De «deseable» a «imprescindible». A nivel certificación, el real estate español atraviesa un momento de expansión y profesionalización. Un cambio sin precedentes que se basa en una tendencia impulsada por la regulación y el auge de la financiación verde y las ayudas económicas, según José García, Manager de Soluciones ESG para Construcción en Aenor.
Parte del cambio, «Aenor ha ampliado su catálogo para cubrir todo el ciclo de vida del edificio: desde la fase inicial construcción y diseño hasta la fase de uso, también muy importante». La compañía ha desarrollado un ecosistema basado tanto en Levels como en la taxonomía verde europea, imprescindibles para desarrollar cualquier certificación dentro del sector.
Además de los beneficios puramente medioambientales, en el plano económico es una cuestión que importa. En el mercado actual, «contar con certificaciones da garantías de que el producto va a ser sostenible» a todos los perfiles implicados: desde los inversores y los fondos de inversión hasta los promotores y al futuro comprador, señala García.
En el último episodio de Brains Real Estate News Podcast, el directivo explica en qué consiste esta nueva praxis, qué importancia tiene en los objetivos de descarbonización, qué peso tiene en la actual toma de decisión del sector inmobiliario y cómo está transformando la dinámica tanto del sector público como del sector privado.
Industrialización en el sector inmobiliario español
«Industrialización sí, sin duda». El sector contempla esta nueva forma constructiva como una vía para ganar calidad y trazabilidad y reducir los plazos. Entre el público, sin embargo, el directivo reconoce que todavía persiste cierta confusión con conceptos antiguos como «prefabricado». Una percepción que, desde su perspectiva, está más relacionada con la transformación de procesos, ya que esta metodología exige a constructoras y promotoras que se adapten y evolucionen.
Teniendo en cuenta que la construcción es uno de los sectores que más contaminan, con un porcentaje de emisiones de CO2 superior al 35%, el avance que supone la reducción de residuos hacia un mejor desempeño medioambiental es claro y necesario.
Pero las ventajas son muchas más. En un mercado habituado a tan largos plazos, la rapidez y la estandarización de procesos que aseguren el control de calidad se vuelven factores indispensables en el desarrollo de proyectos. Desde los ingenieros hasta el equipo de producción en fábrica. Realizar el proceso constructivo en un entorno controlado se traduce en más calidad, más estandarización y mejor coordinación entre los distintos equipos.
«Todo ese control en el proceso de ensamblaje de los elementos permite mejores ensayos, una mejor trazabilidad, al tiempo que posibilita la certificación de los productos y los sistemas, y un mejor control a futuro de los mismos». — José García, Manager de Soluciones ESG para Construcción en Aenor
Más que contrapunto, el directivo señala retos a futuro. Si no se planifica correctamente, la rigidez del diseño puede conllevar un proceso de adaptación importante. Y en la misma línea, el reto logístico y de coordinación han de seguir mejorándose para lograr integrar toda la cadena de suministro en el proceso de industrialización.
Apuesta pública y privada por este nuevo modelo constructivo
La apuesta por la industrialización es ya inminente, tanto en lo público como en lo privado. Según García, el modelo «se está imponiendo cada vez más». Mientras que las administraciones públicas lo están adoptando como una metodología clave en materia de vivienda, sobre todo en el ámbito social, las empresas solicitan cada vez más información sobre certificaciones al respecto.
Aunque son muchas las piezas del puzzle que se han movido en esta dirección, el antes y el después lo marcó el propio Gobierno. En mayo de 2025, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (Mivau) publicó el nuevo Perte (Proyecto Estratégico para la Recuperación y Transformación Económica) de vivienda, que incluía 1.300 millones para fomentar la construcción industrializada en España. ¿El objetivo? Solucionar un problema real que afecta a la sociedad: construir 15.000 viviendas al año, llegando a 20.000 anuales dentro de 10 años.
En el ámbito privado, García confirma el interés por estos temas, sobre todo por parte de promotoras, y subraya la aparición de nuevos actores en el sector de la industrialización.
