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Repaso al 2025 del segmento hotelero. España se consolida como un destino clave para los inversores del sector, según el informe de la inversión hotelera de Christie & Co, que analiza la actividad del mercado durante 2025 y las tendencias y oportunidades que podrían marcar el sector en 2026.
Durante 2025, la inversión hotelera en España superó los 4.000 millones de euros, abarcando hoteles en operación, edificios para reconversión y proyectos en desarrollo. Este resultado refleja la consolidación tanto de los activos hoteleros como del mercado español.
Inversión hotelera en España en 2025
«España confirma en 2025 su posición como mercado de referencia, impulsado por un capital nacional que lidera la inversión y por operadores que refuerzan su presencia patrimonial. Aunque los activos ubicados en los destinos consolidados siguen concentrando la mayor parte del interés, vemos un crecimiento claro de la demanda en ubicaciones secundarias, donde los inversores buscan producto de calidad y recorrido real en rentabilidad», explica Nicolas Cousin, Director General Christie & Co España & Portugal.
Ranking de operaciones en el hotelero español
El capital nacional lidera la inversión hotelera
Tras varios ejercicios en los que los inversores institucionales y las firmas de inversión dominaron la actividad, 2024 marcó un punto de inflexión en el perfil y origen del capital, tendencia que se ha consolidado en 2025.
El capital nacional ha liderado el mercado, representando el 66% del volumen total invertido, que alcanzó los 4.200 millones de euros. Este protagonismo se refleja en operaciones de gran relevancia, como la adquisición del Resort Mare Nostrum por Spring Hotels y la compra del porfolio Silken por parte de Hotusa.
Por otro lado, las transacciones corporativas han cobrado mayor peso en 2025. La integración de varias gestoras y compañías hoteleras españolas evidencia no solo la fortaleza del segmento inmobiliario hotelero, sino también el atractivo que los operadores nacionales generan entre inversores de capital, tanto domésticos como internacionales. Este comportamiento confirma una estrategia orientada a incrementar el ebitda consolidado y optimizar sinergias operativas, reforzando la posición competitiva del sector.
Las compañías hoteleras continúan liderando
Los sólidos resultados operativos obtenidos por el sector hotelero en los últimos ejercicios se han traducido en un incremento significativo del volumen de inversión ejecutado por los grupos hoteleros, que han concentrado el 42% del total invertido en 2025.
En un mercado globalizado, donde las cadenas buscan consolidar su expansión mediante contratos de arrendamiento, gestión e incluso franquicia, diversos operadores españoles han optado por fortalecer su perfil patrimonialista mediante la adquisición de activos estratégicos en un entorno que muestra signos de madurez.
Entre las operaciones más relevantes destacan la compra del 100% de Hospes Hotels por Omega Capital y la adquisición de Medplaya por Azora, transacciones que evidencian la apuesta por incrementar el valor del portfolio y asegurar flujos de caja estables a largo plazo.
Cifra récord en una transacción hotelera
El año 2025 marca un nuevo capítulo en la historia del sector hotelero español con la mayor transacción individual registrada hasta la fecha: la adquisición del Mare Nostrum Resort en Tenerife por 430 millones de euros por parte del grupo nacional Spring Hotels.
El complejo, con 1.036 habitaciones en primera línea de playa, constituye un hito tanto por su volumen como por su impacto en la evolución del mercado, confirmando la fortaleza del segmento vacacional y la apuesta por activos icónicos en destinos consolidados como Canarias.
Este récord se ve impulsado por el incremento en la valoración de los activos, derivado de sólidos flujos netos de caja operativa y una ligera compresión de las yields, factores que refuerzan la rentabilidad esperada para los inversores. La operación pone de relieve el papel protagonista de las compañías hoteleras españolas en un contexto de creciente competencia y refuerza la tendencia patrimonialista que caracteriza sus estrategias.
Los destinos vacacionales como protagonistas de la inversión
Frente a la igualdad que existió en 2024 entre los destinos urbanos y los vacacionales, este 2025 ha decantado la balanza por los destinos vacacionales concentrando el 60% del volumen total de inversión. Esta concentración confirma la fortaleza del segmento leisure y la preferencia del capital por activos en ubicaciones con elevada resiliencia y demanda estructural.
Dentro de este segmento, las Islas Canarias han liderado el volumen de inversión, mientras que los hoteles de cinco estrellas han registrado un crecimiento significativo, reflejando la apuesta por productos de alta gama y destinos consolidados. Esta dinámica refuerza la posición del mercado español como uno de los más sólidos y competitivos en Europa, marcando el camino hacia una nueva etapa centrada en calidad, rentabilidad y optimización del RevPAR.
En este contexto, las dos operaciones más relevantes del año —la adquisición del Mare Nostrum Resort y del Fairmont La Hacienda— representan en conjunto el 17% de la inversión hotelera total en España, evidenciando el peso estratégico de las transacciones de gran escala en la configuración del mercado y en la creación de valor a largo plazo.
