Europa se prepara para dar un nuevo paso en su respuesta a la crisis de vivienda que afecta a buena parte del continente. La Comisión Europea presentará en las próximas horas su nueva Ley de Vivienda Asequible, un reglamento que pretende ofrecer a los ayuntamientos mayor seguridad jurídica a la hora de intervenir en los mercados locales cuando determinadas zonas sufran una situación de estrés habitacional, como recoge Expansión.
Una de las principales novedades será el respaldo legal para que los municipios puedan actuar frente al impacto de los alquileres turísticos de corta duración cuando estos contribuyan a tensionar el mercado de vivienda. La medida afecta especialmente a los alojamientos impulsados a través de grandes plataformas como Airbnb o Booking, cuya presencia se ha convertido en motivo de preocupación para los responsables públicos de algunas ciudades.
Hasta ahora, los ayuntamientos que han intentado limitar este tipo de alquileres se han encontrado en numerosos casos con recursos y litigios ante los tribunales. Esta situación ha llevado incluso a algunas administraciones locales a evitar determinadas intervenciones por el riesgo jurídico que podían asumir. El nuevo marco europeo busca reducir esa incertidumbre y los municipios contarán con una base jurídica más sólida para adoptar medidas en aquellas zonas donde se determine que existe un problema de acceso a la vivienda, lo que debería disminuir el riesgo de que sus decisiones sean cuestionadas judicialmente.
Además, la elección de un reglamento como instrumento legal tiene una consecuencia importante: una vez aprobado, será directamente aplicable en todos los Estados miembros. No será necesario que cada país apruebe después una norma nacional específica para trasladar sus disposiciones a su legislación.
La declaración de zonas bajo estrés será la clave
El funcionamiento de la nueva normativa girará alrededor de la posibilidad de declarar determinadas áreas como zonas bajo estrés de vivienda. La Comisión Europea no pretende establecer desde Bruselas qué ciudades o regiones se encuentran en esta situación, sino fijar unos criterios comunes que permitan a los propios municipios determinar si concurren las circunstancias necesarias para intervenir. La evaluación no se basará únicamente en una fórmula matemática. El planteamiento comunitario contempla un marco de principios comunes en el que tendrán especial importancia dos factores: la dificultad de los ciudadanos para hacer frente al coste de la vivienda y la insuficiencia de viviendas disponibles para alquiler de larga duración o para la compra.
Para valorar la dificultad económica, uno de los elementos que se tendrá en cuenta será el número de años de salario que serían necesarios para pagar una vivienda. A ello se sumará el análisis de la cantidad de inmuebles existentes destinados al alquiler estable o a la venta. Si una zona cumple las condiciones establecidas, los ayuntamientos podrán disponer de diferentes vías de actuación. Entre ellas figuran limitar la proporción de viviendas destinadas al alquiler turístico, impedir la actividad de grandes operadores o suspender la concesión de nuevas licencias.
La normativa, sin embargo, no obligará a los municipios a aplicar ninguna de estas medidas. La decisión seguirá estando en manos de cada administración local, que deberá determinar qué respuesta resulta adecuada para las características concretas de su mercado de vivienda.
Medidas adaptadas a cada ciudad
Bruselas quiere evitar que la nueva regulación se convierta en una solución idéntica para todos los territorios. Las restricciones deberán ser proporcionales al problema detectado y estar justificadas por las circunstancias específicas de cada zona. La Comisión Europea no asumirá la función de supervisar directamente que los municipios hayan aplicado correctamente estas restricciones. La revisión de las medidas y de su proporcionalidad corresponderá a los tribunales, que serán los encargados de resolver los posibles conflictos legales.
Otro de los objetivos de la nueva normativa es evitar que los procedimientos administrativos ralenticen la respuesta de los municipios. Por ello, las autoridades locales no tendrán que solicitar previamente el visto bueno de la Comisión Europea ni enviarle una notificación para poner en marcha las medidas que consideren necesarias.
Con este sistema, Bruselas pretende combinar una mayor capacidad de actuación local con unas reglas comunes para toda Europa. La nueva Ley de Vivienda Asequible busca así que los ayuntamientos puedan responder con mayor rapidez cuando los alquileres turísticos de corta duración formen parte de las causas que estén dificultando el acceso a una vivienda habitual, sin establecer una obligación general de restringir este tipo de actividad.
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