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Así será el sector inmobiliario en 2022, según las grandes consultoras

Los responsables de las grandes firmas desglosan para Brainsre.news su opinión de cómo va a comportarse el mercado inmobiliario español en 2022.

Los precios oportunistas no han llegado a suceder 16

Los portavoces de las consultoras CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, Gesvalt, JLL, Knight Frank, Savills Aguirre Newman y de las ‘Big Four’ Deloitte, EY, KPMG y PwC y la tasadora Tecnitasa desvelan para Brainsre.news cómo será el comportamiento del mercado de inversión inmobiliaria en 2022.

Joaquín Linares, socio de Financial Advisory de Deloitte

Deloitte Joaquin Linares

«Para el año próximo, prevemos una estabilización del volumen de inversión inmobiliaria en niveles similares al ejercicio 2021. 2022 presenta un contexto de revisiones de crecimiento económico a la baja, mayor incertidumbre causada por tensiones políticas, niveles altos de inflación debido a los precios de la energía y la eficacia que ofrezcan las vacunas ante nuevas mutaciones del virus».

«Durante 2022, esperamos cierta inestabilidad durante el primer semestre del año, marcada por la evolución de la efectividad de las vacunas ante las nuevas variantes del virus, así como la continuación en las tensiones inflacionistas. El riesgo de estanflación permanece moderado, dadas las políticas proteccionistas sobre precios de energía y tensiones geopolíticas, pero podría condicionar la actividad inversora a la baja, dado que potenciales subidas de tipo de interés tendrían un efecto dañino sobre los valores inmobiliarios. En contraposición, los fondos europeos Next Generation favorecerán el clima de inversión, donde esperamos una estabilidad en los volúmenes de respecto al ejercicio 2021 y donde los sectores living, hotelero y logístico cobrarán un papel protagonista».

Mikel Marco-Gardoqui, consejero director Head of Capital Markets de CBRE

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«Para 2022, prevemos un ejercicio positivo, aunque marcado por un contexto macroeconómico incierto en el que será clave que las empresas pongan en valor el poder de los datos, la digitalización, el trabajo en entornos laborales y de retail híbridos o las ventajas que ofrece la sostenibilidad. El apetito inversor, apoyado en la recuperación de los fundamentales de mercado, es sólido y nos permite augurar un futuro con buenas perspectivas y mucha actividad. Por último, el control de la pandemia y la inflación serán en principio, y salvo nuevos sobresaltos, los dos temas que más condicionarán 2022″.

«En el mercado de oficinas, asistimos a un momento de reactivación del mercado de alquiler, por lo que entendemos que las rentas comenzarán a reflejar esta mayor actividad. Entendemos que este ajuste será gradual y dependerá de la calidad del inmueble, su ubicación y de la exclusividad de este.

Hay tres factores que van a marcar activamente la demanda de superficie de oficinas:

  • La necesidad de espacio por cada puesto de trabajo.
  • La sostenibilidad y calidad de los edificios.
  • La evolución del teletrabajo.

Somos testigos de una tendencia alcista en cuanto a la demanda de superficie de oficinas. Esperamos que la demanda más activa haga que este 2021 cierre con niveles de contratación superiores a los registrados en 2020″.

«Respecto los espacios ‘flex’, el creciente interés de los inquilinos por estas soluciones y el gradual aumento en el número puestos de trabajo contratados hará que los operadores mantengan sus planes de expansión. El stock de espacio flexible ha aumentado un 22% en 2021 con respecto al año anterior. Esperamos que, en los próximos dos años se duplique el porcentaje de empresas que disponen de espacios flexibles, superando así el 40% de penetración. A nivel de mercado de inversión, esperamos un cierre del cuarto trimestre del año muy positivo. El producto core (edificios con contratos a largo plazo, con inquilinos solventes, en buenas ubicaciones y sostenibles) va a seguir siendo el protagonista, debido fundamentalmente a la seguridad y confianza que transmiten y a la ausencia de financiación para otro tipo de producto más secundario».

