Las herencias de vivienda en España alcanzan en 2025 su cifra más alta desde que hay registros, con 208.227 transmisiones, aunque el crecimiento es moderado: apenas un 3,28% respecto a 2024. Ante este patrimonio inesperado, el heredero se enfrenta a una decisión con implicaciones económicas, fiscales y personales: vender, alquilar, habitar o donar.
El fenómeno tiene un trasfondo demográfico inevitable: España está asistiendo al fallecimiento de la primera gran generación propietaria de viviendas, aquella que accedió a la propiedad durante el desarrollismo de los años sesenta y setenta. El resultado es una transferencia patrimonial intergeneracional de enorme magnitud. Según datos del Consejo General del Notariado, solo entre 2017 y el primer semestre de 2025 se han traspasado 3,64 millones de viviendas a través de herencias y donaciones de mayores de 65 años, lo que equivale al 37% de todas las transmisiones de vivienda registradas en ese período.
El perfil del heredero que saca la propiedad al mercado es el de un hombre de 54 años de media, de clase alta o media-alta, que convive principalmente con pareja e hijos, según el Análisis de la vivienda heredada en España 2025 de Fotocasa Research. Por distribución territorial, Madrid lidera con el 18% de los herederos que ofertan vivienda, seguida de Andalucía (16%), Cataluña (14%) y la Comunidad Valenciana (12%).
Evolución de viviendas heredadas en España (unidades)
Fuente: INE / Navarro y Navarro, 2026
Vender: la opción mayoritaria
La venta es, con diferencia, la salida más elegida por quienes heredan un inmueble. Según Fotocasa Research, el 23% de toda la oferta en el mercado de compraventa procede de herederos, frente al 11% que se destina al alquiler. El peso de los herederos en la venta duplica históricamente al del arrendamiento, y la brecha se ha mantenido estable en los últimos años.
¿Por qué prefieren vender? El principal motivo es personal: el 34% de los encuestados por Fotocasa Research señala razones de este tipo, por encima de la media del conjunto de vendedores. A continuación aparece el temor a problemas derivados del alquiler: el 32% quiere evitar impagos, el 21% teme desperfectos en la propiedad y otro 21% considera que la ausencia de beneficios fiscales no compensa los riesgos de arrendar.
Entre las dificultades para vender, los herederos señalan principalmente el precio elevado (21%) y la ubicación de la vivienda (14%), dos variables sobre las que tienen escaso margen de actuación. La labor de las agencias y la disponibilidad de tiempo para enseñar el inmueble completan la lista de obstáculos habituales, según el mismo informe de Fotocasa Research.
Desde el punto de vista fiscal, la venta de una vivienda heredada genera una ganancia patrimonial sujeta a IRPF. La base de cálculo es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición declarado en el impuesto de sucesiones. Los tipos aplicables oscilan entre el 19% y el 26% en función de la cuantía de la ganancia, según la Agencia Tributaria.
Alquilar: fuente de ingresos con resistencias
El alquiler representa la segunda opción en popularidad, aunque a notable distancia de la venta. Quienes optan por esta vía lo hacen fundamentalmente porque la consideran una fuente de ingresos estable: así lo declara el 66% de los herederos arrendadores, diez puntos porcentuales más que en 2024, según Fotocasa Research. Un 44% añade que prefiere mantener la vivienda ocupada para evitar incidentes, y un 38% valora específicamente la rentabilidad que ofrece el arrendamiento frente a otras alternativas.
Sin embargo, las resistencias son significativas. La desconfianza hacia los posibles inquilinos frena al 55% de los herederos que consideran el alquiler, un porcentaje que ha aumentado en los últimos años en paralelo al debate público sobre ocupación e impagos. La falta de tiempo para gestionar el arrendamiento es el segundo freno, citado por el 14%.
Por qué venden los herederos (%)
Fuente: Fotocasa Research, feb. 2025
Por qué alquilan los herederos (%)
Fuente: Fotocasa Research, feb. 2025
* Porcentaje de herederos que citan la desconfianza hacia los inquilinos como principal freno para alquilar.
El alquiler de la vivienda heredada genera rendimientos del capital inmobiliario que deben declararse en el IRPF. Los ingresos obtenidos se integran en la base imponible general, aunque el arrendador puede deducir gastos como la comunidad, el IBI, los intereses de hipoteca pendiente, los seguros o los gastos de conservación. En zonas tensionadas, la normativa vigente puede limitar la actualización de la renta.
Habitarla: cuando el heredero no tiene vivienda propia
Para un segmento de herederos —especialmente los más jóvenes o los que residen en zonas de alta demanda—, la posibilidad de habitar la vivienda recibida supone una salida natural y una vía de acceso a la propiedad imposible de alcanzar en el mercado libre. Esta opción elimina los costes asociados a la venta (plusvalía municipal, IRPF por ganancia patrimonial) y a la gestión de un arrendamiento.
Sin embargo, conviene tener en cuenta que una vivienda no ocupada ni arrendada que no sea la residencia habitual del heredero genera una renta inmobiliaria imputada en el IRPF, calculada habitualmente como el 1,1% del valor catastral revisado (o el 2% si no ha sido objeto de revisión en los últimos diez años), según la Agencia Tributaria. Si el heredero la convierte en vivienda habitual, queda exenta de esta imputación.
