España se enfrenta a un creciente desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda, impulsado por la escasez de suelo y los largos plazos requeridos para su desarrollo. Según el informe «Necesidad de suelo en España 2024», elaborado por Colliers y la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña), la falta de suelo finalista está incrementando los precios de venta y alquiler, dificultando el acceso a la vivienda, especialmente para los colectivos más vulnerables.
El informe señala que el desarrollo de suelo urbanizable hasta su consolidación para edificar es un proceso que, en promedio, toma entre 10 y 15 años, y puede extenderse a más de 20 años en algunos casos. Este proceso incluye múltiples trámites urbanísticos y la colaboración de varias administraciones públicas, lo que retrasa la generación de suelo en un momento crítico para responder a la demanda de vivienda asequible.
Mikel Echavarren, presidente y CEO de Colliers, destaca que la escasez de suelo finalista en zonas de alta demanda, sumada al aumento de los costes de construcción, ha reducido los márgenes de los promotores y disminuido la producción de vivienda.
Por su parte, Xavier Vilajoana, presidente de APC España, subraya que para superar estos obstáculos es fundamental reformar la Ley de Suelo, garantizar la seguridad jurídica y agilizar los procesos administrativos. «Solo con mayor certidumbre en las regulaciones y los plazos podremos aumentar la oferta de vivienda y hacerla más asequible», afirma Vilajoana.
Proyecciones alarmantes: déficit creciente de viviendas
El informe destaca que el déficit de viviendas en España se ha ido acumulando de manera continua desde 2014, con la única excepción de 2021, un año marcado por la recuperación tras la pandemia de COVID-19. Este desajuste ha provocado un aumento constante en el número de viviendas necesarias para satisfacer la demanda de la población, alcanzando las 408.000 unidades en 2023.
Según las proyecciones del INE, esta situación no muestra signos de mejora en el largo plazo. La creación neta de hogares seguirá creciendo a un ritmo promedio de 250.000 nuevos al año, mientras que el tamaño medio de los hogares continuará disminuyendo. Ante este panorama, el documento advierte que, si no se implementan medidas efectivas y se mantienen los niveles actuales de producción, que rondan las 88.000 viviendas anuales, el déficit podría aumentar exponencialmente, superando los 2,74 millones de unidades para 2039.
El problema se agrava en regiones como Canarias, donde el crecimiento de hogares es siete veces superior al de nuevas viviendas. En las áreas metropolitanas de Madrid, Barcelona y Valencia, esta proporción varía entre tres, cuatro y cinco veces. En contraste, ciudades como Orense o Cáceres presentan una menor presión demográfica.
Además, el stock remanente de aproximadamente 450.000 viviendas no ayuda a mitigar el déficit, ya que muchas de estas propiedades no satisfacen las necesidades del mercado actual debido a su localización o características.
Los largos plazos de desarrollo generan múltiples consecuencias, como el encarecimiento del suelo, el sobresfuerzo económico, el incremento de los precios de la vivienda, la dificultad de acceso a la vivienda, la desigualdad económica entre regiones, etc. Según el informe, estas demoras son consecuencia de una combinación de factores: complejidad regulatoria, falta de financiación, impugnaciones de planeamiento, normativa obsoleta y cambios políticos.
Entre las soluciones propuestas destaca la necesidad de un plan integral que mejore la coordinación entre administraciones, simplifique los trámites y aumente la seguridad jurídica. También se plantean medidas a corto plazo, como fomentar la rehabilitación del stock existente, flexibilizar los cambios de uso del suelo o aumentar la edificabilidad en áreas ya desarrolladas.
El informe concluye que, sin una acción decidida y coordinada, España seguirá enfrentándose a un déficit estructural de viviendas que dificultará cada vez más el acceso a un hogar asequible para miles de ciudadanos.
