La inversión retail en España alcanza los 1.650 millones en el primer semestre

Datos correspondientes al primer semestre y al cierre del segundo trimestre de 2026

El retail español encara la segunda mitad del año con dos motores funcionando a ritmos distintos. En el mercado de ocupación, los principales ejes comerciales de Madrid y Barcelona firmaron catorce operaciones durante el segundo trimestre y sumaron seis nuevas inauguraciones, hasta cerrar el semestre con 28 aperturas frente a las 30 del mismo periodo de 2025, según JLL. Cushman & Wakefield, que mide contratos firmados y no establecimientos abiertos, sitúa el volumen de operaciones un 5% por encima del primer semestre del año anterior. Ambas lecturas son compatibles: se firma más de lo que todavía ha llegado a abrir sus puertas.

El reparto entre las dos plazas ha girado durante el trimestre. Por calles, Paseo de Gracia y Serrano concentraron la demanda del periodo, mientras que en el acumulado semestral el liderazgo corresponde a Fuencarral y Preciados, con diez y seis nuevas tiendas respectivamente. Cushman & Wakefield añade el matiz decisivo: Madrid ha concentrado un menor número de operaciones en los tramos prime y super prime, en tanto que Barcelona supera los niveles del segundo trimestre de 2025 en un 42% en número de transacciones y en un 35% en superficie contratada. La capital catalana está tirando del semestre.

La moda hace menos aperturas, pero se lleva los locales grandes

La comparación entre los dos informes deja una lectura que ninguno de ellos ofrece por separado. Las marcas de moda firmaron el 39% de las aperturas del semestre, según JLL, por delante de la alimentación especializada (18%) y de la restauración (14%). Pero, medido en metros cuadrados, la moda representa cerca del 50% de la superficie contratada en las principales calles comerciales de ambas ciudades, en línea con la media de los últimos cinco años que maneja Cushman & Wakefield. La conclusión es que el sector abre menos tiendas que su peso en superficie, porque las abre más grandes: la mitad de las operaciones formalizadas en el segundo trimestre corresponde a locales de entre 300 y 800 m².

El perfil del ocupante refuerza esa idea de mercado maduro. Los operadores nacionales englobaron el 57% de los nuevos establecimientos, señal de que el retail doméstico sigue apostando por las ubicaciones de máxima visibilidad pese al nivel de rentas, y la restauración experiencial gana protagonismo dentro del mix de los ejes prime.

Disponibilidad: 1,5% o 2,5% según dónde se ponga el límite

La escasez de oferta es el rasgo que ambos informes comparten, aunque la cifra no coincida. JLL sitúa la disponibilidad prime en el 1,5% de media —1,6% en Madrid y 1,4% en Barcelona— midiendo el número de locales libres en siete calles concretas: Gran Vía, Preciados, Sol, Serrano y Fuencarral en Madrid, y Portal del Ángel y Paseo de Gracia en Barcelona. Cushman & Wakefield eleva la tasa al 2,5%, diez puntos básicos por debajo del 2,6% de un año antes, pero sobre el conjunto de los principales corredores comerciales de ambas ciudades.

El punto porcentual de diferencia no es una discrepancia, sino el precio de ampliar el perímetro. El núcleo super prime está agotado —Preciados y Sol se mantienen sin disponibilidad alguna y Fuencarral se aproxima a la ocupación total, según JLL— y la escasa holgura que queda aparece en cuanto se sale de esas arterias. Es exactamente el mecanismo que Cushman & Wakefield identifica cuando señala que la falta de producto está empujando la demanda hacia otros mercados urbanos.

Fuentes: JLL, Mercado de Ocupantes Retail 2T 2026 · Cushman & Wakefield, Marketbeat Retail España T2 2026

Las rentas suben en los tres formatos y superan el nivel prepandemia

La renta prime de los locales en calle alcanza los 295 €/m²/mes en el segundo trimestre, con un incremento del 5% interanual y del 7% respecto a los niveles anteriores a la pandemia. La serie histórica de Cushman & Wakefield muestra la recuperación completa del ciclo: desde los 275 €/m²/mes de 2019 hasta el mínimo de 230 en 2021, para encadenar después cinco ejercicios consecutivos al alza.

