El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha establecido un nuevo criterio sobre la exención en el IRPF por reinversión en vivienda habitual. A partir de su resolución, cuando una persona vende una vivienda habitual de la que es propietaria y utiliza el dinero obtenido para comprar otra junto a su cónyuge, la exención fiscal queda limitada a la parte del nuevo inmueble que realmente adquiere.
La resolución analiza qué ocurre cuando el contribuyente reinvierte el dinero procedente de la venta de una vivienda de su propiedad en otra residencia que compra junto con otra persona. La conclusión del tribunal es que no basta con acreditar que el dinero de la venta se ha destinado a la nueva vivienda, sino que hay que tener en cuenta qué porcentaje de propiedad adquiere quien solicita la exención.
El criterio unificado afecta especialmente a los casos en los que una persona era propietaria del 100% de su vivienda anterior, pero al comprar la nueva residencia solo adquiere una parte de ella. En estas situaciones, la cantidad que puede beneficiarse de la exención no puede superar el importe correspondiente a la cuota de propiedad que el contribuyente incorpora a su patrimonio.
El caso analizado por el TEAC
El tribunal estudió el caso de un contribuyente que había vendido una vivienda habitual de titularidad privativa y posteriormente adquirió, junto a su cónyuge y bajo el régimen de sociedad de gananciales, una nueva residencia habitual. La nueva vivienda estaba situada en Suances (Cantabria) y el interesado adquirió el 50% de la propiedad, no el 100%. El coste de adquisición de la nueva vivienda, en la fecha en la que debía materializarse la reinversión, ascendía a 170.091,21 euros. Por su parte, la vivienda anterior se había transmitido por 217.739,72 euros y tenía un saldo pendiente de hipoteca de 44,56 euros, por lo que ya resultaba difícil que la totalidad del dinero obtenido pudiera destinarse a la nueva adquisición.
Sin embargo, el elemento fundamental para el TEAC no es únicamente cuánto dinero obtiene el contribuyente con la venta, sino cuánto de ese dinero se emplea en adquirir una propiedad que pasa a pertenecerle. Al haber adquirido solo el 50% de la nueva vivienda, la reinversión debe analizarse tomando como referencia esa parte del inmueble.
Por este motivo, el tribunal considera que la cantidad que puede acogerse a la exención debe corresponderse con el precio de adquisición de la cuota de propiedad que el contribuyente incorpora a su patrimonio. En otras palabras, el dinero utilizado para financiar la parte de la vivienda que pertenece al otro comprador no puede beneficiarse de la exención solicitada por el primer contribuyente. El TEAC también aclara que la exención no exige mantener en la nueva vivienda exactamente el mismo porcentaje de propiedad que se tenía en la vivienda transmitida. Lo determinante es el importe que se reinvierte en adquirir el derecho de propiedad sobre la nueva residencia.
Qué exige Hacienda para aplicar la exención
La Agencia Tributaria establece que la ganancia obtenida por la venta de una vivienda habitual puede quedar exenta cuando el importe total conseguido se reinvierte en adquirir otra vivienda habitual o en rehabilitar una que vaya a tener esa consideración. La aplicación del beneficio fiscal no es automática y debe cumplirse una serie de requisitos. Tanto la vivienda que se vende como la que se adquiere deben tener la consideración de vivienda habitual, además de respetarse los plazos y las condiciones establecidos legalmente. La voluntad de acogerse a la exención también debe manifestarse.
La reinversión puede realizarse de una sola vez o de forma sucesiva, siempre dentro de un plazo máximo de dos años. Este periodo se cuenta de fecha a fecha y permite que la reinversión se produzca tanto después como antes de la venta de la vivienda habitual anterior. También existen reglas específicas cuando la vivienda se vende a plazos o con un precio aplazado. En esos casos, los importes que se vayan cobrando deben destinarse a la finalidad prevista dentro del periodo impositivo en el que se perciban para que la reinversión pueda considerarse realizada dentro del plazo.
Además, la exención puede ser parcial cuando no se reinvierte todo el dinero obtenido con la venta. La Agencia Tributaria señala que, en ese supuesto, únicamente queda fuera de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad que efectivamente se haya reinvertido cumpliendo las condiciones exigidas.
