Las oficinas, a lo largo de 2021, han recuperado su tracción, a pesar de haberse puesto en duda su viabilidad durante el año de la pandemia. El inversor internacional ha seguido transaccionando grandes complejos de oficinas.
La inversión en el segmento de oficinas cerrará el año por encima de los 2.500 millones de euros. Según explica Alejandro Campoy, director general Savills Aguirre Newman, uno los factores claves ha sido la escasez de producto: «Estamos en niveles similares a los años 2017/2018, años marcados también por la escasez de producto en el mercado. No obstante, las oficinas han seguido estando en el foco de los inversores. A cierre de noviembre hemos alcanzado casi 2.100 millones y esperamos un cierre de año muy activo que podría superar los 2.500 millones de euros siendo el mercado de Barcelona el más activo durante este ejercicio».
Barcelona ha concentrado, durante el ejercicio, el 74% de la inversión, mientras Madrid solo acapara el 21%. Al cierre de 2021, se prevé que en la Ciudad Condal se habrán transaccionado 1.800 millones en oficinas, frente a los 700 millones que se registrarán en la capital.
También el fenómeno de los espacios flexibles ha ganado cuota de mercado. Desde consultora CBRE señalan que el stock ha aumentado un 22%, en 2021, con respecto al año anterior.
«Estamos viendo cómo este tipo de inversión tiene cada vez más en cuenta el bienestar de sus trabajadores, recurriendo a opciones de oficinas con espacios más dinámicos que cuiden de los intereses de los trabajadores y tengan muy presente las necesidades y bienestar de los mismos», explica Joan Cortés, CEO de Grupo Emperador.
Evolución de las rentas
Las rentas de salida, en Madrid, se han mantenido estables en niveles pre-pandemia e, incluso, se han llegado a registrar subidas en algunos activos prime CBD. En Barcelona, detectan un pequeño ajuste en las rentas teóricas, sobre todo en las nuevas áreas de negocio y las zonas prime.
Desde CBRE, explican: «En el mercado de oficinas, asistimos a un momento de reactivación del mercado de alquiler de oficinas, por lo que entendemos que las rentas comenzarán a reflejar esta mayor actividad. Entendemos que este ajuste será gradual y dependerá de la calidad del inmueble, su ubicación y de la exclusividad de este. Esperamos que la demanda más activa haga que este 2021 cierre con niveles de contratación superiores a los registrados en 2020″.
La tasa de disponibilidad al cierre del tercer trimestre es del 9,5% en Madrid y del 8,4% en Barcelona, según Savills Aguirre Newman.
Las rentas a nivel nacional, según la plataforma de Big Data inmobiliario de Brains Real Estate, durante 2021, volvió a marcar nuevos máximos de los últimos seis años. Esto quiere decir que el alquiler de una oficina sigue en tendencia alcista, aunque no de forma vertical. Los últimos datos publicados, correspondientes al tercer trimestre, señalan que el alquiler cuesta de media en España 14,3 euros el metro cuadrado al mes.
Según Savills, la renta prime en Madrid se sitúa en 34 euros por metro cuadrado al mes, en el tercer trimestre. En la ciudad condal, se encuentra en 27 euros.
Furor en el 22@
Casi la totalidad de la inversión en oficinas en Barcelona se registró en el distrito financiero del 22@. También las mayores contrataciones fueron en dicha zona.
Una de las macrocontrataciones del año fue la protagonizada por Glovo. La startup de reparto a domicilio alquiló 30.000 metros cuadrados, precisamente en el 22@. Sus oficinas estarán en el proyecto Mile 22@, de Freo, el cual suma 35.000 m2 y Glovo alquilará casi la totalidad del espacio.
También la segunda mayor contratación del año fue en este distrito financiero. Webhelp alquiló 20.000 m2 en la calle Selva de Mar 125, cuya inauguración está prevista para final de este año.
¿Cuáles han sido las operaciones logísticas más importantes?
La ciudad de Barcelona fue escenario de las grandes transacciones. La operación más relevante del año fue el traspaso final del porfolio Pentagon al fondo de inversión KanAm, por parte de Axa. Después de registrar la venta de ocho activos, en 2019, ahora, vendió cinco edificios más por 280 millones. Estos inmuebles están alquilados a la Generalitat de Cataluña hasta 2033.
Los edificios alojan el departamento de Educación de la Generalitat (Via Augusta, 202), la sede del Instituto de Estadística de Cataluña (Via Laietana, 58), dependencias del departamento de Políticas Digitales y Territorio (Aragó, 244), dependencias del departamento de Justicia (Aragó, 332) y la sede del departamento de Acción Climática, Alimentación y Agenda Rural (Gran Via, 612).
La aseguradora Allianz adquirió a Meridia la sede de Everis Barcelona por 180 millones de euros. Este complejo está formado por dos inmuebles que suman 27.000 metros cuadrados y están aún en construcción. Meridia compró el suelo, en 2018, para venderlo antes de iniciar la construcción por encima de su valoración, situada en 152,9 millones de euros.
La tercera mayor operación fue la compra de DWS de un proyecto llave en mano a Värde Partners. Se trata de un edificio que se promoverá en el 22@ y que costará 128 millones de euros a DWS.
¿Qué ocurrirá en 2022?
El director general de Savills es contundente al respecto: «Esperamos que, en 2022, se firmen grandes operaciones en los mercados de Madrid y Barcelona». También, abre la posibilidad a que la ciudad de Málaga gane más importancia; debido a que está en el foco de grandes multinacionales.
«Esperamos que en 2022 Madrid incremente su actividad. Hay mucha liquidez en el mercado; pero, en Madrid en 2021, ha habido una acuciante carencia de producto que se revertirá en 2022 y que impulsará la inversión total en oficinas en 2022 para superar ampliamente los 3.000 millones de euros. Nuestra previsión de contratación es llegar a 300.000 m2 en Barcelona y superar los 400.000 en Madrid, en 2021», añade Hipólito Sánchez, director de oficinas de Savills.
Para el próximo años, desde CBRE, esperan una fuerte reactivación del mercado del alquiler de oficinas, con su correspondiente reflejo en las rentas. En cuanto a inversión, creen que el producto core será el más beneficiado en 2022 por «la seguridad y confianza que transmiten y a la ausencia de financiación para otro tipo de producto más secundario».
Además, añaden que el interés por producto flex seguirá en aumento: «El creciente interés de los inquilinos por estas soluciones y el gradual aumento en el número puestos de trabajo contratados hará que los operadores mantengan sus planes de expansión. El stock de espacio flexible ha aumentado un 22%, en 2021, con respecto al año anterior. Esperamos que, en los próximos dos años se duplique el porcentaje de empresas que disponen de espacios flexibles, superando así el 40% de penetración».
