Fuente: Asprima, nota de prensa (16 de septiembre de 2026)
El proyecto normativo, impulsado por el Ministerio para la Transición Ecológica, busca ordenar la gestión del riesgo de inundación en todo el territorio nacional. Pero, según Asprima, el texto traslada a la cartografía técnica una función que hasta ahora correspondía al planeamiento urbanístico, sin un procedimiento claro de aprobación, revisión o recurso frente a sus efectos.
Un mapa técnico convertido en norma urbanística
La principal crítica de la asociación apunta al papel que la norma otorga a la cartografía de inundabilidad. «El Real Decreto convierte un mapa técnico en una norma urbanística. La cartografía de inundabilidad pasa a decidir qué suelo puede desarrollarse y cuál no, sin un procedimiento claro de aprobación, revisión o recurso», afirma Jorge Ginés, director general de Asprima. La entidad considera que este mecanismo introduce una inseguridad jurídica de fondo para todo el sector promotor.
Riesgo para la vivienda existente y para los proyectos en marcha
El impacto, advierte Asprima, va mucho más allá de las nuevas construcciones. La norma afecta también al parque edificado actual, a los proyectos en marcha y al suelo con planeamiento vigente. «Si nuestra interpretación es correcta, puede bloquear rehabilitaciones, sustituciones de edificios antiguos o cambios de uso a residencial, aunque reduzcan el riesgo actual. Deja fuera además situaciones reales como licencias solicitadas, urbanizaciones iniciadas o reparcelaciones aprobadas», advierte Ginés. La asociación añade que la norma congela igualmente suelo rural y bloquea la construcción de vivienda en suelo ya urbanizado con servicios y aprovechamiento reconocido.
El resultado, sostiene Asprima, es un freno adicional en un momento en el que la producción de vivienda nueva ya resulta insuficiente frente a la demanda en la mayoría de los mercados españoles.
Sótanos y garajes, en el punto de mira
La prohibición de sótanos y garajes bajo rasante añade otro foco de conflicto. La norma veta estos espacios de forma casi absoluta, incluso en zonas inundables de probabilidad muy baja, sin distinción de calado, velocidad, uso o solución técnica. Dado que casi todos los municipios exigen plazas de garaje en sus normativas urbanísticas, «el promotor queda atrapado entre dos normas contrarias, ya que no puede cumplir ambas a la vez», comenta el director general de Asprima.
Ginés añade que la obligación de elevar los usos residenciales un metro sobre la cota de inundación puede afectar además a rasantes, alturas máximas, accesibilidad y número de plantas. Esa reducción directa del aprovechamiento urbanístico «hará inviables miles de viviendas, lo que restringe todavía más la oferta», concluye.
Sin periodo transitorio para aplicar la norma
Por último, la asociación alerta de la precipitación en los plazos, ya que el texto no contempla un régimen transitorio. «La norma se aplicaría al día siguiente de publicarse, aunque todavía no existan modelos, instrucciones técnicas, sistemas telemáticos o cartografía válida», concluye Ginés. Sin esos desarrollos previos, Asprima teme que la aplicación práctica del decreto genere aún más incertidumbre sobre qué suelos pueden desarrollarse desde el primer día de vigencia.
Con la consulta pública ya cerrada, el proyecto de Real Decreto entra ahora en su recta final de redacción, con la advertencia de Asprima sobre la mesa: sin un procedimiento claro para revisar la cartografía ni un régimen transitorio, la norma podría convertirse en un freno adicional para un mercado que ya arrastra un déficit estructural de vivienda. La patronal madrileña, que este año ha renovado su confianza en Carolina Roca al frente de su presidencia, ya había reclamado más seguridad jurídica y agilidad en la tramitación del suelo al analizar el mercado de obra nueva y suelo. El desenlace de este Real Decreto será una nueva prueba de hasta qué punto la Administración recoge esas demandas.
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