Madrid vende pisos en 3 meses y Palma casi en 6 meses

Mercado Residencial

El mercado de vivienda de segunda mano en España cierra 2025 más roto que nunca. Madrid vende en 3 meses y Palma de Mallorca necesita 5,7 meses: una brecha de 2,7 meses entre la ciudad más rápida y la más lenta, la mayor registrada en toda la serie histórica analizada en las diez ciudades más pobladas de España, según los datos de Brainsre, la plataforma de big data inmobiliario, en base al tiempo de publicación en portales inmobiliarios.

Tres Españas inmobiliarias con dinámicas cada vez más alejadas

El cuarto trimestre de 2025 consolida una fractura estructural en el mercado residencial español que no tiene precedentes en la serie histórica analizada por Brainsre. Las diez ciudades estudiadas ya no forman un mercado homogéneo: se articulan en tres grupos con comportamientos y tendencias radicalmente distintos.

El grupo rápido lo integran Madrid, Valencia, Zaragoza, Sevilla, Barcelona, Málaga y Bilbao, todas por debajo de los cuatro meses en cuarto trimestre de 2025. Son mercados donde la presión de la demanda supera con claridad a la oferta disponible, y donde el ajuste de precios durante el ciclo 2022-2023 fue suficiente para reactivar el interés comprador. En el extremo opuesto, Murcia (5,3 meses) y Palma de Mallorca (5,7 meses) operan con plazos que no han logrado converger con los del resto del país ni en los mejores momentos del ciclo. Su estructura de demanda —más dependiente del comprador de segunda residencia, del inversor o del comprador internacional— impone plazos de decisión más largos de forma estructural.

El dato más llamativo del trimestre no es el de los extremos, sino el de la velocidad del cambio. En 2025, Zaragoza registró la mayor caída interanual de toda la serie con un −17,9%, seguida de cerca por Bilbao (−16,7%) y Madrid (−16,2%). Los tres mercados comparten una característica: arrancaron el año con plazos relativamente altos para su categoría y los han comprimido con una intensidad inusual en tan solo cuatro trimestres.

Madrid y Valencia: los mercados que más se aceleran en 2025

Madrid cierra el cuarto trimestre de 2025 con 3 meses de media para vender un piso de segunda mano, el nivel más bajo desde el segundo trimestre de 2019, cuando el mercado tocó su mínimo histórico en 2,5 meses. La caída respecto a cuarto trimestre de 2024 (3,6 meses) es del 16,2%, lo que equivale a casi tres semanas menos de espera para el vendedor en solo un año.

El movimiento de 2025 en Madrid no es una corrección puntual: los cuatro trimestres del año dibujan una tendencia bajista continua que contrasta con la meseta de 2022-2024. La demanda solvente ha absorbido con rapidez el stock disponible, y la escasez de oferta nueva actúa como acelerador adicional. A este ritmo, el mercado madrileño podría situarse en 2026 en niveles próximos al mínimo histórico de la serie.

Valencia presenta el segundo plazo más corto del grupo con 3,2 meses en cuarto trimestre de 2025, y una caída interanual del 12%. Lo más relevante de la evolución valenciana es el contraste con su máximo histórico: en cuarto trimestre de 2017 llegó a 5,4 meses, el nivel más alto de su serie. En ocho años, el mercado ha comprimido sus plazos en más de dos meses, la transformación más profunda en términos absolutos de las ciudades analizadas.

Zaragoza y Bilbao: las mayores caídas interanuales de la serie

Zaragoza registra en cuarto trimestre de 2025 la mayor caída interanual de todas las ciudades analizadas: −17,9%, pasando de 4,5 meses en cuarto trimestre de 2024 a 3,7 meses. El dato resulta especialmente llamativo porque Zaragoza partía a comienzos de 2025 como la ciudad con el plazo más alto del grupo rápido. El ajuste ha sido rápido y sostenido a lo largo de los cuatro trimestres del año.

Bilbao protagoniza la segunda mayor caída interanual con un −16,7%, cerrando cuarto trimestre de 2025 en 4 meses. La capital vasca guarda el récord absoluto de toda la serie de Brainsre: en tercer trimestre de 2017 llegó a 6,9 meses, el plazo de venta más largo registrado en cualquier ciudad del análisis. Desde ese pico, el mercado bilbaíno ha recorrido casi tres meses de compresión, el mayor ajuste en términos absolutos de todas las ciudades estudiadas.

Barcelona y Sevilla: estabilidad con tendencia bajista moderada

Barcelona cierra el cuarto trimestre de 2025 en 3,7 meses, con una caída interanual del 8,3%. El mercado catalán presenta el perfil más estable del grupo rápido: lleva tres años oscilando en una banda de entre 3,5 y 4,1 meses, sin la pendiente bajista pronunciada que muestran Madrid, Valencia o Zaragoza. El impacto de la regulación del mercado del alquiler —que ha desplazado parte de la oferta hacia la venta— y la menor presencia del comprador internacional actúan como factores moderadores de la velocidad. En cualquier caso, el máximo histórico de la serie barcelonesa se produjo en el segundo trimestre de 2021, con 4,4 meses, en pleno rebote post-pandemia. Desde entonces, la tendencia ha sido bajista, aunque lenta.

