Obra nueva, vivienda en cooperativa, house flipping y, en breves, también flex living. La «convicción estratégica» de Gestilar es adaptarse al mercado. Según Alfonso Lacasa, Director Inmobiliario de la compañía, identificar las necesidades del mercado para poder dar respuesta lo antes posible es clave en el actual sector residencial.
La firma, de vocación residencial y fundada por Javier García-Valcárcel en 2009, integra actualmente tres modelos de negocio: la promoción de obra nueva residencial, con Gestilar; la gestión y el desarrollo de vivienda en cooperativa, con Cooper, y el modelo house flipping, con Homes. Pronto, la firma, que ya está estudiando varios proyectos y espera cerrar varias operaciones este año, protagonizará nuevos titulares ampliando su actividad en el espectro inmobiliario.
Al no depender de terceros, la «capacidad de maniobrabilidad» de la marca se convierte en una de sus grandes puntas de lanza. «No somos una macroempresa participada por un fondo que necesita escalar a 12 comités, tomamos las decisiones entre nosotros».
Aunque la rentabilidad es una variable importante, Lacasa asegura que «nunca va a ser el primer factor para dar el okay a un proyecto». El factor decisivo sería el recorrido a medio-largo plazo. Por eso, antes de dar el paso, la metodología de Gestilar pasa por analizar al detalle y asegurarse de que cada proyecto tenga «sentido».
Consciente del actual panorama que atraviesa España en términos de vivienda, «un sector de primera necesidad«, el directivo tiene claro que nada tiene que ver el residencial con cualquier otro segmento inmobiliario. «El objetivo es el cliente, y el cliente es una persona«. A diferencia de lo que sería hacer entrega de una oficina o una nave logística, «cuando entregas una casa es diferente, porque es el hogar de alguien».
A futuro, el objetivo es mantener el crecimiento sostenible: seguir entendiendo qué clase de vivienda prefiere la sociedad; consolidar el área de cooperativas expandiendo su actividad más allá de Madrid; crecer allá donde el mercado house flipping pueda desarrollarse y también explorar nuevos mercados.
En el último episodio de Brains Real Estate News Podcast, el directivo analiza el actual panorama residencial y el impacto del contexto geopolítico en el inmobiliario español; cómo han evolucionado el perfil comprador y la tipología de activo durante los últimos años, y cuáles son los retos del inmobiliario en España.
Panorama actual del mercado residencial en España
Buen ritmo de ventas y de generación de proyectos. Aunque con cautela, Gestilar mantiene «cierta normalidad» y cerrará la primera mitad de año con buenos resultados. Tras haber atravesado diferentes escenarios inesperados, «somos más cautelosos quizá», pero el negocio no ha parado. Lacasa reconoce que el contexto geopolítico «importa y tiene repercusión» en el inmobiliario, pero de forma «más contenida» de la que se podría pensar.
De cara a este ejercicio, sus previsiones son buenas. La marca está muy enfocada en primera vivienda, un producto con demanda constante y oferta insuficiente. «España tiene un problema de acceso a la vivienda, no hay suficientes viviendas para cubrir la demanda que tenemos».
En este escenario, la fase de construcción es donde más tensión ha notado la marca durante los últimos años. Uno de los problemas más acusados es la falta de mano de obra, que acaba por repercutir tanto en los costes como en los plazos. Y a esto se suman todos los factores externos que pueden condicionar los costes y los plazos. Lacasa recuerda que «el inmobiliario es muy complejo por el tiempo que necesitas para un desarrollo».
«La administración debería esforzarse para facilitar el desarrollo de viviendas: que sea lo más rápido y eficiente posible, para que los precios sean lo más ajustados». — Alfonso Lacasa, Director Inmobiliario de Gestilar
Aunque una promoción puede tardar entre unos 22 y 24 meses, el proceso es muchísimo más largo. «Desde que analizamos el suelo y tomamos la decisión de inversión, ya estamos calculando unos costes de producción». Los cálculos han de preverse con dos o tres años vista del inicio de la propia obra, así que la inestabilidad en el sector de la construcción convierte a la ejecución en la fase más tensionada.
A nivel financiero, el panorama es distinto. «Hace mucho tiempo que el sector está muy especializado». Los bancos son muy exigentes y las empresas inmobiliarias son conscientes del cambio: «tenemos bastante acotado el riesgo y los problemas que puedan surgir».