En los otros dos formatos conviene manejar las cifras con cautela, porque las dos consultoras trabajan con definiciones distintas de activo prime. Para los centros comerciales, Cushman & Wakefield sitúa la renta en 80 €/m²/mes, dentro de una serie que partía de 87 € en 2019 y tocó suelo en 72 € entre 2021 y 2023; JLL, por su parte, la eleva hasta 115 €/m²/mes y calcula un avance anual del 6,5%. En parques comerciales la coincidencia es exacta: ambas firmas fijan la renta en 21,5 €/m²/mes, con una subida anual del 2,9% según JLL.

Los fundamentales operativos acompañan. Los centros comerciales acumulan en el semestre un incremento del 7,9% en afluencias y del 6,0% en ventas respecto al mismo periodo de 2025, aunque en términos de tendencia a doce meses las ventas avanzan un 4,8% y las afluencias un 1,7%. Por segmentos, la moda vuelve a ser el principal motor con un alza de ventas del 7,8%. En los parques comerciales las ventas crecen un 4,2%, con Household concentrando el mayor peso del formato y Sports como la categoría más dinámica, con un 5,2%.

El capital elige el formato que no está en Serrano

La inversión retail en España alcanzó los 1.650 millones de euros en el primer semestre, en línea con el mismo periodo del año anterior. El dato relevante no es el volumen, sino su reparto: los centros y parques comerciales concentraron el 75% de lo transaccionado, frente al 60% que representaron en el conjunto de 2025. Los centros comerciales, en particular, registraron volúmenes superiores en más de un 160% a su media de los últimos cinco años, en unas operaciones donde el capital privado gana protagonismo por su capacidad de moverse con agilidad.

Las rentabilidades explican ese desplazamiento mejor que cualquier otro indicador. La yield prime se mantiene en el 6,25% tanto en centros como en parques comerciales, mientras que el high street se comprime cinco puntos básicos hasta el 3,60%. El diferencial supera los 260 puntos básicos. Dicho de otro modo: el inversor que quiere renta compra el formato que no está en Serrano ni en Paseo de Gracia, porque la calle prime se ha convertido en un activo de preservación de capital más que de rentabilidad corriente.

Qué vigilar en el segundo semestre

La respuesta de la oferta llega, y llega concentrada en un solo formato. Entre 2026 y 2027 está prevista la incorporación de unos 665.000 m² de nueva superficie comercial en España, de los que el 91% corresponde a parques comerciales, con El Cañaveral Retail Park en Madrid y Breogán Park en La Coruña como proyectos destacados, según JLL. El pipeline apunta al mismo sitio que el capital.

El otro movimiento a seguir es geográfico. La falta de producto en las ubicaciones más consolidadas está empujando una diversificación progresiva hacia otros mercados urbanos: Valencia se consolida como el principal mercado retail secundario del país y una ubicación estratégica dentro de los planes de expansión de operadores nacionales e internacionales, mientras Málaga mantiene una dinámica especialmente positiva, con Marqués de Larios acercándose de forma progresiva a los niveles de renta de los mercados prime nacionales.

El semestre deja un mercado retail partido en dos velocidades que se necesitan mutuamente. El high street aporta el escaparate, la renta récord y una escasez que ya no admite más compresión; los centros y parques aportan el producto invertible, la superficie y los tres cuartos del capital. La pregunta para los próximos trimestres no es si las rentas de la calle seguirán subiendo —con Preciados y Sol al cero por ciento de disponibilidad, difícilmente pueden hacer otra cosa—, sino cuánto tiempo puede sostenerse un mercado donde el activo más caro es también el menos rentable para quien lo compra.