Hasta ahora, los inversores se han centrado en el sector de alto rendimiento. Sin embargo, con la aprobación de la nueva ley de vivienda, se podría demorar hasta tres años la recuperación de los beneficios del inquilino.
De acuerdo con los nuevos criterios de inversión que implica la Ley de Vivienda, Loopa analiza casos reales para diversos perfiles, estrategias y mercados. La oportunidad lanzada esta semana es el distrito de Puente de Vallecas en Madrid.
El distrito de Puente de Vallecas, es uno de los 21 distritos que conforman la ciudad de Madrid. Está organizado administrativamente en los barrios de Entrevías (131), San Diego (132), Palomeras Bajas (133), Palomeras Sureste (134), Portazgo (135) y Numancia (136). Está localizado al sureste del municipio de Madrid, delimitado por la M-30 al oeste, la A-3 al norte, la avenida de la Democracia, la línea de ferrocarril Madrid-Zaragoza y la M-40 al sureste y el río Manzanares al suroeste.
Hemos analizado todas las oportunidades del barrio de Puente de Vallecas, con un ticket medio de 159.522€. El atractivo del barrio se centra en el equilibrio de rentabilidades en torno al 6,9% y un perfil de riesgo de impago Muy Alto.
En esta ocasión, el objetivo de la estrategia sería obtener rentabilidad mediante su alquiler por habitaciones, ya que existe una demanda actual y creciente en el barrio. Al alquilarlos con este sistema, las rentabilidades brutas medias aumentan de un 6-7% a un 10% en algún caso. Se trata de pisos de cuatro y cinco dormitorios, que se sitúan entre 175.000-220.000 euros.
Mercado del alquiler en Puente de Vallecas
El nivel de demanda de alquiler en Puente de Vallecas es muy alto, con un ritmo de alquiler de anuncios publicados de 0,9 meses y con un volumen de oportunidades alto, se tardarían 6 meses en venderse todos los pisos a la venta con el ritmo de transacciones medio del año 2022.
La rentabilidad bruta del barrio es de un 6,9%, un nivel muy Alto para la capital. También analizamos el crecimiento en el número de inquilinos en los últimos cinco años, estando en un nivel muy Alto con un 11% anualizado.
El principal riesgo que analizamos en Loopa es el impago, que en el caso de Puente de Vallecas es muy Alto. Este dato supone que el 30% de contratos de alquiler, hipotecas o suministros impaga en el barrio.
La tasa de esfuerzo en el barrio de Puente de Vallecas, por porcentaje de sueldo neto medio por hogar dedicado al alquiler medio, es del 35%, un nivel bajo.
Por otro lado, los precios bajaron un 4% debido a la caída de demanda provocada por COVID. El precio medio por metro cuadrado en venta es de 2.178€, estando por debajo de la media de la capital.
En el caso de tener un piso vacío el riesgo de okupación es muy bajo, al estar un 0,6% de las viviendas de la zona okupadas.
El impago tiene un impacto sobre la rentabilidad y afecta directamente a la selección del inversor. El 90% de la población gana menos de 24.000 euros netos al año, un nivel muy Alto de riesgo de vulnerabilidad. Por otro lado, el sueldo neto por hogar al año es medio, situado en 27.815 € netos al año.
Estimación de precios en Loopa
En Loopa, proporcionamos una estimación del precio negociado correcto para cada oportunidad, basada en dos criterios. Primero, utilizamos datos de análisis de todos los cierres reales registrados en el registro de la propiedad. Luego, tomando como referencia el precio real de venta del último año de todos los edificios con características similares, año de construcción, tamaño y calidad dentro del mismo barrio, Loopa calcula un precio estimado para cada oportunidad.
Con base a estos dos precios de referencia, ya puedes comunicarte con el vendedor y presentar una oferta para una inversión exitosa. ¿Quieres recibir todas las oportunidades de inversión sobre distintos barrios? ¡Descárgate la app de forma gratuita y consulta el análisis completo de los barrios para evaluar todas las oportunidades disponibles!
