Inversores ultiman operaciones de residencias de estudiantes por valor de 400 millones

El comienzo del curso académico presencial y virtual no ha desanimado al mercado de residencias de estudiantes, que sigue pendiente tanto de la firma de varias operaciones de suelo como de ventas significativas de carteras que igualarán los 500 millones de 2019.

Zonas Comunes de la residencia de estudiantes San Mames, de Greystar
Zonas comunes de la residencia San Mames de Greystar, situada en Bilbao e inaugurada este septiembre.

La coexistencia con la pandemia empieza a imponerse como un hecho irreversible, y en el caso de la enseñanza, más. En el primer trimestre de 2020, ya se habían realizado operaciones en el sector de residencias de estudiantes por importe de 120 millones antes del coronavirus, según la consultora JLL. Veníamos de un 2019 en el que se transaccionaron activos por un importe de 500 millones, después de que 2017 marcase un punto de inflexión en la inversión en España.

Y aunque el mercado mantuvo una posición de stand by en pleno confinamiento, el negocio se ha vuelto a activar, y se espera un trimestre de cierre con un volumen cercano a los 400 millones de euros, entre operaciones de suelo y transacciones de porfolios, con dos carteras en vías de cerrar su venta. «Hay operaciones muy avanzadas de suelo en Valencia, Barcelona, Sevilla, Madrid que pondrían en el mercado hasta 2.000 plazas adicionales», precisa Nick Wride, director de residencias de estudiantes EMEA de JLL a Brainsre.news.

A nivel general, «sigue habiendo mucha liquidez en el mercado y unos tipos de interés casi negativos que favorecen la inversión inmobiliaria y más en el caso de productos defensivos como las residencias de estudiantes, que atraen tanto a inversores nacionales como internacionales para diversificar carteras con productos anticíclicos«, explica Borja Varela, director de Activos Alternativos de la consultora Colliers. Tanto este directivo, como Wride y Pablo Callejo, director nacional de Activos Alternativos de CBRE, coinciden en que el sector puede acabar el año igualando, sino superando los 500 millones del volumen de inversión alcanzado en 2019.

Los fundamentales del sector son lo que se llama resilientes, gracias al perfil defensivo y al enorme déficit de oferta versus demanda. Nicolás Llari de Sangenís, director de Residencias de Estudiantes en Savills Aguirre Newman explica que «el número de plazas es inferior a la demanda en un segmento muy resiliente y con éxito demostrado en otros mercados; la rentabilidad anual de residencias de estudiantes en España se sitúa entre el 5–6%, muy atractiva para inversores institucionales y se mantendrán en los próximos doce meses«.

«La consolidación del sector, todavía atomizado y poco maduro, continuará siendo tendencia en situación pos-Covid 19, con fusiones y adquisiciones de operadores que buscan incrementar su cuota de mercado. Las transacciones de portfolios de activos continuarán al alza y provocarán la entrada de inversores de tipología core/core+«, explica Pablo Callejo, director nacional de Activos Alternativos de CBRE.

Varela añade que «hay operadores internacionales decididos ya a entrar en suelos y desarrollo, con un perfil value added, porque el riesgo y la rentabilidad son asumibles». Miles Leonard, associate in Valuation & Advisory de Cushman, llama la atención sobre la oportunidad que se ha abierto para inversores de este segmento, que se están encontrando con ofertas de suelos y edificios residenciales por parte de promotores locales para su reconversión. Es el caso de ciudades medias como Pamplona, con un flujo constante de estudiantes y escasez de suelos en general.

Más ciudades

Una ventaja añadida de este mercado frente a otros sectores es que no tiene tanta dependencia de los dos grandes mercados, Madrid y Barcelona.  La oferta de camas a cierre de 2020 se situará por encima de las 97.000, en 2021 por encima de las 107.000 y en 2022 superará las 116.000 camas, todas dentro de 68 nuevos proyectos distribuidos por toda la geografía española.

Para muestra, Greystar acaba de inaugurar la residencia San Mamés en Bilbao, la segunda de la compañía en la capital vizcaína, y habilitará 351 plazas ya en el curso 2020/21. Resa, la marca bajo la que Greystar opera todas sus residencias de estudiantes en España tras adquirir la empresa en 2017, cuenta con 37 residencias y con más de 9.000 plazas en todo el país.

Impar, especializada en consultoría y promoción inmobiliaria, ha decidido apostar por el negocio de residencias de estudiantes con un primer proyecto en Salamanca.

Y plazas como Valencia, con una universidad puntera en robótica, o Granada, referencia en Filología e Historia, interesan como mercados de crecimiento. «Son las primeras ciudades en el top de preferencias de los estudiantes Erasmus, y los inversores no son ajenos a estas ventajas competitivas, frente a las restricciones operativas de otras ciudades como Barcelona», explica Borja Varela.

Juan Manuel Acosta, managing director de Greystar en España, explica que “con esta nueva residencia, ratificamos nuestra apuesta por Bilbao: una ciudad en crecimiento y un potente nodo educativo que se había caracterizado hasta ahora por un déficit de alojamiento para estudiantes». El directivo de JLL precisa que pese a los nuevos desarrollos en marcha queda mucha demanda por satisfacer, ya que unos 526.500 estudiantes universitarios -el 40% de los que optan por la opción presencial- necesitan alojamiento.

Fuente: JLL

«El interés de los inversores y operadores vuelve junto con la vuelta a las aulas y el reinicio del curso 2020 / 21. JLL está monitorizando varias universidades en España y Europa, y todas en España empiezan en septiembre haciendo todas las adaptaciones necesarias, lo que refuerza la confianza en el sector», concluye Nick Wride.

Resa, la marca bajo la que Greystar opera todas sus residencias de estudiantes en España tras adquirir la empresa en 2017, cuenta con 37 residencias y con más de 9.000 plazas en todo el país.

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