Destinos urbanos vs. destinos vacacionales
La inversión en destinos urbanos rondó en 2025 los 1.700 millones de euros, consolidando la relevancia del segmento. Este comportamiento refleja una estrategia orientada a la diversificación y captación de demanda en ciudades con fuerte dinamismo turístico y corporativo.
Barcelona lideró el ranking por volumen, con 15 operaciones que sumaron 598 millones de euros, concentradas principalmente en activos de 4 estrellas, que registraron un precio medio por habitación de 240.000 euros.
Madrid, por su parte, se posicionó como el mercado más activo en número de transacciones, con 18 operaciones que totalizaron 355 millones de euros.
Entre los destinos urbanos secundarios, el crecimiento ha sido notable: el volumen de inversión aumentó un 53% respecto a 2024, superando los 300 millones de euros, destacando Sevilla como uno de los mercados más dinámicos, registrando un volumen de inversión ocho veces superior al de 2024, impulsado por la demanda de activos de lujo.
La inversión en destinos vacacionales continúa diversificándose, con un creciente apetito por productos de alta gama. En este contexto, destaca la materialización de operaciones en el segmento luxury, como el caso del Fairmont La Hacienda en Cádiz. Esta dinámica confirma una rotación selectiva hacia experiencias de lujo y resorts integrados.
Las Islas Canarias se consolidaron como el principal polo de inversión vacacional, concentrando 1.000 millones de euros, el 40% del total destinado a este segmento. Por su parte, en 2025 la inversión en las Islas Baleares alcanzó 510 millones de euros, lo que supone un descenso del 23% respecto a 2024, principalmente por la ausencia de grandes operaciones corporativas o transacciones de cartera.
Perfil inversor en el hotelero español
En 2025, los grupos hoteleros han liderado el volumen de inversión, protagonizando algunas de las operaciones más relevantes y consolidando la tendencia iniciada en 2024. Los sólidos resultados operativos del sector en los últimos ejercicios han situado a las compañías hoteleras en una posición estratégica para la adquisición de activos clave, impulsando su capacidad para generar sinergias y optimizar ebitda.
Si bien 2024 marcó un incremento en la presencia de grupos hoteleros en las transacciones, en 2025 esta dinámica se ha intensificado: su participación ha aumentado un 10%, alcanzando el 42% del total de la inversión, reflejando una clara apuesta por adquirir portfolios y asegurar control sobre activos estratégicos.
En contraste, los family office e inversores privados han reducido significativamente su actividad, con una caída del 43% que los sitúa en apenas un 17% del volumen total, tras varios ejercicios de fuerte protagonismo.
Por su parte, las gestoras y firmas de inversión han mantenido una evolución positiva, incrementando su cuota un 28% y representando el 41% de la inversión.
En cuanto al origen del capital, el inversor nacional ha reforzado su liderazgo, alcanzando el 66% del total, lo que supone un incremento del 12% respecto a 2024. Este crecimiento se ha apoyado principalmente en cadenas hoteleras españolas, que han aprovechado la estabilidad del mercado y la fortaleza del sector para consolidar posiciones patrimoniales.
El capital internacional, en cambio, ha reducido su peso hasta el 34%, con Francia (11%), Alemania (7%) y Estados Unidos (5%) como principales actores, confirmando una tendencia hacia la concentración doméstica y la integración vertical como palancas de creación de valor.
Tipología de activos hoteleros
En 2025, los hoteles de 4 estrellas continúan siendo la categoría más atractiva para los inversores, concentrando el 53% de las habitaciones transaccionadas, aunque con una ligera corrección respecto al 58% registrado en 2024.
Paralelamente, los hoteles de 5 estrellas han reforzado su posicionamiento como activos premium, alcanzando el 27% frente al 24% del año anterior, lo que confirma el creciente interés por el segmento de lujo y su capacidad para generar mayores ADR y RevPAR.
Por su parte, los hoteles de 2 estrellas han incrementado su participación hasta el 7%, consolidando la tendencia al alza en el segmento economy, mientras que los establecimientos de 3 estrellas se han mantenido estables en torno al 13%, alcanzando el segundo mayor volumen registrado en esta categoría, por detrás del año 2018.
Este comportamiento responde a una estrategia dual por parte de los inversores: consolidación en el segmento upscale y lujo, y búsqueda de oportunidades en categorías intermedias que ofrecen márgenes atractivos y potencial de reposicionamiento para maximizar ebitda.
En cuanto a la tipología de las transacciones, las operaciones individuales han representado el 60% del total, frente al 74% de 2024, este cambio ha sido propiciado por las inversiones en portfolios por parte de las compañías hoteleras, estableciendo en un 40% la cuota de participación de las transacciones de carteras sobre el total del volumen de inversión.
Aun así, las operaciones individuales siguen dominando el mercado, impulsadas por la actividad de grupos hoteleros y gestoras que priorizan activos estratégicos de forma selectiva.
Entre las operaciones más relevantes destaca la adquisición del portfolio Silken por parte de Hotusa, que representa el 6,6% del volumen total de inversión y pone de manifiesto el protagonismo tanto de los grupos hoteleros como del capital nacional en 2025.
