El sector hotelero español ha experimentado un destacado impulso durante el año 2023, consolidándose como un destino líder en inversión y batiendo récords de precio medio por habitación transaccionada. Con una inversión total de 4.052 millones de euros, este año se posiciona como el segundo mejor después de 2018 (4.860 millones de euros), según el informe publicado por Christie&Co. Destaca la presencia de inversores internacionales y la venta de carteras de gran tamaño, como la compra de Hispania por parte de Blackstone y la cartera adquirida por Atom Hoteles.
El capital internacional ha desempeñado un papel crucial en el éxito del sector, concentrando un 78% del volumen total de inversión. Singapur, Arabia Saudí y los Emiratos Árabes Unidos han liderado la inversión internacional, representando conjuntamente el 60% del total. El año 2023 se caracterizó por un nuevo récord en el precio por habitación transaccionada, alcanzando los 187 mil euros. Este logro se atribuye a la venta de activos en ubicaciones prime, como la venta del Palacio del Retiro de Madrid o la adquisición del Hotel Mandarin Oriental de Barcelona por parte del fondo Olayan, las cuales superaron el millón por habitación.
Destinos Vacacionales: Líderes en Inversión
El segmento vacacional ha continuado siendo el favorito de los inversores, representando el 67% del total de la inversión. Los destinos insulares, en particular, han desempeñado un papel destacado, acumulando más del 50% de la inversión total.
Las Islas Canarias han destacado con una inversión de 1.134 millones de euros, gracias a la cartera transaccionada de HI Partners, la cual incluía 27 activos. Las Islas Baleares acumularon el 36 % (974 millones de euros) del total invertido en esta tipología de destino. Las numerosas operaciones de cartera con activos en Mallorca e Ibiza tuvieron un impacto significativo en este valor. Un hecho destacado fue la pérdida de protagonismo de la Costa del Sol en comparación con los dos años anteriores, registrando un valor total de 238 millones de euros.
Por otro lado, el incremento de los costos de deuda ha marcado las operaciones independientes, relegando a los grupos hoteleros y family office a niveles más bajos de inversión en comparación con gestoras y firmas de inversión. La financiación alternativa ha ganado terreno en un escenario donde los tipos de interés eran difícilmente trasladables a las proyecciones de inversión.
¿Qué perspectivas hay para 2024? A pesar de los desafíos económicos globales, las perspectivas para 2024 son optimistas. Se espera una distribución equilibrada entre el segmento vacacional y urbano. Mientras los destinos vacacionales seguirán atrayendo inversiones, se anticipa un aumento en las transacciones en destinos urbanos, impulsado por el interés de marcas internacionales y el enfoque en ubicaciones prime, especialmente en Madrid y Barcelona.
En lo que respecta a las perspectivas para este año Alberto Martín, director asociado de inversiones de Christie & Co en España y Portugal, augura: «El primer trimestre de 2024 superará los volúmenes de inversión obtenidos en el del 2023, incentivado por la tendencia de final de año, las operaciones actuales en fase final de cierre y el gran interés por parte de los inversores internacionales, aunque se espera mayor protagonismo por parte de los inversores nacionales en 2024.»
Tendencias Clave para 2024
Crecimiento Sostenido: Se prevé que el sector hotelero mantenga sólidos resultados operativos, compensando ajustes en los RevPAR con la reducción de los tipos de interés y la disminución gradual de la inflación.
Dominio de Inversores Internacionales: La confianza de inversores internacionales continuará liderando la inversión, respaldada por la tendencia asset light adoptada por grupos hoteleros.
Contrato de Gestión en Auge: El contrato de gestión ganará peso, especialmente entre inversores con menos estructura y propietarios independientes, mejorando las líneas de costos y beneficios de la cuenta de explotación.
Protagonismo de Operadores de Marca Blanca: Se espera que los operadores de marca blanca ganen protagonismo, aportando eficiencias en costos a través de contratos de gestión o alquiler.
Alianzas Estratégicas y Operaciones Corporativas: En un entorno global y competitivo, se anticipa un aumento de alianzas estratégicas y operaciones corporativas.
En conclusión, España mantiene su posición como destino atractivo para inversores en el sector hotelero. La confianza internacional, el buen desempeño de los hoteles y un entorno jurídico estable contribuyen a consolidar al país como un valor refugio para inversores, que continuarán diversificando sus inversiones en el mercado español en el año 2024.
