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Invertir en vivienda en el barrio de Orcasitas, Madrid

Orcasitas se ha situado como el tercer barrio madrileño donde más han crecido los precios de alquiler en este último año (19,9%).

orcasitas foto cielo
  • Precios de venta y alquiler en máximos históricos
  • Tercer barrio madrileño donde más han crecido los precios de alquiler en este último año (19,9%)
  • Tercer barrio madrileño donde con mayor rotación de alquiler (70,1%)
  • Time to rent muy bajo. El poco producto que sale al mercado se alquila muy rápido

Orcasitas es uno de los siete barrios que conforman el distrito de Usera ubicado al sur de la capital española. Cuenta con una extensión de poco más de un kilómetro cuadrado, y una población de unos 23.220 habitantes, según el Padrón de 2021. Limita al norte con la avenida de los Poblados, al oeste con la A-42, al este con Orcasur y al sur con la M-40.

En cuanto a los servicios de transporte, este barrio cuenta con estación de cercanías (C-5) y múltiples líneas de autobuses (L6, L60, L78, L81, L116, L121, L131 y N-15). Sin embargo, no cuenta con servicio de metro y la estación más cercana es la de San Fermín-Orcasur (línea 3, barrio de Orcasur) a la que se puede llegar mediante la línea 78 de EMT.

Orcasitas es uno de los barrios madrileños con más historia y a su vez con más polémica, que se fue formando según llegaron flujos de inmigración de otras Comunidades Autónomas como Castilla La Mancha, Andalucía y Extremadura a finales de los años 50 y principios de los 60.

Gracias a la lucha vecinal, este barrio ha conseguido servicios públicos, energía más barata y mejoras en los inmuebles. Orcasitas ha sido una referencia a nivel nacional e internacional para otras áreas que han llevado a cabo movimientos sociales urbanos.

El análisis que se va a llevar a cabo en este artículo sobre el barrio de Orcasitas, se debe a que se trata del barrio de Madrid con más rotación de alquiler tras Águilas y Hellín ya que durante el periodo comprendido entre julio del pasado año y junio de 2022, se alquilaron 225 viviendas del total de 321 que había disponibles en el mercado de alquiler, lo que a su vez supone que un 70,1% de los inmuebles publicados fueron arrendados finalmente.

Todos los datos han sido extraídos de la Plataforma Inmobiliaria de Brainsre.

El grueso de las viviendas se construyeron entre los años 80 y el 2000

Entre los años 1957 y 1966 se planificaron y construyeron las viviendas sociales del Poblado Dirigido de Orcasitas, entre la carretera de Toledo y la de Andalucía, al sur de Madrid. Junto con la meseta de Orcasitas y Orcasur constituyen esta gran zona de expansión urbana de Madrid.

Las construcciones en altura se combinaban con viviendas unifamiliares en hilera, siendo éstas últimas construidas por los propietarios. La calidad precaria en estas construcciones, dio lugar a que en los años 80 la situación fuera insostenible y poco a poco se fueran derruyendo los inmuebles y volviendo a construir progresivamente, llevando de esta forma una reconstrucción total del barrio.

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Tal y como vemos en la gráfica, el barrio sufrió un fuerte impulso promotor a finales de los años 70 y a principios 80 y posteriormente experimentó un segundo boom durante los años 2000, previo al estallido de la burbuja en 2008. Actualmente, Orcasitas no cuenta con promociones de obra nueva ni tampoco está previsto en un futuro próximo.

La edad media del barrio de Orcasitas se sitúa en 41,9 años, siendo la media madrileña de 43,7 años.

El barrio tiene una tasa de impago bastante elevada en casi todas sus secciones censales, sobre todo en las situadas al Noreste, en la parte más próxima a Pradolongo, donde las cifras son todavía peores. Las mejores zonas en este sentido son aquellas más próximas al cruce de la M-40 con la A-42. Respecto a la okupación, el barrio no adolece de grandes problemas y solo en la zona Noroeste, entre las calles Tolosa y Gainza, se registran niveles más elevados pero no alarmantes.

Precios de venta en máximos históricos

Los precios de venta de vivienda en el barrio de Orcasitas fueron creciendo de manera paulatina con ligeros altibajos desde 2015 hasta el tercer trimestre de 2019, cuando alcanzó una media de 1.943 €/m2. A partir de ahí, los precios comenzaron a caer influenciados en parte también por la crisis del Covid-19, hasta que comenzaron a remontar en el segundo trimestre de 2021 y actualmente, se encuentran en máximos históricos con una media de 1.991 €/m2.

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El 83% de la oferta de vivienda en Orcasitas está destinada a la venta, estando el 79% de los inmuebles en venta en mano de profesionales. Los APIs más destacados en el barrio si tenemos en cuenta en número de unidades en venta son Tecnocasa, Legalex y Oficina Orcasitas.

La mayor parte de la oferta la aglutinan los pisos de dos y tres habitaciones con un 85% del total, destacando los de tres dormitorios cuyo porcentaje asciende a casi un 71%.

Según podemos observar en la distribución del barrio, en la mitad norte encontramos las construcciones más antiguas, la mayor parte de ellas de los años 80, mientras que en la parte sur, en una franja paralela a la M-40, si que hay inmuebles que han sido construidos en los últimos 20 años.

Los precios de alquiler en Orcasitas se encuentran en máximos históricos

Si analizamos ahora los precios de alquiler en el barrio observamos como en el segundo trimestre de 2022, los alquileres han alcanzado máximos históricos, además, la tendencia parece indicar que seguirán subiendo.

Desde el segundo trimestre del pasado año, los precios se han ido incrementando progresivamente trimestre a trimestre, ya que a raíz de la pandemia habían ido sufriendo ligeras caídas.

En tasa interanual los precios han crecido un 19,9%, mientras que en los últimos tres meses lo han hecho un 10,5%

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Los tiempos de publicación o time to rent (tiempo medido en meses que pasa una vivienda en el mercado hasta que encuentra un inquilino) siguen disparados tras la pandemia, algo que es la tónica general en todo Madrid. Actualmente, en Orcasitas se tarda 1,8 meses en alquilar una vivienda, cifra muy inferior a la media madrileña, 2,8 meses, situando el barrio como el décimo cuarto de los 128 que tiene la capital donde más rápido se encuentra un inquilino. Esto, sumado a que el time to rent se ha reducido durante el último trimestre a diferencia de otros barrios donde sigue subiendo, muestra la fuerte demanda de vivienda de alquiler que existe en un barrio donde se alquila muy rápido.

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Orcasitas, un barrio con precios de alquiler y compra asequibles

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Si tenemos en cuenta que el precio medio para comprar una casa en el municipio de Madrid asciende a 544.400 euros, podemos determinar que Orcasitas es un barrio asequible en términos de adquisición de vivienda.

Además, Orcasitas se ha situado como el tercer barrio madrileño donde más han crecido los precios de alquiler en este último año (19,9%), tan sólo por detrás de Pradolongo (29,8%) y Zofío (21%). Por lo tanto, se trata de un barrio interesante para inversores con precios asequibles para comprar y alquileres que siguen subiendo trimestre a trimestre.

Los precios para adquirir un piso en este barrio giran en torno a los 200.000 euros. El producto más interesante sin duda lo encontramos en los pisos de tres dormitorios cuyo precio medio se encuentra en algo más de 201.000 euros, mientras que por otro lado, el alquiler es el más elevado con una media superior a los 1.000 euros, ofreciendo rentabilidades de 6,1%.

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