La tendencia de reconversión de edificios ha experimentado un significativo crecimiento en los últimos años, consolidándose como una solución efectiva para abordar desafíos actuales como la escasez de suelo, la oferta residencial limitada y la necesidad de un parque inmobiliario más sostenible y eficiente.
La consultora CBRE señala que este fenómeno continuará en aumento en los próximos años, pero subraya la importancia del respaldo de las Administraciones Públicas para flexibilizar los usos.
En el año 2023, a través de su nueva iniciativa Multistrategy enfocada en la transformación y cambio de uso de edificios para aprovechar su potencial, CBRE ha identificado cerca de 30 cambios de usos a nivel nacional.
Madrid lidera estas transformaciones con el 80% del total, destacándose la actividad en el distrito Centro, donde casi el 80% de los casos se concentran dentro de la M-30. Otras ciudades como Barcelona, Sevilla, Santiago de Compostela y Badajoz también registran cambios identificados.
85% de las reconversiones hacia Living y Hoteles
El análisis de CBRE revela que el 65% de las reconversiones identificadas en 2023 tienen como uso inicial el sector de oficinas. De este total, el 85% de las reconversiones apuntan hacia los sectores de Living (representando el 58% del total) y Hoteles. El sector Living destaca como protagonista, abarcando cambios de uso a todos sus subproductos, como BTS, BTR, PBSA, Flex Living y Senior Living. Los Hoteles representan el 27%, mientras que los sectores alternativos, oficinas y edificios mixtos suman el ocho y el cuatro por ciento, respectivamente.
Cerca de la mitad de los casos identificados por CBRE han implicado una transacción inmobiliaria, con una inversión aproximada de 300 millones de euros solo en 2023. Madrid acapara la gran mayoría de estas transacciones, con el 75% relacionado con edificios de oficinas como uso original, especialmente en los distritos Centro, Chamberí, Barrio de Salamanca y Chamartín.
Un ejemplo destacado de esta tendencia es la adquisición por parte de Dazia y Aermont de un activo de oficinas en Tres Cantos para transformarlo en Flex Living, en la cual CBRE actuó como asesor de la propiedad. En la actualidad, la consultora gestiona más de 200.000 metros cuadrados de superficie en Madrid para su potencial cambio de uso, asesorando a propietarios e inversores en esta transformación.
Durante la última década, la compañía ha identificado más de 160 cambios de uso, con un aumento significativo a partir de 2019, marcando el despegue de las reconversiones en España. Casi el 90% de estas transformaciones se localizan en Madrid y Barcelona, con el 80% dirigido hacia living (54%) y hoteles (25%).
En términos de superficie, alrededor de 220.000 metros cuadrados han cambiado de oficinas a living, y más de 160.000 metros cuadrados, de oficinas a hoteles.
Colaboración Público-Privada para potenciar la reconversión
María Mayoral, Senior Director Investment Properties en España de CBRE, destaca la importancia de la colaboración público-privada para impulsar iniciativas que buscan dar una segunda vida a los edificios y revitalizar áreas que podrían quedar estancadas. Mayoral enfatiza que «la transformación de edificios obsoletos o infrautilizados en nuevos usos resulta en activos más competitivos en el mercado, maximizando su potencial». La profesional subraya la necesidad de una normativa más flexible que permita activar áreas que están perdiendo dinamismo.
CBRE observa una gran polarización entre diferentes tipos de activos y ubicaciones, con una oportunidad de reconversión en edificios obsoletos y con elevadas tasas de disponibilidad, especialmente en la periferia de las ciudades. La disponibilidad de espacios de mayor calidad en Madrid es escasa.
