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La inversión en logística acelera: supera por primera vez a las oficinas en EEUU y en España se consolida

El mercado en la primera potencia económica sumará este 2022 otro año como el segundo segmento más demandado tras el residencial.

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Si Amancio Ortega se ha gastado en unos pocos meses 900 millones de dólares en comprar almacenes en Wisconsin o Carolina del Sur, el negocio de la logística es ya una realidad que genera plusvalías a toda velocidad. Tampoco hay que irse a las Américas: la apuesta también llega a Seseña o Dos Hermanas, Meco o Valencia.

Porque Pontegadea, el brazo inversor del fundador de Inditex, no se gasta el equivalente a un tercio de su beneficio anual de 2021 en cualquier cosa. Sea por el imparable ascenso del comercio electrónico que la pandemia vino a coronar, sea en busca de mayor contención de gastos con una mejor distribución, la logística ya no es un sector marginal en el real estate mundial.  

En Estados Unidos, de hecho, la inversión en logística marcó en 2021 un hito histórico al superar al segmento de oficinas, tradicionalmente el segundo más activo tras el imbatible residencial. No fue por poco: hasta un 36%, según datos de Newmark; tampoco fue flor de un día (o cansancio pospandémico unido a fomento del teletrabajo), porque en lo que va de 2022, pese a bajar los volúmenes totales de nuevo capital, la logística todavía aventaja a las oficinas en un 48% en la primera economía mundial.

Le queda recorrido, en tercer lugar: otro informe, esta vez realizado por Grandview, calcula que sólo el mercado de la logística vinculada al retail crecerá en Estados Unidos a un ritmo anual medio del 11% de aquí a 2030, de modo que los 43.000 millones actuales superen ampliamente los 100.000 al final de la década.   

«Estados Unidos siempre adelanta los ciclos y todavía tiene que trasladarse esta situación a Reino Unido, a Europa y, por último, a España. Pese a la incertidumbre económica actual, hay motivos para ver el vaso vacío, como los costes de la construcción o el incremento del coste de la deuda; pero también para ver el vaso medio lleno, y aquí es donde entran ciertos fundamentales en los que España presenta ventajas y oportunidad», resume la situación Humphrey White, director general de Knight Frank en España.

Como fundamental más evidente, la consultora señala los datos de penetración del comercio online en España. Ahora mismo, apenas el 10% de las ventas del retail en nuestro territorio se consuman a través de internet. La media europea es del 15%, con aventajados como los Países Bajos, que ya hacen el 24% de sus compras de manera digital. Reino Unido, con un 29%, está ya a otro nivel.

Eso sí, hace sólo diez años, allá por lo peor de la Gran Recesión, el comercio online en España sumaba un casi anecdótico 2%. Con lo que, volviendo a los vasos medios llenos y vacíos, la tendencia es lo importante. «Esperamos que se siga acercando España a los niveles de la media europea, lo que sin duda se transmite en una necesidad de almacenes logísticos para el mercado», considera James Cowper-Coles, director Logístico Área Inversión de Knight Frank.

La confianza se cimenta en datos reales, no sólo en previsiones colaterales o causales. La inversión en logística durante el primer semestre en España ha alcanzado ya los 1.000 millones de euros, según cifras de la consultora. Para ponerle perspectiva a la cifra, la media en los últimos cinco años ha sido de 1.200 millones de euros… si a 2021 se le quita el efecto de la macroventa de Montepino a Bankinter, que sumó ella sola 1.000 millones al total anual.

Incluso añadiendo esa venta, la media entre 2017 y 2021 de inversión en logística en España es de 1.400 millones y en este 2022 ya se ha llegado a los 1.000 en el primer semestre. «Sería una gran noticia terminar el año en niveles parecidos al año pasado sin tener en cuenta esta operación, es decir, en torno a los 1.500 millones«, indican desde el equipo de Logística de Knight Frank.

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Equipo de logística, leasing e inversión de Knight Frank. Liderado por Alejandro Vega-Penichet (tercero por la derecha).

El pronóstico no es demasiado osado. En estos momentos, la ocupación en el denominado Mercado Logístico de Madrid (que incluye Guadalajara y Toledo) suma en el primer semestre 600.000 metros cuadrados frente a los 700.000 del mismo periodo del año pasado. 

El ritmo es alto y no hay más que ver los anuncios diarios de inversores que pagan por naves logísticas no sólo en las coronas de Madrid o Barcelona, sino en Bilbao, Valencia, Sevilla, Murcia… Hay demanda y en España hay poca oferta de calidad en estos momentos, con muchos parques que se han quedado obsoletos.

«Vemos una buena acogida por activos modernos y eficientes; en otras palabras, activos de grado A, que representan más del 75% de los metros absorbidos en este 2022″, explica Cowper-Coles, quien añade que «los disparados consumos de los operadores en sus instalaciones han puesto de manifiesto la necesidad de un activo eficiente energéticamente que les ayude a compensar las subidas de precio en las facturas». 

Las previsiones en absorción de metros cuadrados se sitúan en el millón de metros cuadrados a final de año, un número por encima de la media de los últimos cinco años. «Seguimos viendo muy activos a las diferentes tipologías de industrias: automoción, textil, farmacéutica, alimentación, etcétera… sacando nuevos tenders al mercado o ampliando sus instalaciones con bastante frecuencia, con el fin de continuar con sus planes de expansión», argumentan desde Knight Frank.

Hay recorrido. No sólo porque Estados Unidos anticipe en economía todo lo bueno y todo lo malo. Sino porque es un mercado aún naciente en España pero al alza en necesidades de las empresas y los consumidores.

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