«Gestilar va a seguir intentando crecer siempre que el mercado demande ese crecimiento». — Alfonso Lacasa, Director Inmobiliario de Gestilar
Historia y modelo de negocio de Gestilar
Aunque inició su actividad en el sector residencial bajo el formato cooperativa, Gestilar ha ido transformando su modelo de negocio en función de la demanda real de la sociedad. «Hemos ido pivotando en función del mercado hacia diferentes modelos». Una diversificación a nivel producto que, lejos de contemplar únicamente parámetros económicos como la rentabilidad, también trata de contribuir a la falta de oferta residencial que tanto acusa el contexto actual.
En sus primeros cinco años, la empresa levantó cerca de 1.000 viviendas. Durante aquella época, que coincide con la entrada de los fondos de inversión en España, la compañía fundó una joint venture con Morgan Stanley para dedicarse al Built to Rent. A día de hoy, la marca acumula más de 41 proyectos con más de 6.000 viviendas entregadas, y tiene en marcha otros 12 proyectos que sumarán otras 1.700 nuevas viviendas.
Aunque la mayoría de los proyectos se ubican en Madrid, su presencia abarca toda España: Galicia, Córdoba, Marbella y Mallorca, además de Lisboa.
Perfil de cliente y activo tipo
Más informado, más exigente y con las ideas claras. El cliente tipo de Gestilar es «muy diverso»: desde gente joven que accede a su primera vivienda de cooperativa en protección, hasta perfiles más senior y de origen extranjero que compran proyectos de alta gama en Marbella. Un abanico «gigantesco», pero que siempre entiende cómo funciona un proyecto residencial y sabe lo que quiere.
La compañía celebra este cambio de mirada. Además de sopesar presupuesto, ubicación y tamaño, el actual perfil comprador se preocupa también por la sostenibilidad, la eficiencia energética, la salubridad, la seguridad o la accesibilidad. «La gente pide unos estándares de calidad suficientemente altos«. Y Gestilar no acepta debate: «hacer una vivienda de protección no implica que sea una vivienda peor». La vivienda protegida implica el cumplimiento de unos requisitos en términos de acceso y una limitación en el precio de venta, pero no en las calidades. «Intentamos que los proyectos sean prácticamente iguales que un proyecto de vivienda libre».
A nivel tecnológico, Lacasa opina que nuevos formatos constructivos como la industrialización serán imprescindibles a futuro para asegurar la calidad de los proyectos y lograr ahorros tanto económicos como en plazos. En este sector, el tiempo acaba repercutiéndose en el precio final de la vivienda, pero también en la felicidad del cliente. «Aún tenemos margen de mejora».
Evolución de la demanda: nuevas ubicaciones y prioridades
Lacasa destaca el desplazamiento de la demanda: «no todos los clientes buscan la misma ubicación». A raíz del covid, parte de la sociedad ha dejado de focalizarse en el centro de las ciudades para decantarse por zonas más periféricas. El ejemplo claro son los nuevos desarrollos del Sureste: El Cañaveral, Los Ahijones o Los Cerros.
El efecto se nota especialmente en la capital, donde conviven el aumento poblacional, la subida de precios y la falta de suelo disponible en el centro. La tendencia acabará extrapolando a otras zonas como Málaga, una de las ciudades de moda a nivel tecnológico. También a raíz de la pandemia, la luz solar, la terraza o los espacios verdes —comunes y privativos— han ganado especial importancia.
«La combinación entre una terraza, unas zonas verdes amplias cercanas y una urbanización con piscina son factores que hacen que la gente tome una decisión sobre un proyecto u otro». — Alfonso Lacasa, Director Inmobiliario de Gestilar
Obra nueva, cooperativa y house flipping: las líneas de negocio de Gestilar
| Línea de negocio | Promoción | Localidad | Viviendas | Entrega prevista |
|---|---|---|---|---|
| Gestilar Built to Sell | Isla de San Martiño | Portonovo (Pontevedra) | 92 | 2026 |
| Terrazas de la Medina | Córdoba | 70 | 2026 | |
| Residences Monsanto | Lisboa (Portugal) | 40 | 2027 | |
| Isla de Onza | Sanxenxo (Pontevedra) | 99 | 2027 | |
| Isla Bela | Marbella (Málaga) | 113 | 2028 | |
| Ahijones I | Madrid | 288 | 2029 | |
| Gestilar Built to Rent | Valdebebas | Madrid | 130 | 2026 |
| Mediterránea III | Palma de Mallorca | 331 | 2028 | |
| Cooper by Gestilar Vivienda en cooperativa | Cooper Arturo Soria | Madrid | 21 | 2026 |
| Cooper Los Cerros | Madrid | 83 | 2028 | |
| Cooper Arpo Chalets | Pozuelo de Alarcón | 21 | 2029 | |
| Cooper Pozuelo II | Pozuelo de Alarcón | 93 | 2029 | |
| Cooper Pozuelo Plurifamiliar | Pozuelo de Alarcón | 126 | 2029 | |
| Homes by Gestilar House flipping | Múltiples viviendas en activo | Madrid, Bilbao, Málaga, Sevilla, Lisboa y Oporto | — | — |
Gestilar — Obra nueva residencial
Gestilar está especializada en la construcción de viviendas de obra nueva. Concretamente, Built to Sell (BtS), obra nueva tradicional, y Built to Rent (BtR), obra nueva destinada al alquiler residencial, normalmente adquirida o encargada por fondos de inversión o una sociedad patrimonial.
