Humphrey White, managing director de Knight Frank España, es el mayor responsable en nuestro país de una de las consultoras inmobiliarias con mayor prestigio a nivel internacional. Junto a él, Brainsre.news repasa los segmentos más destacados del sector desde el punto de vista de la inversión.
Aquí, la entrevista en formato podcast.
En Knight Frank asesoráis operaciones en todos los segmentos para inversores, tanto nacionales como extranjeros. ¿Cómo es esta labor?
Llevamos en España ya 31 años, somos 100% de la matriz que lleva 126 en Londres, yo llevo 22 en la casa, y hemos construido -desde mi llegada al puesto hace 6 años- 3 grandes divisiones. Tenemos una división residencial muy potente, que ahora mismo tiene en marcha 36 promociones en Madrid. Somos líderes en Madrid, en la parte residencial en venta, liderado por Carlos Zamora.
Tenemos, también, un departamento de suelo y suelo transversal, que también reporta Carlos, y un departamento de lujo, de venta de segunda mano. Eso, una parte de la empresa; la otra vertiente es la parte terciaria que lidera Jorge Sena y somos potentes en tanto alquiler como compraventa de oficinas; logístico, retail –siempre fuimosmuy creyentes en el retail, incluso en los momentos malos, y creo que todo lo que hemos sembrado nos viene de vuelta, con lo cual es fuerte-; hoteles -que es un departamento que montamos hace un par de años y estamos super contentos-; y toda la parte de estudiantil y living.
A grandes rasgos, ¿cómo ves el sector inmobiliario hoy en día?
Complicado hablar de un sector, porque dentro de la industria hay muchos sectores. ¿Grandes rasgos? Creo que los fundamentales son potentes, yo creo que en el alquiler residencial, hay muchísima demanda; logístico; oficinas está volviendo con fuerza después de la pandemia; retail está volviendo, parece que ha encontrado su lugar y su nivel de renta sostenible; logístico, muy potente, desde la ocupación de espacios tenemos un mercado generalmente potente, creo que los niveles de financiación son bastante asumibles y bastante sensatos y creo que tenemos ahora mismo, sobre todo en Madrid, una administración bastante pro-negocio, una administración bastante más empresarial que en otros ciclos que yo he conocido, este sería mi tercero.
La economía vive un momento convulso, lleno de ruido, estamos en un momento de subida de tipos de interés, con una inflación disparada. ¿Te preocupan este tipo de factores macroeconómicos? ¿Qué incidencia crees que pueden tener sobre el sector inmobiliario?
A ver, siempre preocupa un ambiente de inflación, siempre tiene efecto un momento en el que los tipos se incrementan. Bien decir que hay todavía muchísimo dinero en el sistema, el ladrillo sigue siendo un lugar de refugio. Como decía antes, los fundamentales en España siguen siendo muy potentes. No construimos suficientes casas para toda la demanda que existe, ni en compra ni en alquiler, y creo que tenemos unos niveles de loan-to-value (LTV) que son bastante razonables. Es decir, hay un momento de turbulencia a nivel global, pero creo que en España, dentro de que no saldremos ilesos de un incremento de los tipos si se produce de forma más acusada. Estamos en un país que tiene unos fundamentales bastante solventes.
Y con estos fundamentales fuertes, ¿qué sectores ves con más fuerza?
Creo que el clima actual va a dificultar para algún segmento el acceso a la financiación hipotecaria, y por tanto, la demanda de alquiler seguirá incrementándose. El built to rent es un segmento, a mi juicio, bastante defensivo. Al final, es una primera necesidad la vivienda, bien en compra o bien en alquiler. El build to rent tiene un futuro potente por delante en España. A nivel porcentual, aproximadamente el 15% de la gente vive en rentas, sigue estando muy por debajo de otros países europeos y, generalmente, en España, el build to rent no era BTR, era build to sell (BTS). Finaliza el ciclo de venta y, por tanto, promotor o banco convierte en renta el producto que estaba destinado a la venta. Ahora estamos viendo, por primera vez en España, edificios que se construyen para alquilar, que la tipología es distinta. Es un sector que creo que tiene un gran futuro.
El retail, como tantas otras veces en otros ciclos, creo que hemos vivido una sobrecorrección. El ser humano, el español, no ha dejado de comprar en tienda, inclusive en la pandemia (con la mascarilla, con los guantes, con todas las dificultades, con las colas para entrar…). Nos quedamos realmente sorprendidos de las afluencias que, por supuesto, bajaron. Pero curiosamente la población del Sur de Europa son personas a las que les gusta estar en la calle, salir de su casa, y somos muy creyentes en el retail. Hubo un boom de rentas en su día, sobre todo en high street, que ahora se ha corregido. Creo que es un segmento que volverá a coger fuerza.
Y un segmento que no hemos mencionado y creo que tiene un recorrido muy potente, muy largo, es el sector hotelero. Iberia representa, si incluimos Portugal, el mayor mercado turístico del mundo. España es el segundo detrás de Francia con 118 millones de visitas en 2019. Hay muchos países que, por desgracia, no son tan seguros como eran y cada vez España es un lugar más importante, tanto para viajes de empresas conferencias, como de turismo. Es un segmento que tenemos que tener muy en cuenta y que tiene un crecimiento exponencial por delante.
