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El mercado de oficinas antes y después de la pandemia: recuperación de Barcelona, ajuste en Madrid

Los precios en la Ciudad Condal crecen un 16,5% entre junio de 2019 y junio de 2022 frente a la caída del 12,87% que sufre la capital. DWS ve oportunidades en la corrección.

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El sector de las oficinas siempre ha sido uno de los agitadores del sector inmobiliario. Tras el indiscutible liderazgo del residencial, nadie discutía su segundo puesto. Hasta que llegó la pandemia y cambió todas las percepciones en cuanto al lugar de trabajo. Y dos años y medio después ya se dan hitos históricos como que, por primera vez en el ciclo económico, la logística ha movido más inversión y dinero en Estados Unidos que las oficinas.

Ya no es sólo el teletrabajo, sino que las oficinas no bastan con ser lugares con un escritorio y un ordenador. Hace falta mucho más y quizá esta necesidad es una de las razones que explican que Barcelona, con su barrio tecnológico 22@ a la cabeza, sea de las pocas grandes ciudades españolas que presente buenas cifras en cuanto a desarrollo de los precios entre junio de 2019 y junio de este año.

Según los datos recogidos en la plataforma de big data inmobiliario de Brains Real Estate, los precios de publicación en Barcelona son un 16,54% más altos que al cierre del primer semestre de 2019. Sólo hay otra gran ciudad (de entre los 25 municipios españoles con más habitantes) que supera los dos dígitos: Córdoba, con 13,34% de subida después de tres años.

Para compararlo con el precio del residencial, en el mismo periodo de tiempo, en Barcelona los precios son todavía hoy un 0,02% más bajos (entre vivienda usada y nueva) mientras que la media en toda Cataluña es un 7,2% mejor. Madrid, que como veremos en oficinas ha bajado los precios de publicación, tiene las viviendas un 8,2% más caras que a mediados de 2019.

Variacion del precio de las oficinas
Variación en porcentaje de los precios publicados en el sector de oficinas en los tres últimos años. Fuente: Brainsre.com

Porque Madrid, en lo que respecta a oficinas, ha caído bastante en cuanto a precio: hasta un 12,87% de recorte entre junio de 2019 y de 2022.

En realidad, sólo ocho de los 25 mayores municipios españoles, reflejan subidas en el periodo analizado: Cartagena, Vigo, Alicante, Sabadell, Las Palmas y Palma. En el lado contrario, llama la atención otros descensos como los de Málaga, destino de tantas inversiones en cualquier segmento en estos momentos; o Sevilla, que cierra la lista con un recorte en precios del 38,16%.

Toda esta situación de caídas de precios provoca que informes como el de la consultora EY cifren en dos millones de metros cuadrados los que hay disponibles en las dos grandes ciudades españolas a mitad de año.

Oportunidad en la corrección

Así que es normal que, como señala DWS Real Estate Research, el mercado inmobiliario europeo haya entrado «en un periodo de corrección de precios». Según sus estimaciones, la rentabilidad neta inicial media del stock de oficinas de grado B podría aumentar este año en 100 puntos básicos, lo que equivale a una caída del 20% del valor.

Sin embargo, con la corrección de los precios «deberían llegar las oportunidades». A medida que la economía vuelve a su cauce y los factores estructurales de la demanda sigan fortaleciéndose, «parece ser un momento excelente para preparar estrategias centradas en el valor añadido», apuntan como vía para obtener mejor rentabilidad en el segmento.

«Dada la escasez de nuevos suministros, vemos oportunidades futuras para adquirir activos de grado B a un precio reducido, con vistas a ofrecer un espacio de alta calidad que satisfaga futuras necesidades», identifican.

Y luego añaden una clave final: La mayoría de los inmuebles europeos se mantendrán en 2050, por lo que «las estrategias de valor añadido que se centran en la renovación podrían ser un componente crítico para cumplir los objetivos de reducción de carbono del sector inmobiliario, a la vez que aportan la ventaja añadida de ofrecer activos que son demandados por los inversores y los reguladores».

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