Cooper by Gestilar — Vivienda en cooperativa
Cooper by Gestilar está especializada en vivienda en cooperativa, tanto libre como protegida, un modelo que tiene «muchísimo sentido» en el momento actual. La marca cuenta ya con proyectos Cooper Los Cerros, Cooper Pozuelo o Cooper Arturo Soria. A futuro, lanzar nuevos proyectos y escalar este producto a nuevas zonas es una de sus prioridades a corto-medio plazo.
Aunque el formato ha vuelto a tener foco en los últimos años, hace décadas que se implantó en el inmobiliario español. Sus grandes desafíos son la expansión a nivel geográfico y el cambio a nivel percepción social. Lacasa explica que a día de hoy la vivienda en cooperativa tiene cabida sobre todo en regiones como Madrid, donde la vivienda protegida se desarrolla fundamentalmente bajo este modelo. No se trata de vivienda de diferentes calidades, sino de vivienda construida en base a una estructura financiera común, en la que el papel promotor —y su margen asociado— deja de existir para dar lugar a los cooperativistas.
«No hay un promotor que tome las decisiones. En una cooperativa, son los cooperativistas, los dueños futuros de las viviendas, los que compran el suelo, contratan a la constructora, deciden qué calidades van a tener y el futuro de su proyecto. Todo, ayudados y apoyados por una gestora profesional, que en este caso es Cooper». — Alfonso Lacasa, Director Inmobiliario de Gestilar
El éxito de un buen gestor de cooperativas está, según Lacasa, en la gestión no solo de la promoción, sino de cómo se traslada la información a los cooperativistas. «Cuando entras en una cooperativa, tú eres el promotor, tú asumes las desviaciones de coste». Por eso es tan importante el papel de la gestora, que trata de evitar desvíos, marcar plazos y acompañar al cooperativista, que siempre cuenta con «cierta incertidumbre».
«Una de las grandes ventajas, más allá de que tú puedas participar en algunas decisiones, es que no hay margen promotor. El margen promotor se lo lleva el cooperativista: se descuenta del precio de su vivienda, así que una vivienda en cooperativa normalmente es más barata que una vivienda de obra nueva al uso». — Alfonso Lacasa, Director Inmobiliario de Gestilar
Homes by Gestilar — House flipping
En Homes by Gestilar, la compañía aborda el mercado house flipping: comprar, reformar y vender en no más de 120 días. Aunque el formato ha existido siempre, ha vuelto a cobrar protagonismo impulsado por el auge de inversores particulares interesados. La marca opera en Madrid, Bilbao, Málaga, Sevilla, Lisboa y Oporto.
Más que por estética, Lacasa señala la necesidad de dar funcionalidad a las viviendas que han quedado obsoletas. El house flipping tiene mucho encaje a la hora de regenerar el centro de las ciudades donde no hay suelo disponible. «No solo es compatible con el modelo de promoción, sino necesario para llegar a donde no llegamos con la promoción al uso».
Acuerdo con A&G
En el ámbito house flipping, la promotora ha cerrado un acuerdo con el área especializada en Real Estate del banco de inversión A&G. Una aportación «extra» de capital que permite desarrollar más proyectos y «seguir creciendo en el negocio», al tiempo que otorga mucha experiencia en el ámbito financiero.
Dado el éxito de esta colaboración, ambas marcas están planteándose ampliarla también al ámbito de obra nueva. «Estamos explorando vías de colaboración entre A&G y Gestilar, no solo con Homes». El primer paso ha sido un nuevo acuerdo, para desarrollar 288 viviendas asequibles en alquiler protegido (VPPL) en Los Ahijones.
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