El residencial español atraviesa un momento de fuerte desequilibrio entre oferta y demanda, factor que impulsa los precios al alza y tensiona aún más el mercado del alquiler. Las perspectivas que publica AURA REE, compañía especialista en valoración de inmuebles, en su informe anual del mercado residencial para 2024, realizado a través de los datos de su plataforma de big data Brains Real Estate, reflejan una demanda que se mantiene robusta, apoyada por un mercado laboral resiliente, la recuperación de la renta disponible y el atractivo de la inversión residencial, frente a una oferta, por el contrario, limitada, con una producción de vivienda nueva en torno a las 80.000 unidades y un stock reducido.
El desequilibrio actual entre oferta y demanda en el mercado residencial lleva a estimar que el déficit de vivienda se podría situar en próximos años por encima del millón, con una creación de hogares que teóricamente ya habría absorbido los excesos de la crisis durante el pasado año 2023.
“Nos encontramos en un momento de mercado caracterizado por una fuerte demanda, soportada por un mercado laboral resiliente, una recuperación de la renta disponible bruta de los hogares y una previsible recuperación del mercado inversor gracias al incremento del spread de la rentabilidad bruta residencial contra la renta fija”, apunta Andrea Rodríguez, directora de AURA REE España.
La oferta, por el contrario, se ve reducida a mínimos por la baja producción de vivienda de obra nueva, en el entorno de las 80.000 viviendas, y por la reducción del stock existente.
Las transacciones inmobiliarias se han comportado de manera muy positiva en el año 2023, rozando las 590.000 viviendas. A pesar de no superar la cifra del año 2022, se trata de una cifra notable, solo superada por los años 2022 y 2007, y esto teniendo en cuenta la fuerte subida de tipos de interés, la baja oferta disponible, y la incertidumbre macroeconómica. Madrid es una de las zonas donde más han bajado las ventas en el último año, debido probablemente a un ticket promedio más alto y una menor oferta disponible.
En cuanto a los precios, el análisis de los precios de publicación nos muestra fuertes crecimientos tanto en el mercado de segunda mano como en el de obra nueva. Las zonas de costa son las que muestran mayor crecimiento, seguidas de Madrid capital, que ha mostrado una gran fortaleza en el último trimestre de 2023.
La obra nueva se caracteriza por su crecimiento en toda España de manera aún más intensa que la vivienda de segunda mano. “En este sentido, destaca el caso de la costa, que no sólo crece por la evolución de los precios sino también por la evolución del concepto luxury, donde se ofertan viviendas cada vez de mayor calidad, llegando incluso a las branded residences, donde la propuesta inmobiliaria se mejora con servicios y aspectos de marca”, añade Rodríguez.
Sobre el mercado del alquiler, uno de los más tensionados debido a la escasez de oferta disponible, llegando a promediar un 63% contra cifras de 2019, siendo los extremos Madrid (-78%) y Barcelona (-71%), cabe destacar los incrementos de precios récord, llegando solo en Madrid a incrementos de hasta un +20% en los últimos 12 meses.
Esta situación, si cabe, estresa más el mercado llegando en el caso de Barcelona a tasas de esfuerzo por alquiler del 40%, por encima de la media de España que se sitúa en un 33%.
