Cerberus atraviesa jornadas clave para decidir el futuro de una de sus operaciones inmobiliarias más relevantes en España. El fondo estadounidense valora seriamente si debe dar por concluido el proceso de venta de Macc o si intenta aún una última negociación con los fondos interesados, como recoge El Confidencial. La razón principal es la distancia entre las expectativas iniciales y las ofertas recibidas.
Según se publica, el proceso que se encargó a Deutsche Bank el pasado verano estaría prácticamente suspendido de forma oficiosa. En los despachos del fondo se da por hecho que la operación, tal y como estaba planteada, ha perdido impulso. En este contexto, la decisión final podría conocerse en cuestión de días.
Un proceso de venta que se complica
Macc es la socimi de vivienda en alquiler creada por Cerberus a partir de activos adquiridos previamente a Banco Sabadell y BBVA. Esta plataforma inmobiliaria concentra miles de viviendas distribuidas por distintas regiones de España, configurando uno de los mayores vehículos de alquiler del país. Dentro de su estructura, el fondo agrupó en el denominado Proyecto Gloria unas 3.300 viviendas residenciales. La mayor parte de estos activos se localizan en la Comunidad de Madrid, que concentra aproximadamente el 77% del total. El resto se reparte entre la Comunidad Valenciana, con un 19%, y Andalucía, con un 4%. A estos activos se suman otros 1.800 inmuebles que quedaron fuera del proceso de venta, principalmente situados en Cataluña. Esta exclusión responde, según el planteamiento inicial, a las particularidades del mercado de alquiler en esa región, donde existen medidas de control de rentas.
Las expectativas de valoración inicial situaban la operación en torno a los 900 millones de euros. Sin embargo, la realidad del mercado ha sido distinta y las ofertas recibidas se han quedado sensiblemente por debajo. En la puja han participado tres fondos: Pinbridge, King Street y Sixth Street. Dos de ellos han presentado ofertas a la baja para la totalidad del paquete, mientras que un tercero ha optado por una propuesta parcial, interesándose solo por una parte de los activos.
Las propuestas presentadas valoran el conjunto de la cartera en torno a los 550 millones de euros, una cifra muy inferior a la esperada por Cerberus. Esta diferencia ha sido uno de los principales factores que ha enfriado el proceso de desinversión. A esta situación se suma un contexto internacional menos favorable. La guerra en Oriente Medio, que se prolonga desde hace meses, ha impactado en los mercados financieros y ha elevado la percepción de riesgo. Esto ha encarecido la financiación y ha reducido el apetito inversor en operaciones de gran volumen.
En este escenario, los fondos compradores han adoptado posiciones más conservadoras, lo que ha contribuido a rebajar las ofertas finales. La combinación de incertidumbre macroeconómica y mayor coste del capital ha terminado por tensionar aún más la operación.
Entre la retirada y la venta ordenada
Ante este panorama, Cerberus maneja dos opciones principales. La primera es intentar renegociar con alguno de los fondos finalistas para mejorar las condiciones económicas. La segunda, más probable según fuentes del mercado, es retirar formalmente el proceso de venta. En ese caso, el fondo pasaría a una estrategia de desinversión gradual, una especie de liquidación ordenada del vehículo. Esta vía implicaría vender los activos de Macc de forma individual, en lugar de hacerlo en bloque.
De hecho, parte de esta estrategia ya se contemplaba para los activos situados en Cataluña, que habían quedado fuera del proceso principal. Ahora podría extenderse al conjunto de la cartera, que suma en torno a 5.100 viviendas. Este tipo de desinversión más fragmentada suele ser más lenta, pero puede permitir mejorar los precios finales en función de la evolución del mercado.