«En cuanto al mercado hotelero, nuestra previsión es que continúe la tendencia de recuperación de los valores del producto hotelero de tipo prime, como ya reflejamos en nuestro informe de primer semestre. Esperamos que el producto prime, sobre todo aquellos hoteles vacíos o sujetos a fuertes contratos de arrendamiento, puedan recuperar su valoración pre-Covid para mediados o finales de 2022″

«Respecto al resto de productos, somos más cautos y apuntamos a una recuperación algo más lenta hacia los valores pre-pandemia».

Javier Garcia-Mateo, socio responsable de Inmobiliario en el área de Strategy & Transactions de EY

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«Habrá una demanda similar a la de 2021, en general. Será un año que se seguirá caracterizando por su gran liquidez y gran número de inversores nuevos queriendo invertir en España. Los activos más pujantes seguirán estando en el segmento de residencial, con un pipeline de 2.400 millones de euros».

«En logística, observamos un proceso de transformación del modelo que debería seguir generando actividad, pero mucho menor que la de 2021, con la llegada de nuevos operadores que estarán dispuestos a pagar unas rentas más altas. Además, el hotelero seguirá atrayendo también el interés de los inversores».

Alejandro Campoy, director general de Savills Aguirre Newman

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«Logístico y BTR han mantenido el foco durante toda la pandemia y seguirán captando altos niveles de inversión en 2022. Hoteles, residencias de estudiantes y senior living tienen también amplio recorrido el año que viene. En el mercado de oficinas de Madrid, esperamos también que se reactive la actividad, que ha sido baja este año principalmente por la falta de producto en el mercado de calidad y la complejidad de los acuerdos off market«.

Tanto en retail como en hoteles las rentabilidades son muy interesantes. El gran reto que se encuentran hoy los del inversor no es disponer de liquidez para acometer estas inversiones, sino encontrar el producto adecuado. La introducción de nuevos usos como clínicas, coworking o incluso cambios de uso totales, aunque esto es más complicado, es la vía para reposicionar centros comerciales que no estén funcionando. Los parques de medianas sí están generando especial atención y esperamos movimiento en este tipo de activo».

«En cuanto a rentas, es lógico esperar ajustes en retail pues todavía no ha quedado plasmado el impacto de las renegociaciones y nuevos contratos este año. En hoteles, no esperamos grandes descuentos pero sí muy buenas oportunidades. La demanda es alta y hay muchísimo por hacer tanto en ciudad como en costa para reposicionar la oferta hotelera española».

Sergio Fernandez, director de inversiones de JLL España

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Sergio Fernandez, director de Inversiones de JLL España.

«En 2022, esperamos que el mercado siga la senda de crecimiento y consolidación como uno de los principales sectores que están en el foco de los inversores internacionales. Al confirmarse el crecimiento económico del país, la demanda seguirá creciendo en todas las áreas y sectores, principalmente en aquellos en los que la relación oferta-demanda sigue estando desequilibrada, los que presionará las rentabilidades a la baja y las rentas al alza».


«Sectores como living, logística y oficinas seguirán teniendo una demanda inversora importante en 2022. Sin duda, tanto el mercado logístico como el de BTR seguirán creciendo. El primero como consecuencia del crecimiento del e-commerce y, el segundo, porque es un sector que está viviendo un boom ahora mismo, por la necesidad de tener viviendas dirigidas a satisfacer una demanda desatendida en el mercado español».

«En general, hemos vivido una etapa que nos ha traído cosas buenas ya que se han acelerado algunas tendencias, como la sostenibilidad, el entorno digital, crecimiento del e-commerce, sectores relacionados con la salud, que ha despertado mucho interés tras la pandemia… Todos ellos son áreas cuya dinámica de crecimiento va a seguir en la que es una transformación generalizada muy interesante. Todas las tipologías del inmobiliario crecerán, destacando los activos relacionados con las ciencias de la salud u otros que empiezan a postularse como favoritos, como es el caso de los centros de datos, ya que en España aún existe un stock insuficiente».

Sandra Daza, directora general de Gesvalt

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«El 2022, a pesar de que puede seguir afectado por la incertidumbre provocada por las variantes del Covid-19, se presenta como un periodo de consolidación para el sector inmobiliario. No cabe duda de que, aunque la pandemia ha sido un periodo crítico para todos los ámbitos económicos, nuestra área de actividad no solo lo ha resistido con solvencia, sino que ha salido reforzada, especialmente en segmentos como el logístico o el residencial«.

