El año 2022 que está a punto de terminar será el mejor para el mercado inmobiliario desde el canto del cisne que fue 2007 previo al estallido de la burbuja. Lo será en muchos aspectos, desde el número de transacciones hasta la recuperación de los precios en venta y alquiler, pasando por la firma de hipotecas hasta que, recién comenzado el verano, el Banco Central Europeo acabó de un plumazo (luego vino un segundo topetazo en septiembre) con la era de los tipos de interés negativo. Y, en paralelo, con este cóctel, el alquiler ha ido saliendo de la oferta pese a seguir subiendo la demanda.
Según señala Fotocasa en su primer análisis anual del sector, se ha detectado una contracción de la oferta de arrendamientos muy pronunciada, de en torno al 35% a nivel nacional. «El furor por vender, la vuelta de los pisos turísticos al mercado vacacional y la sobrerregulación del alquiler, han ocasionado que el parque de alquiler se reduzca», indican.
De hecho, un 4% de pequeños propietarios mantienen viviendas vacías por miedo a cuestiones como la ocupación o el impago, «al considerar que la inseguridad jurídica existente, por la posible entrada en vigor de la ley de vivienda, les desincentiva a mantener esas viviendas en el mercado».
A esta situación se ha llegado después de que el año comenzara encadenando todo un ejercicio de caídas en los precios. Aquello vino dado por el descenso de la demanda durante la pandemia y los descensos se dieron la vuelta en febrero. A partir de ese momento, el precio de los arrendamientos comenzó a recuperar lo perdido y a presentar incrementos muy significativos por encima del 15% en Madrid, del 17% en Mallorca, del 20% en Barcelona, del 25% en Valencia o del 27% en Málaga.
«El alquiler se ha convertido en un mercado tensionado por la escasez de oferta, que ha provocado que las principales ciudades y capitales de provincia españolas hayan alcanzado precios máximos históricos», inciden desde Fotocasa.
En concreto, el despertar de la demanda de alquiler por la vuelta a la normalidad, junto con una oferta de vivienda cada vez más reducida, produce un desequilibrio entre oferta (3%) y demanda (16%) de más de 13 puntos porcentuales, que empuja los precios al alza.
«El contexto inflacionario no permite realizar previsiones muy halagüeñas, ya que la demanda de compra frustrada por el encarecimiento de los tipos, se canalizará hacia el alquiler, ejerciendo todavía más presión sobre la limitada oferta disponible», avisan.
En cuanto a las previsiones para 2023, se sigue pensando en el alquiler como la solución habitacional elegida por la mayoría de las familias que no han llegado a tiempo a la compra de vivienda, por lo que el pronóstico del precio del alquiler es con incrementos, incluso, por encima del 5% interanual.
En este sentido, desde Fotocasa tienen claro que uno de los retos en los próximos meses pasa por aumentar el parque de viviendas en alquiler. A este respecto, recuerdan que el 95% del parque de vivienda está en manos de pequeños propietarios y «la administración debe proteger a los vulnerables y también ofrecer seguridad a los propietarios«.
Bonificaciones fiscales, seguros de impago y medidas incentivadoras para que pongan sus viviendas en alquiler pueden ser algunas de las herramientas que podrían aplicarse. En paralelo, «la colaboración público-privada resultará clave en el desarrollo de los parques de vivienda en alquiler públicos y sociales para poder aumentar los niveles a cifras que se asemejen a las de nuestros vecinos europeos. Uno de los mayores retos del sector a corto plazo es transmitir un clima de estabilidad y confianza en el mercado del alquiler«.