En residencial, las yields a las que algunos inversores han comprado… En un clima de tipos, imaginemos que llegan al 4% con una yield del 2,5, aunque tengas la financiación atada, el coste de oportunidades de capital era bastante complejo.
Te lo compro, en buena parte. Bien decir que es posible que nos quedemos gratamente sorprendidos por el incremento de ocupación, con el tiempo de ocupación y con el nivel de rentas. Quizá una cosa contrarreste la otra y el tiempo nos dará o nos quitará la razón.
¿Hay algún segmento en concreto en el que no seas positivo en el corto-medio plazo?
De los que trabajamos nosotros, no. Sí que creo que el retail físico seguirá siendo atractivo, pero no vale todo. Yo creo que hay algunos centros comerciales, lo hemos visto en plazas como Coruña, que no vale todo. Creo que algunos centros comerciales no podrán seguir existiendo porque tienes otro dominante en la misma ciudad y las marcas, en algunas ciudades, solo quieren tener una macrotienda. Cada vez que hablo con la prensa, y aquí estoy mi año número 22 con el mismo mensaje, hago apelación a la administración española para el tema de cambio de usos. De donde soy yo, un centro comercial que ya no tenga viabilidad comercial de retail, se puede convertir en un colegio, un hospital, un coworking, una mezcla, parte de retail pero más pequeño, en planta baja… Y creo que con el mercado de ocupación tan boyante que tenemos en España, yo pediría una administración mucho más creativa y mucho más efectiva en el cambio de uso, que todavía no estamos viendo en algunas plazas.
Esa fue una de las reclamaciones que hizo la Asociación Española de Centros Comerciales en su último congreso, el hecho de poder reconvertir un activo en otro.
Si tuvieses que invertir 100 millones de euros en un sitio, obviamente en España, ¿a qué lo destinarías?
Para preservar dinero, para ganar dinero y ¿con qué plazo?
El plazo normal de un venture capital, siete años…
Para ganar dinero, no para mis nietos. Te respondo a la inversa: si fuese para mis nietos, invertiría igualmente en residencial en principales ciudades, yo creo que vamos a seguir viendo un incremento en el porcentaje de españoles que prefiere o encuentra más rentable por sus ingresos arrendar que comprar. Y creo que tenemos unos lugares magníficos -no solo Madrid y Barcelona, que tenemos mucha suerte porque tenemos «dos capitales en España», no es el caso de mi país o Francia, que tenemos una ciudad más potente-, además, tenemos plazas como Valencia, Sevilla, Bilbao… van a tener muchísimo crecimiento. Para los nietos, metafóricamente, yo invertiría en residencial en renta.
Para alguien de entrada y salida más rápida, yo creo que el sector hotelero tiene algunos años de crecimiento potente por delante. Los niveles de ADR en España están muy detrás de UK, Francia, algunas plazas alemanas… Pero el servicio que ofrecemos en calidad de vida, experiencia, etc., no está por detrás. Yo creo que vamos a igualarnos quizá a Londres es un caso más difícil, pero quizá otras ciudades, capitales europeas o países, yo invertiría felizmente en el sector hotelero.
Recientemente, en Knight Frank, habéis realizado numerosas incorporaciones y nombramientos dentro de los diferentes equipos. ¿A qué responde este movimiento? ¿Qué balance haces?
Sí, estamos de celebración porque estamos contratando a bastante talento dentro de la empresa, lo cual es una alegría siempre. Estamos creando departamento que abastezcan a los clientes desde el punto de vista del alquiler como de capital markets, antes lo teníamos más separado y nos hemos dado cuenta de que servimos mejor al cliente si le damos tanto el servicio y la solución del usuario como del eventual comprador. Pues hemos estado invirtiendo y contratando, sobre todo, en la parte de leasing, tanto en oficinas, logístico, en retail estamos contratando… Y la verdad es que el resultado está siendo bastante bueno.
Hace unas semanas, lanzasteis un departamento nuevo, el de data centers, supongo que será por la nueva tendencia que surge en España en torno a este tipo de activos. ¿Qué creéis que podéis aportar a este segmento?
Tenemos la suerte de contar con el departamento, seguramente, más potente, cross border paneuropeo de data centers, que reside en Londres que también reside en avión, tenemos un equipo de 10 que están en UK pero vienen muchísimo aquí y a otros tantos países. Estamos aprendiendo de su expertise, que llevan años en este segmento, que es muy especializado. Ellos nos han ayudado o nos han convencido del hecho de que España tiene, sobre todo Madrid, algunas ventajas para los usuarios y ocupantes de data centers, por energía, por transporte, por aglomeración de distintos paradores… Y consideran que tras UK, Italia y Francia, España va a ser el cuarto país donde más empresas van a atraer de usuarias. Estamos apostando con fuerza por este segmento, con algún mandato ya lanzado y con grandes expectativas.