«Esta situación está sustentada en base a la alta demanda y al alto interés inversor en el sector inmobiliario español. Esto, a su vez, está fundamentado en la alta liquidez existente en el mercado, los bajos tipos de interés y, sobre todo, en la inflación que ha generado la crisis económica de la pandemia, que ha vuelto a convertir el ladrillo en un valor refugio. Habrá que esperar aún unos trimestres para comprobar si se tratará de un entorno de inflación coyuntural o estructural. En cuyo caso, el número de transacciones en residencial posiblemente se modere«.

Jorge Sena, socio y responsable del área comercial de Knight Frank

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«La demanda de espacio de oficinas experimentará un crecimiento en 2022, lo que no significa una recuperación de rentas, sino poder mantener los niveles actuales. Esto repercutirá, sin dudas, en el mercado de inversión, donde los propietarios con perfil de inversión de menor plazo que puedan ocupar sus edificios estarán en condiciones de poner sus activos en el mercado. No veremos, de momento, compresión de yields, a menos que se ponga en el mercado algún activo muy prime que genere alta competencia».

«En logística, esperamos una continua recuperación de rentas en algunas zonas, mientras veremos que otras irán perdiendo interés. Los big boxes y el last mile serán la tendencia de la demanda. Las yields están ya muy comprimidas, aunque no perdamos la capacidad de sorpresa en este mercado».

«En Build to rent, las yields están, aparentemente, arbitradas y las rentas ya han alcanzado niveles acordes con un buen grado de ocupación. A pesar de esto, los inversores seguirán apostando por este sector, dada la fuerza de la demanda. Los sectores de ‘living’ llamados alternativos tienen capacidad de comprimir más sus yields, de manera que veremos ajustes, en particular, cuando portfolios de grandes volúmenes se pongan en el mercado».

Mikel Echavarren, CEO de Colliers

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Mikel Echavrran, CEO de Colliers International.

«Las previsiones, en general, son muy positivas».

«Aparte del mercado logístico y residencial donde la apuesta de los inversores es clara, estimamos que se producirá un notable incremento de la actividad el mercado de Data Centers, que dejará de ser un mercado incipiente y en el segmento hotelero de la mano de la recuperación de la demanda».

Itziar Mendizabal, responsable del Sector Inmobiliario en PwC

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«Hemos visto una recuperación paulatina de las valoraciones de los activos y esperamos continúe así durante 2022. Dado que continuamos pendientes de lo que ocurra con las nuevas variantes de la Covid-19, se continuará necesitando mayor flexibilidad por parte de los propietarios para adaptarse a las nuevas demandas y hábitos de los inquilinos. Cada vez veremos más diluida la pura gestión inmobiliaria y la gestión de la actividad dentro de los activos, como es el caso de la logística, healthcare o life science, lo que está obligando a las compañías a adquirir capacidades tanto de transformación como de tecnología, gestión de dato, etc. En cuanto a los tipos de activos, nuestros clientes han estado con foco en activos como la logística o el BTR pero hemos acabado el año con máximos en transacciones como los supermercados y mayor interés sobre activos alternativos como los data centers, life science o infraestructuras de energía. Por último, remarcar que aunque en el último año no hemos visto muchas transacciones ni de hoteles ni de retail, estamos positivos en relación a este año, donde creemos que empezarán a verse transacciones en este tipo de activos».

Ramón Gayol, socio responsable inmobiliario de KPMG en España

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«En 2022, los grandes protagonistas van a ser los activos cuya rentabilidad estén asociados a rentas actualizadas por inflación. Hay mucho apetito por activos donde la rentabilidad esté indexada a cómo pueda evolucionar la inflación o el IPC. Está tirando mucho por esto el residencial en alquiler, en todas sus modalidades (larga, media y corta estancia). Lo mismo ocurre con las oficinas y los logísticos. Esos van a ser los grandes protagonistas. Residencial en venta va a seguir funcionando bien. Va a haber grandes operaciones, pero de consolidación. Otros que están funcionando bien son los alternativos, en concreto por los data centers, va a haber mucho desarrollo. Tienen unas barreras de entrada altas porque la comercialización no es fácil y las inversiones son altas. Luego, residencias de estudiantes y healthcare funcionarán bien, tanto hospitales como clínicas jeriátricas.

