya que las empresas parecen estar adoptando un modelo de trabajo híbrido que todavía requiere espacio de oficina, aunque estos sean más pequeños que hace años ya que ahora en la mayoría de los casos rotan los puestos.

Por último, hay que añadir que los inversores también están buscando activos que generen rentas estables. Esto incluye built to rent y una variedad de propiedades en alquiler, desde residenciales hasta hoteles y geriátricos. Estos tipos de inversiones pueden proporcionar un flujo constante de ingresos, lo que es atractivo para los grandes patrimonios.

P: ¿Podría la bajada de tipos llevar a un aumento de los precios de la vivienda?

R: La reducción de los tipos de interés podría provocar un aumento en el precio de las viviendas, especialmente en un mercado donde la demanda de vivienda está en constante crecimiento.

El principal factor que impulsa este incremento de precios es la disminución de la oferta, que deriva en un déficit de vivienda. Este déficit está aumentando ya que cada año se construyen menos viviendas de las que se necesitan, llegando a una cifra aproximada de 600.000 viviendas faltantes.

La incertidumbre política tanto a nivel nacional como internacional, así como la polarización geopolítica y los conflictos bélicos que ocurren más allá de nuestras fronteras, no están ayudando a la situación. Sin embargo, considerando estos factores, creo que, a medio plazo, liberar terrenos para la construcción de nuevas viviendas podría ser beneficioso, permitiendo que aumente la oferta y, al mismo tiempo, frenando el incremento del precio de la vivienda.

P: ¿Qué tendencias se observan en el mercado hipotecario español en la actualidad? ¿Se están popularizando las hipotecas mixtas, duales u otras opciones innovadoras?

R: Entre las medidas encontramos las hipotecas mixtas, que en los últimos tiempos se han hecho cada vez más populares, llegando al mercado para quedarse, al menos unos cuantos años más. Con ella, las personas pueden pagar al inicio un tipo fijo y una vez pasado un número de años concreto (tres o cinco es lo más habitual) y, una vez pasado este tiempo, el tipo de referencia sería el Euríbor, es decir, sería una hipoteca variable.

De hecho, tal y como se apunta desde Gibobs.com, las mejores ofertas que existen actualmente en el mercado hipotecario es la opción de contar con una hipoteca mixta desde el 1,20% TIN a cinco años, siempre que se cumplan las condiciones financieras adecuadas.

Otra opción que cada vez suena más en el real estate son las hipotecas duales. Este modelo está pensado para todos aquellos que dudan entre fijo y variable, pues la idea es que sea el usuario el que pueda elegir cuántos años quieren tener un tipo fijo y después, cuántos tendrían un tipo variable.

Algunos bancos también están tratando de descargar de ciertos gastos vinculados hasta ahora a la compraventa de una vivienda como son los gastos de tasación de la casa. Cada vez hay más bancos que se encargan de pagar la tasación de la vivienda, una acción con la que pretende hacer más atractiva su oferta y convencer a los usuarios de que su hipoteca es la que más les conviene.

Asimismo, hay ofertas de hipotecas vinculadas a otros servicios como la contratación de seguros de hogar, de vida, protección frente a impagos, etc. Sin embargo, también hay bancos que apuestan por un modelo ‘vinculación cero’, donde no existen bonificaciones en el tipo de interés asociados a otros de sus productos, llegando a excluir incluso la necesidad de domiciliar su nómina al banco con el que se contrata la hipoteca.

De igual forma, también hay diferencias según la comunidad autónoma donde se decida comprar la vivienda ya que hay regiones como, por ejemplo, País Vasco y Madrid, donde se encuentran mejores condiciones que en otras comunidades a través de determinadas entidades bancarias.

Pese a todo esto, en la actualidad, las hipotecas fijas siguen siendo las preferidas, pudiendo alcanzar en algunos casos hasta el 2% TIN.

P: ¿Qué expectativas tiene para el mercado inmobiliario español en 2024? ¿Cómo cree que la bajada de tipos afectará a la inversión inmobiliaria?

R: La accesibilidad a préstamos más económicos animará a más personas a considerar la compra de una vivienda. Este fenómeno no solo beneficiará a los compradores individuales, sino también a los promotores y constructores, impulsando así el dinamismo del sector.

Espero que las bajadas de tipos sigan impulsando la inversión inmobiliaria. Con tasas de interés más bajas, los inversores pueden obtener financiamiento más barato, lo que puede hacer que la inversión inmobiliaria sea más atractiva. Además, las bajadas de tipos de interés probablemente impulsarán aún más el crecimiento del precio de la vivienda en España.

Todo esto se está traduciendo en condiciones de financiamiento más atractivas para los compradores de vivienda. Los bancos siguen apostando por el préstamo hipotecario como uno de sus productos financieros más relevantes para su cuenta de resultados, y por ello son muchos los que optan por innovar y ofrecer nuevas hipotecas para hacer sus ofertas más atractivas para sus clientes, actuales y potenciales.

En cuanto a si es un buen momento para invertir en vivienda en España, definitivamente creo que sí, ya que la rentabilidad del sector inmobiliario es bastante atractiva en este momento por la contracción de oferta, y el interés internacional en España, debido a su calidad de vida, coste de vida razonable y clima favorable, es muy positivo.

El sector ofrece una variedad de productos, como viviendas, trasteros o garajes, cada uno con diferentes niveles de rentabilidad. Sin embargo, siempre enfatizo lo importante en cualquier inversión es saber medir nuestro riesgo para tomar una decisión que sea positiva para nuestra salud financiera presente y futura.

P: ¿Qué medidas podría tomar el gobierno para complementar la bajada de tipos y estimular más el mercado inmobiliario?

R: En mi opinión es fundamental que desde el Gobierno aceleren la puesta en marcha de medidas que fomenten la creación de nuevas viviendas, tanto públicas como privadas, especialmente en aquellas zonas donde hay más demanda.

También creo que sería conveniente el crear medidas que fomente que los inversores pongan sus viviendas en alquiler (como por ejemplo un marco jurídico estable, incentivos fiscales, etc.).

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