Esta opción gana relevancia en un contexto en el que, según datos del INE analizados por distintos medios especializados, la generación que recibe herencias ya no es principalmente la de jóvenes de 25 a 35 años, sino una generación posterior que en muchos casos ya cuenta con vivienda propia. Para ese perfil, habitar la vivienda heredada puede resultar menos atractivo que monetizarla.
Alquiler vacacional: rentabilidad alta, regulación creciente
En determinadas ubicaciones —núcleos turísticos, centros urbanos con alta demanda de viajeros—, el alquiler vacacional puede ofrecer una rentabilidad superior a la del arrendamiento tradicional. Sin embargo, el marco regulatorio ha endurecido las condiciones en numerosas comunidades autónomas y ayuntamientos, exigiendo licencias específicas, limitando el número de días de arrendamiento o restringiendo directamente esta modalidad en zonas saturadas.
El heredero que contemple esta opción debe verificar la normativa autonómica y municipal aplicable antes de iniciar la actividad, así como las obligaciones fiscales específicas: los ingresos por alquiler vacacional tributan como rendimientos de actividad económica si hay servicios adicionales, o como rendimientos del capital inmobiliario en ausencia de estos.
Donar o ceder el usufructo: opciones para la planificación familiar
La donación de la vivienda heredada a un familiar directo es una alternativa válida, aunque conlleva el pago del impuesto de donaciones, cuya carga varía significativamente según la comunidad autónoma. Algunas regiones, como Madrid o Andalucía, aplican bonificaciones de hasta el 99% para donaciones entre padres e hijos, lo que hace esta vía especialmente eficiente desde el punto de vista fiscal en determinados territorios.
La cesión del usufructo —que permite a un tercero usar y disfrutar de la vivienda durante un período determinado, reservando la nuda propiedad— es otra fórmula utilizada en estructuras de planificación patrimonial familiar. El heredero mantiene la titularidad y puede recuperar el pleno dominio al vencimiento del plazo pactado.
Una opción menos explorada, aunque con creciente interés institucional, es la cesión a programas de vivienda asequible gestionados por administraciones públicas o entidades sin ánimo de lucro. En este caso, el titular cede la gestión del inmueble durante un período a cambio de una renta garantizada y de exenciones o bonificaciones fiscales.
Rechazar la herencia: cuando el pasivo supera al activo
No siempre heredar una vivienda es sinónimo de beneficio patrimonial. Los costes asociados a la aceptación de una herencia —impuesto de sucesiones, plusvalía municipal, deudas pendientes, hipotecas, gastos de comunidad atrasados o la necesidad de acometer reformas— pueden superar el valor del inmueble o la capacidad económica del heredero.
En el primer semestre de 2025, más de 28.000 personas rechazaron su herencia ante notario, una cifra que ha seguido una tendencia alcista en los últimos años, según datos del Consejo General del Notariado. La renuncia puede ser pura y simple —sin posibilidad de recuperar la herencia— o en beneficio de inventario, modalidad que limita la responsabilidad del heredero a los bienes recibidos y protege su patrimonio personal frente a deudas del causante.
Cuadro comparativo de opciones para el heredero
| Opción | Liquidez | Ingresos recurrentes | Carga fiscal principal | Complejidad de gestión |
|---|---|---|---|---|
| Venta | Alta | No | IRPF (ganancia patrimonial 19-26%) + Plusvalía municipal | Baja (operación única) |
| Alquiler larga estancia | Baja | Sí | IRPF (rendimientos del capital inmobiliario) | Media |
| Alquiler vacacional | Baja | Sí (estacional) | IRPF (capital inmobiliario o actividad económica) | Alta (licencias, gestión activa) |
| Habitar | Ninguna | No | Exenta si es vivienda habitual; renta imputada si no lo es | Baja |
| Donación | Ninguna | No | Impuesto de donaciones (variable por CCAA) | Media (notaría, registro) |
| Cesión del usufructo | Ninguna | Posible (renta pactada) | IRPF sobre renta percibida | Media |
| Rechazo de la herencia | Ninguna | No | Sin coste fiscal si es renuncia pura | Baja (acto notarial) |
Un mercado que seguirá creciendo
Las proyecciones apuntan a que el volumen de viviendas heredadas continuará aumentando en los próximos años. La transferencia de patrimonio inmobiliario de los baby boomers hacia los millennials —generación con escasa capacidad de ahorro en un contexto de precios al alza— tendrá un impacto estructural en el mercado residencial español durante al menos la próxima década.
En 2024, las viviendas heredadas y donadas en su conjunto equivalieron al 64% de las operaciones de compraventa registradas ese mismo año (721.042), según el Consejo General del Notariado. Una cifra que ilustra el peso creciente de la transmisión hereditaria como vía de acceso —y redistribución— de la propiedad inmobiliaria en España.
Fotocasa Research advierte de que, sin incentivos que favorezcan el arrendamiento de estas viviendas, la tendencia natural es que la mayoría siga canalizándose hacia la venta, en un momento en el que el mercado del alquiler necesita precisamente mayor oferta para aliviar la presión sobre los precios.
Fuentes: INE / Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad; Consejo General del Notariado; Fotocasa Research, Análisis de la vivienda heredada en España 2025 (febrero de 2025); Navarro y Navarro, análisis sobre datos del INE (febrero de 2026); Agencia Tributaria.
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