La oferta de alquiler cae un 72% en Cataluña con el tope

El 16 de marzo de 2024 entró en vigor en Cataluña el tope de precios del alquiler para 140 municipios declarados zona de mercado residencial tensionado, la primera aplicación autonómica del índice de referencia estatal previsto en la Ley 12/2023. Dos años después, los datos permiten una primera lectura de fondo sobre qué ha pasado en el mercado residencial catalán: el precio que piden los propietarios ha seguido subiendo, la oferta de larga estancia se ha reducido con fuerza y una parte del mercado ha buscado la salida por vías no reguladas.

La cifra más contundente la aporta la serie de precio de publicación. En el segundo trimestre de 2024, justo tras la entrada en vigor del tope, el alquiler se anunciaba de media a 15,45 €/m²/mes en Cataluña. Dos años después, en el segundo trimestre de 2026, esa cifra ha escalado hasta 17,57 €/m²/mes, un incremento del 13,7%. Lejos de contenerse, el precio pedido en los portales ha mantenido una trayectoria alcista prácticamente ininterrumpida.

Una oferta más profesional y más cara

Otro frente donde se lee la tensión es la propia oferta. Nueve de cada diez viviendas anunciadas en alquiler en Cataluña están en manos profesionales; el pequeño propietario particular apenas representa el 10% del escaparate. Y no es un matiz menor, porque marca el precio: los operadores profesionales piden de media cerca de un 30% más que los particulares —17,9 frente a 13,8 €/m²/mes en el segundo trimestre de 2026—, de modo que la parte más asequible de la oferta es también la más pequeña.

El perfil de quién sostiene esa oferta profesional también resulta revelador. El mayor operador por número de anuncios es Spotahome, seguido de plataformas como Uniplaces o HousingAnywhere, especializadas en estancias medias y de estudiantes. Buena parte del escaparate profesional del alquiler catalán no es, por tanto, larga estancia clásica, sino formatos de temporada: la misma vía hacia la que se está desplazando la oferta, como veremos a continuación.

La válvula del alquiler de temporada

Si la oferta de larga estancia se estrecha, la presión busca otras salidas. Y los datos de fianzas depositadas en el Incasòl apuntan con claridad a una de ellas: el alquiler de temporada. Los contratos de temporada en Cataluña pasaron de 9.330 en 2023 a 13.517 en 2024, un salto del 44,9% en el mismo año en que entró en vigor el tope. En Barcelona ciudad, que concentra en torno al 62% de todo el temporal catalán, el avance fue del 40,8% (de 5.970 a 8.406 contratos).

El dato más revelador no es el volumen, sino su localización. El 96% de los contratos de temporada se firma dentro de las zonas tensionadas: 12.982 de los 13.517 de 2024. Es decir, la temporada crece justo donde la larga estancia está topada, un patrón que difícilmente puede atribuirse al azar y que apunta a un comportamiento de sustitución. La tendencia, además, no se ha frenado: comparando trimestres homogéneos, los tres primeros trimestres de 2025 acumulan un 26% más de contratos de temporada que el mismo periodo de 2024.

El piso turístico no absorbió la fuga

Una hipótesis intuitiva sería que la oferta retirada del alquiler tradicional se marchó al alquiler vacacional. Los datos, sin embargo, no la sostienen. El registro de habitatges d’ús turístic de Idescat muestra que los pisos turísticos catalanes tocaron techo en 2024 (105.781 establecimientos) y en 2025 incluso retrocedieron ligeramente, hasta 105.399. Tras el tope, el turístico no se disparó: ya estaba estancado.

Ese techo no es casual, sino en buena parte regulatorio. El Decret Llei 3/2023 de la Generalitat sometió los pisos turísticos a licencia urbanística previa en 262 municipios —los tensionados y los que superan los cinco pisos turísticos por cada 100 habitantes— y les impide conceder nuevas licencias hasta adaptar su planeamiento, con un tope de diez por cada 100 habitantes. La medida afecta a unos 95.000 pisos turísticos ya existentes. Barcelona ha ido más lejos: no renovará ninguna de sus cerca de 10.000 licencias, que se extinguirán en 2028 —una decisión avalada por el Tribunal Constitucional en marzo de 2025— y a la que ya se han sumado municipios del área metropolitana como L’Hospitalet de Llobregat o Cornellà. Con la puerta del turístico cerrándose por decreto, la vía de escape quedó en el alquiler de temporada.

La estadística experimental del INE, que mide por técnicas de web scraping las viviendas efectivamente anunciadas en plataformas como Airbnb o Booking, apunta en la misma dirección desde una fuente y una metodología independientes. La oferta turística anunciada en Cataluña cayó de 56.851 viviendas en mayo de 2025 a 51.305 en mayo de 2026. Dos registros distintos, un mismo mensaje: la vía turística no fue el destino de la oferta desplazada.

Hay además una lectura de matiz que el propio dato revela: las viviendas turísticas anunciadas (unas 51.000) equivalen aproximadamente a la mitad de las licencias registradas (más de 105.000). Solo una parte del parque con licencia está realmente activa en un momento dado, un recordatorio de que el stock autorizado tiende a sobreestimar la oferta turística operativa.

La conclusión que dibujan las cuatro fuentes combinadas es coherente: la presión no se fue al turístico —saturado, a la baja y con la puerta cerrada a nuevas licencias— sino al alquiler de temporada, una figura contractual de meses que ha crecido con fuerza y de forma muy concentrada en los municipios topados. Es una válvula todavía minoritaria en volumen —los 13.517 contratos de temporada de 2024 apenas representan un 2,9% frente a los cerca de 472.000 arrendamientos de larga estancia registrados—, pero su ritmo de crecimiento y su geografía la convierten en el indicador más elocuente de cómo se está reacomodando el mercado.