Sevilla, con 3,8 meses en cuarto trimestre de 2025 y una variación interanual del −1,0%, es el mercado que menos se ha movido en el último año. Los cuatro trimestres de 2025 son prácticamente planos, lo que contrasta con el dinamismo de Madrid, Zaragoza o Bilbao. La demanda sevillana es sólida pero no genera la misma presión compradora que en los mercados más tensionados. Su mínimo histórico (3,2 meses en cuarto trimestre de 2019) está aún lejos del nivel actual.

Málaga: la excepción que rompe la tendencia del grupo rápido

Málaga es el único mercado del grupo rápido que registra una variación interanual positiva en cuarto trimestre de 2025: +2,3%, con 3,9 meses frente a los 3,8 meses de cuarto trimestre de 2024. Además, entre tercer trimestre de 2025 (3,7 meses, el mejor dato del año) y cuarto trimestre de 2025 el plazo se amplía un 7,1% en un solo trimestre, el mayor repunte trimestral del conjunto.

La explicación tiene raíces estructurales. El mercado residencial malagueño concentra una proporción elevada de compradores internacionales y de segunda residencia, un perfil con ciclos de decisión más largos y sensibles a factores externos como el tipo de cambio o la estacionalidad turística. El repunte del cuarto trimestre —el de menor actividad vacacional— puede ser un efecto estacional amplificado por esa composición de la demanda. En perspectiva histórica, Málaga tocó su mínimo en segundo trimestre de 2019 con 3 meses y su máximo en segundo trimestre de 2021 con 5 meses. Desde entonces opera en una banda estrecha de entre 3,7 y 4 meses.

Murcia y Palma: el grupo lento, en categoría propia

Murcia y Palma de Mallorca forman un grupo aparte. Sus plazos en cuarto trimestre de 2025 —5,3 y 5,7 meses respectivamente— no solo doblan a los de Madrid, sino que no convergen con el resto del país ni en los mejores momentos del ciclo. El máximo histórico de Murcia es el segundo más alto de toda la serie: 6,5 meses en segundo trimestre de 2018. El de Palma es el más reciente de todos: 5,8 meses en tercer trimestre de 2025, un nuevo récord histórico alcanzado en pleno año 2025.

Murcia sí muestra una tendencia bajista, aunque lenta: −8,5% interanual en cuarto trimestre de 2025. El ajuste existe, pero el punto de partida es tan elevado que el mercado murciano permanecerá structuralmente por encima de los cinco meses al menos durante los próximos trimestres. La baja densidad de demanda solvente, la menor renta disponible de la región y la estructura del parque inmobiliario local explican una divergencia que no es coyuntural, sino de fondo.

Palma, en cambio, va a contracorriente de forma activa. Con +7,9% interanual, registra la mayor subida de las diez ciudades y acaba de batir su máximo histórico. La dependencia del comprador internacional —alemanes, británicos y nórdicos con procesos de decisión más largos y mayor sensibilidad al tipo de cambio— y unos precios que superan los 5.000 euros por metro cuadrado explican una estructura de tiempos que se aleja cada vez más del conjunto del mercado nacional.

El factor que más influye: la estructura de la demanda local

Los datos de Brainsre dejan claro que la velocidad de venta de un piso en España no depende únicamente del ciclo económico, los tipos de interés o el nivel de precios. La variable más determinante es la estructura de la demanda local: quién compra, con qué urgencia y bajo qué condiciones de financiación.

En Madrid, Valencia o Zaragoza, la demanda es mayoritariamente de residentes nacionales que buscan vivienda habitual. Sus decisiones son más rápidas, la financiación hipotecaria es más accesible y la presión de la demanda sobre la oferta disponible es más intensa. El resultado es un mercado que puede cerrar operaciones en menos de un mes en los barrios más demandados.

En Palma de Mallorca, Murcia o Las Palmas de Gran Canaria, la demanda tiene una composición más heterogénea: compradores internacionales, inversores, segunda residencia. Estos perfiles operan con horizontes de decisión más largos, mayor complejidad en la negociación y mayor sensibilidad a factores externos —tipos de cambio, fiscalidad del no residente, temporadas turísticas—. El resultado es un mercado estructuralmente más lento que no converge con el resto del país ni en los mejores momentos del ciclo.

La fractura que muestra el cuarto trimestre de 2025 no es, por tanto, coyuntural. Es el reflejo de dos modelos de mercado que coexisten bajo la misma etiqueta de «mercado inmobiliario español», y que los datos de Brainsre permiten diseccionar con una precisión hasta ahora inédita.

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Fuente: Brainsre, plataforma de big data inmobiliario de brainsre.news. Datos de vivienda de segunda mano. Serie histórica segundo trimestre de 2015 – cuarto trimestre de 2025. Las cifras corresponden al tiempo medio de publicación de anuncios de venta hasta la firma de la operación en cada mercado.