Vivimos en un mundo cada día más complejo, donde el cambio climático, la disrupción tecnológica y la rápida urbanización son megatendencias que están perfilando el comportamiento de las empresas y donde el sector inmobiliario juega un papel fundamental.
Son muchos retos a los que nos enfrentamos en el corto y medio plazo. La eficiencia energética y la descarbonización de edificios, el bienestar y salud de los usuarios, y el desarrollo urbano sostenible ayudarán a mejorar inequívocamente el futuro de nuestras ciudades.
Como parte de la evolución constante que experimenta el mercado inmobiliario, la sostenibilidad se ha convertido en un factor determinante para todos los grupos de interés que participan en él: inquilinos, propietarios, inversores y promotores. Mirando al 2024, todos ellos deberán desarrollar y gestionar inmuebles que se encuentren en mayor armonía con el medio ambiente y las personas, que busquen la eficiencia energética siendo más colaborativos y, en general, más resilientes con los retos a los que el mundo se va a enfrentar en los próximos años.
Agenda Breakthrough
Durante la COP 28, celebrada en diciembre en Dubai, 27 países se comprometieron al ‘Buildings Breakthrough’, enfocado a normalizar la existencia de edificios casi nulos en emisiones y climáticamente resilientes antes de 2030. Este acuerdo se enmarca en la ‘Agenda Breakthrough’, centrada en desarrollar acciones de reducción de emisiones en los sectores más emisores. Recordemos que los edificios son responsables de alrededor de un tercio de las emisiones mundiales.
Para estar a la altura de este compromiso, la consideración de la eficiencia energética y de las energías renovables deberán ser compañeros fundamentales en las actividades de construcción y renovación de edificios de cualquier uso, conclusión a la que se llegó en la COP 28 y que, esperemos, se traduzca en la movilización de finanzas públicas y privadas para poder apoyar las inversiones necesarias asociadas a este gran reto.
Pasaporte de renovación
La descarbonización de la industria también está siendo acelerada por la creciente regulación en materia de energía y emisiones. Nuevas obligaciones ligadas al consumo energético de los edificios y a sus emisiones hacen necesario una monitorización y optimización del impacto que estos edificios provocan en el medio ambiente. Es aquí donde la nueva Directiva de Eficiencia Energética de Edificios (EPBD por sus siglas en inglés) juega un papel fundamental. Esta norma, que entrará en vigor en los próximos meses, establece por primera vez un límite en el consumo energético de los edificios, tanto residenciales como no residenciales.
La norma pone foco, no solamente en la nueva construcción, ya sometida a altas exigencias en España con la nueva versión del Código Técnico de la Edificación de 2022, sino también en la renovación del parque existente, imprescindible si tenemos en cuenta que el 35% de los edificios de la Unión Europea tienen más de 50 años. Los edificios deberán contar con el llamado pasaporte de renovación que recogerá las distintas actuaciones que deben incorporar los inmuebles y que permitirá a los propietarios acometer éstas en distintas etapas.
En cuanto a las emisiones derivadas del consumo energético, la norma contribuye a su reducción ya que plantea una eliminación completa de las calderas alimentadas con combustibles fósiles de aquí a 2040, contribuyendo así al objetivo de que los nuevos edificios deberán ser cero emisiones en 2030 y los ya construidos deben alcanzar este hito como tarde en 2050.
Como cabía esperar, los certificados de eficiencia energética, regulados por Real Decreto desde 2021 y cuyo sistema de clasificación de los edificios difiere de un Estado a otro, se basarán por fin en un modelo común de la Unión Europea, permitiendo la comparación de edificios en diferentes países y facilitando las decisiones sobre financiación en todos ellos.
Cláusulas verdes
Para todo ello, las cláusulas verdes deberán ser un ‘must’ en todos los contratos entre inquilino y propietario para poder alcanzar una neutralidad en carbono plena. Estos compromisos, que empiezan a penetrar en la renovación de contratos, están siendo utilizados bidireccionalmente, tanto por propietarios como por inquilinos siempre que sea posible, aunque quizás el mayor empuje está viniendo de los primeros. Lo cierto es que, aunque los propietarios y los inquilinos pueden tener el mismo nivel de compromisos a nivel corporativo, a menudo las prioridades estratégicas de negocio son diferentes.
El 80% de las emisiones de un arrendador están asociadas con la actividad de los inquilinos. Sin embargo, las emisiones de los edificios que ocupan los inquilinos son, en ocasiones, inmateriales de manera individual dentro de todo el conjunto de su actividad, por lo que no es sorprendente que el foco de los inquilinos, en muchas ocasiones, aún no se centra únicamente en hacer mejoras a los inmuebles que ocupan.
CSRD
Está claro que el sector puede ser un catalizador fundamental para un cambio positivo, alineándose con las aspiraciones globales delineadas en la COP 28. En el terreno de la regulación, mención especial merecen las normas ligadas a la obligación de transparencia y reporting que afectan a cada vez más empresas.
A nivel europeo, la llegada de la CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) en 2024 va a estrechar el círculo y aumentar exponencialmente la cantidad de entidades que deberán medir y reportar su desempeño en lo que a sostenibilidad se refiere. En este sentido, sin duda, un activo que posea una certificación sostenible tendrá ya mucho camino recorrido, no solamente en cuanto a su mayor calidad y eficiencia en comportamiento y comerciabilidad, sino también en lo relativo a accesibilidad y calidad de la información que debe reportarse.
Infraestructura verde y azul
Para nuestras ciudades, se espera una mayor adopción de tecnologías inteligentes que mejoren su eficiencia y las hagan más sostenibles, mejorando la calidad del aire y, por ende, la calidad de vida de los ciudadanos. La construcción y renovación de los edificios desempeñarán un papel crucial en las iniciativas de ciudades inteligentes, contribuyendo a entornos urbanos habitables, inclusivos y resilientes.
Además, se priorizará la regeneración urbana a través de la introducción de elementos que favorezcan la proliferación de biodiversidad. Una ciudad donde hay biodiversidad es una ciudad sana. Es por esto que la infraestructura verde (elementos naturales) y azul (zonas al aire libre accesibles con zonas de agua integrados en el paisaje), se incorporarán en los proyectos, haciendo frente a las implicaciones del cambio climático en la salud y el bienestar de las personas.
Valor social
El valor social será otra fuerza impulsora, con empresas inmobiliarias enfocándose en el desarrollo de viviendas asequibles, participación comunitaria y programas de diversidad e inclusión.
Más que nunca se reconoce y se valora el impacto social que tiene el mercado inmobiliario, haciendo necesario un compromiso más amplio con comunidades más saludables y velando por el bienestar de los inquilinos.
Artículo de opinión firmado por Paula Ordóñez, ESG Solutions & Corporate Sustainability Director en Savills
