De las estrategias analizadas en nuestro anterior artículo, para el primer análisis nos vamos a centrar en el formato Buy and Hold: compra y puesta en alquiler de larga duración.
Hasta ahora, el principal criterio para un inversor había sido invertir en un barrio que conociese, lo que le permitía tener un control de los riesgos pero no optimizar la rentabilidad.
El segundo criterio sería la rentabilidad, buscando invertir en barrios donde el alquiler fuera alto y los precios de venta relativamente bajos. Con la nueva Ley de Vivienda, mirar solo la rentabilidad deja de ser la estrategia óptima, ya que esos inquilinos son, también, los que mayor peligro de impago tienen y, por lo tanto, donde mayor retraso en la recuperación del piso se puede dar.
Para nuestra plataforma de originación de oportunidades de inversión, hemos analizado 11 índices de cada barrio. ¿El objetivo? Determinar dónde está el equilibrio entre rentabilidad y riesgo.
Índices de oportunidades
Para detectar los barrios donde más oportunidad de inversión hay, hemos calculado los siguientes números y los hemos puesto en relación con el resto de barrios de Madrid.
La demanda de alquiler la medimos mediante el ratio entre pisos alquilados de media por mes y el total de pisos actualmente en oferta. Por lo tanto, el resultado son los meses que se tardaría en alquilar todos los pisos actualmente anunciados, si no entrase nuevo producto. Cuanto menor es el número, mayor la demanda y, por lo tanto, mejor zona para invertir.
El volumen de oportunidades se calcula de la misma forma, pero con datos de venta. Nos señala cuántos meses se tardaría de media en vender los pisos actualmente anunciados. Aquí, por el contrario, buscamos un número alto, ya que cuanto más cueste vender el piso, porque haya pocos compradores o muchos anuncios, más poder de negociación tenemos como inversor al negociar el precio.
La rentabilidad bruta media es la simple división del alquiler medio anual por el precio de venta medio del barrio. En nuestra plataforma Loopa, partimos de este número como la rentabilidad mínima para analizar una operación. Las oportunidades que detectamos y nuestra recomendación de precio de oferta buscan siempre mejorar este número de referencia.
Buscamos maximizar la rentabilidad pero siempre teniendo en cuenta los factores de riesgo que señalamos a continuación.
Riesgos: ¿qué factores tener en cuenta?
Debido a la incertidumbre legal sobre los plazos en la recuperación de la posesión de un piso, el principal riesgo que analizamos es el de impago. Este dato lo calculamos con datos de la Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito y se calcula mirando los contratos de alquiler, hipotecas, o suministros que se impagan en el barrio, partido por el total de contratos.
Para analizar la sostenibilidad de los precios de alquiler miramos dos indicadores. El primero señala si hay todavía recorrido al alza y el segundo cuánto podrían caer los precios si hubiese una situación económica adversa.
La tasa de esfuerzo se calcula como el porcentaje del sueldo neto medio por hogar dedicado al alquiler medio.
Para ver el riesgo de una caída en el precio del alquiler usamos el dato reciente de la caídas de precio por la reducción de demanda provocada por COVID.
Para medir el potencial de revalorización de la vivienda miramos el precio medio del barrio para entender si está barato o caro en relación con el resto de la ciudad.
Adicionalmente, miramos el riesgo de okupación para saber si el piso estaría en riesgo durante el periodo que esté vacío y a la venta.
Por último, la selección de inquilino es uno de los factores más importantes en una inversión en vivienda, puesto que cualquier tipo de impago tiene un impacto significativo en la rentabilidad.
Analizando la distribución de salarios del barrio, determinamos el porcentaje de la población que gana menos de 24.000 euros netos al año y por lo tanto podrían estar en riesgo de vulnerabilidad. Cuanto menor sea este porcentaje, mayor será el número de personas que podrán optar a alquiler la vivienda con tranquilidad para afrontar los pagos.
También tenemos en cuenta el sueldo medio neto por hogar del barrio, al ser el principal criterio para la declaración de vulnerabilidad. Además de la cantidad, es importante analizar su estabilidad. Por lo tanto, parece razonable aceptar inquilinos con sueldos algo menores si la estabilidad de sus ingresos es alta, como por ejemplo funcionarios, familias con varios empleados y contratos fijos.
El miércoles lanzamos nuestra plataforma de originación de oportunidades de inversión tras haber seleccionado los cuatro barrios cuya relación de riesgo-rentabilidad nos parece más atractiva. ¡No te lo pierdas! Aquí en Brainsre.news o en nuestro stand en SIMA, en el Salón del Inversor.