«Aún falta que se materialice más en proyectos, pero la tendencia es clara: cada vez hay más demanda y mayor interés, y se está evolucionando cada vez más rápido». — José García, Manager de Soluciones ESG para Construcción en Aenor
Según la experiencia de Aenor, cada vez más empresas se preocupan por esta clase de certificaciones que implican aspectos muy técnicos y concretos. Cuestiones como los elementos prefabricados de hormigón o el futuro borrador de la norma UNE sobre construcción industrializada. La marca, que ya forma parte del cambio, ha incorporado indicadores especializados en industrialización en varios de sus sellos, y mantiene su objetivo: seguir acompañando en el proceso a las empresas del sector.
La rehabilitación: uno de los grandes retos del RE español
En todos los formatos y en todos los segmentos urge la rehabilitación. A gran escala, a nivel de edificios, pero también a pequeña escala, con la reforma de locales, oficinas, naves y, especialmente por el contexto actual, viviendas. Vencer el desfase entre oferta y demanda en el mercado residencial es el gran reto al que nos enfrentamos como sector, pero no es el único. Alcanzar los objetivos de descarbonización marcados tanto para 2030 como para 2050 es otra de las metas que se vislumbran en el horizonte.
Ahora mismo, García considera que en España estamos «totalmente desalineados» a los objetivos de la agenda 2030, pero también «cada vez más encaminados». En su opinión, el sector está reaccionando de manera positiva: «se está poniendo las pilas». El cambio involucra a todo el espectro inmobiliario: inversores, promotores, constructores y también fabricantes, una arista clave en la ecuación. A futuro, el directivo se muestra optimista: aunque no conseguiremos los objetivos dentro de cuatro años, «para 2050 habrá que intentarlo».
«Contar con procesos constructivos tanto de obra nueva como de rehabilitación que garanticen ese alineamiento con los objetivos de descarbonización es uno de los grandes retos a los que nos enfrentamos». — José García, Manager de Soluciones ESG para Construcción en Aenor
Para hacerlo real, «es necesario que la Administración Pública sirva de tractor y de motor». Desde su perspectiva, ya han empezado a dar ejemplo, introduciendo cada vez más en sus pliegos de edificación requerimientos sostenibles o exigiendo que se certifique que se están haciendo bien las cosas. «Es un gran paso, pero es necesario que vayan un poquito más allá».
¿Qué papel juegan las normativas europeas?
En este punto, Aenor considera que las normativas europeas son una herramienta muy positiva en toda esta transición. «Es una referencia, un motor, que desde Europa se vayan marcando las líneas generales que debemos de seguir».
El marco Levels o la taxonomía verde europea, por ejemplo, han supuesto «un gran salto a la hora de marcar las pautas de cómo medir la sostenibilidad, cómo medir la eficiencia energética, el ahorro de agua, cómo hacer un análisis de ciclo de vida».
La buena noticia es que esto sigue: ya hay próximos pasos en agenda. García se refiere a la EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) o el próximo documento básico de sostenibilidad que saldrá para el Código Técnico de la Edificación, más baremos que contribuirán a seguir marcando el camino de la descarbonización y la reducción de la huella de carbono.
¿Cuándo se certifica un activo inmobiliario: antes o después de ser construido?
El ecosistema de soluciones y certificaciones que ha desarrollado Aenor está enfocado en todo el proceso constructivo. En la fase de diseño, la compañía cuenta con una certificación para evaluar la circularidad en el proyecto de arquitectura, una especie de «guía para poder empezar tu proyecto con la certeza de que estás haciendo las cosas bien».
Ya en la fase de construcción, otro punto importante es tener en cuenta la sostenibilidad de los materiales, mediante herramientas como una declaración ambiental del producto o un sello especializado, que aportan la certeza y la garantía de que el proyecto cumplirá con determinados criterios medioambientales, pero también sociales. Una perspectiva más amplia que introduce además la mirada más humana, con la S y la G de las famosas siglas ESG. «La marca N Sostenible evalúa todos estos conceptos», señala García.
Para el cambio, no hay excusa. Aunque el proceso es diferente, un activo inmobiliario se puede certificar antes o después de ser construido. A la hora de transformar el parque ya edificado, lo único necesario es tener en cuenta ciertos parámetros.
Una conversación que aborda de cerca los retos y oportunidades del sector inmobiliario en materia de sostenibilidad. Ya disponible en Brains Real Estate News Podcast, tu podcast inmobiliario.
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