Apetito sigue habiendo el mismo que en 2021. Muchos inversores han estado 18 sin invertir, han levantado mucho capital, los precios no están bajando; por lo tanto, sigue habiendo mucho volumen de capital sin invertir, de equity y deuda. Nuestra expectativa es buena. No creemos que vaya a haber una caída de precios a nivel generalizado porque no hay una percepción de incertidumbre.

Rupert Lea y Reno Cardiff, socios internacionales y directores de Capital Markets en Cushman and Wakefield España

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«El apetito inversor mostrado en 2021 sobre logístico de buena calidad, flexible, sostenible y ubicado en buenas ubicaciones no cambiará. En general, vamos a seguir viendo una aversión hacia el riesgo en el segmento de oficinas pero con mucho interés en activos bien alquilados, que cumplen con los requisitos de ESG y con preferencia del centro ciudad. El ‘ long income’ apoyado con covenants solventes tendrá mucha salida», señala Reno Cardiff, socio internacional y director del Departamento de Capital Markets Business Space en Cushman & Wakefield España.

«Estamos anticipando fuerte interés por parte de los inversores y potencialmente volúmenes de inversión, globales y en Europa, que podrían superar 2021 claramente, sujeto a la disponibilidad de producto», explica.

«Estamos anticipando fuerte interés por parte de los inversores y potencialmente volúmenes de inversión, globales y en europea, que podrían superar 2021 – claramente sujeto a la disponibilidad de producto. El cross border será muy activo con Europa, atrayendo un porcentaje muy importante de la actividad cross border global», añade.

En el caso de los activos terciarios, Rupert Lea, socio internacional y director del Departamento de Retail Capital Markets en Cushman and Wakefield España, «si volvemos a la normalidad en el segundo trimestre, podremos ver un incremento de confianza en el sector retail por parte del inversor institucional». Lea asegura que habrá más transacciones de esta tipología de activos en 2022, con «parques de medianas, hípers y supermercados, centros prime y calle prime« como inmuebles favoritos.

«No hay incremento en rentas en 2022. Pero sí vamos a ver incrementos en ingresos netos en parques y en centros siguiendo la salida de Covid y los descuentos», agrega.

Sergio Espadero, MRICS, director de Consultoría del Grupo Tecnitasa

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«La publicación del Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda ha provocado una gran incertidumbre y constata la tendencia del gobierno actual hacia una mayor regulación, con carácter más restrictivo, del sector residencial que, junto con el sector logístico, han constituido los segmentos refugio de los inversores desde el estallido de la actual pandemia. Aunque no se conoce cómo quedará la redacción final, la aplicación de esta ley, que suscita incertidumbre y tiene cierto sesgo negativo hacia el inversor, podría suponer un freno para la inversión en España y repercutir negativamente en la percepción de la comunidad inversora hacia el mercado residencial español».

«Esta incertidumbre y falta de seguridad que se advierte, está impulsando determinadas tendencias que parece que se mantendrán en 2022: por ejemplo, ya existen casos de Socimis residenciales que han abandonado el régimen fiscal de Socimi ante las restricciones y limitaciones que parece que se impondrán en el corto plazo».

«Una reacción que pensamos que tendrá impacto en la estrategia inversora es la ‘residencialización‘ de los activos terciarios. Actualmente existe una importante demanda de vivienda en alquiler a lo que se suma el auge de nuevas formas de convivencia. Esto está impulsando modelos de desarrollo inspirados en el uso residencial que se construyen sobre suelo terciario como coliving, senior living y en algunos casos el build to rent. Recordemos que, bajo el uso terciario, las limitaciones que se apuntan en el anteproyecto de ley no tendrían efecto, quedando fuera de su alcance»

«Además, esta tendencia es observable en desarrollos urbanísticos donde el segmento residencial se ha desarrollado más que satisfactoriamente, mientras que el uso terciario no ha encontrado demanda, excepto para este tipo de soluciones, vinculadas al segmento living«.

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