¿Ha retirado el tope vivienda del mercado?

Hasta ahora, la pregunta se respondía con estimaciones enfrentadas. Los datos de stock de anuncios de Brains Real Estate permiten cuantificarla: la oferta de alquiler de larga estancia en Cataluña se ha desplomado un 72% desde la entrada en vigor del tope, de 68.629 anuncios activos en el primer trimestre de 2024 a apenas 18.878 en el segundo de 2026. La caída venía de antes —el máximo se tocó en 2020—, pero se ha acelerado con fuerza justo a partir del tope.

El contraste con Madrid vuelve a ser esclarecedor, porque ayuda a separar el efecto de la regulación de la tendencia general del mercado. En la Comunidad de Madrid, sin tope, la oferta de larga estancia también se redujo en el mismo periodo, pero mucho menos: un 38%, casi la mitad. Buena parte del descenso responde, por tanto, a un mercado nacional tensionado que absorbe rápido cualquier vivienda disponible; pero el desplome catalán prácticamente dobla al del mercado de referencia sin regular.

¿Dónde ha ido esa oferta? Los mismos datos muestran el trasvase: el alquiler de temporada, que en 2022 apenas suponía el 13% de los anuncios de alquiler catalanes, representa hoy cerca del 40%. Parte de la vivienda no ha desaparecido, ha cambiado de escaparate. El resto alimenta un debate abierto: el sector —la patronal de promotores APCE y los agentes de la propiedad— habla de retirada de pisos y de reconversión a venta de proyectos de build to rent, mientras la Generalitat y el Ministerio de Vivienda sostienen que el mercado reglado no se ha vaciado y que se siguen firmando contratos con normalidad. Ya los estudios académicos del anterior tope, el de 2020 anulado en 2022, estimaron caídas de oferta de entre el 4% y el 15%; las cifras de hoy apuntan a un ajuste bastante más severo, aunque una parte sea atribuible al ciclo del mercado y no solo a la norma.

Barcelona se enfría, la periferia se calienta

El comportamiento del precio tampoco es homogéneo dentro de Cataluña, y aquí aparece otra paradoja. En términos de variación interanual del precio de publicación, la provincia de Barcelona —la más topada, con niveles de partida más altos— es la que menos sube, un 2,5%. En cambio, las provincias periféricas se calientan: Girona encabeza el alza con un 10,33%, seguida de Tarragona (8,31%) y Lleida (3,11%). La contención relativa se concentra donde el índice aprieta más y el precio ya era elevado, mientras la presión se desplaza hacia la costa y el extrarradio. La serie histórica lo ilustra: la curva de Barcelona, que ha liderado con diferencia toda la década, se aplana desde 2024, mientras la de Girona se empina y estrecha distancias.

De 140 a 271 municipios

El propio recorrido normativo confirma que la contención no llegó como se esperaba. Apenas siete meses después de topar los primeros 140 municipios, el Govern amplió la lista con otros 131, hasta un total de 271 municipios y en torno al 90% de la población catalana. En su justificación, el Departament de Territori admitía que el coste de la vivienda había seguido subiendo pese a la reciente aplicación de la contención de rentas: un reconocimiento oficial de que la primera intervención no había frenado los precios.

Madrid, sin tope, sube el doble

El contraste más elocuente lo ofrece la Comunidad de Madrid, que no ha declarado zonas tensionadas y funciona como mercado de referencia sin regular. Sobre la misma serie y metodología, el precio de publicación en Madrid ha pasado de 16,90 €/m²/mes en el segundo trimestre de 2024 a 21,23 €/m²/mes dos años después: un alza del 25,6%, casi el doble que el 13,7% catalán. En el último año la distancia es aún más nítida: Madrid subió un 10,7% frente al 2,3% de Cataluña.

La lectura pide cautela: son mercados con puntos de partida, dinámicas de demanda y condiciones de oferta distintos, y comparar dos territorios no aísla el efecto de una sola política. Pero el patrón es difícil de ignorar. Hasta 2023 ambas curvas avanzaban casi en paralelo; a partir de 2024 —el año del tope— la de Madrid se dispara mientras la catalana se aplana. Que el precio de publicación en Cataluña haya subido, pero a la mitad del ritmo del mercado no regulado, es el matiz que ninguna de las dos lecturas simplistas —que el tope fracasó o que el tope funcionó— recoge por sí sola.

Habrá que seguir de cerca la evolución de ambos mercados para cerrar la comparación en los próximos trimestres. Otros observadores del mercado, como Idealista o Fotocasa, han reportado tendencias en la misma dirección sobre la tensión de precios en Cataluña y Madrid.

Dos años de tope dejan un balance con más matices que titulares. El precio de publicación siguió subiendo —un 13,7%—, pero a la mitad del ritmo de Madrid, un mercado sin regular; y la oferta de larga estancia se ha desplomado un 72%, mucho más que en ese mercado de referencia, desplazándose en buena parte hacia el alquiler de temporada. La ampliación a 271 municipios evidencia que la propia Administración no dio por buena la primera fórmula. La foto definitiva, sin embargo, seguirá dependiendo de cómo evolucionen en los próximos trimestres la oferta disponible y ese trasvase hacia fórmulas no reguladas, las dos variables que mejor resumen a qué coste llega la contención de precios.