Los datos, publicados en el boletín número 58 del Observatorio con información disponible hasta el 20 de octubre, confirman que el encarecimiento no da tregua. Hace un año, el metro cuadrado de vivienda libre se pagaba a 2.094 euros; desde comienzos de 2025, el ritmo interanual de subida no ha bajado del 9%. La vivienda usada, de más de cinco años de antigüedad, sube algo más (12,5%, hasta 2.343 €/m²) que la nueva (12,1%, hasta 2.737 €/m²).
El Índice de Precios de Vivienda del INE, elaborado a partir de las escrituras notariales, apunta en la misma dirección: 111,1 puntos en el segundo trimestre, con base 100 en la media de 2025. Es decir, los precios escriturados ya superan en algo más de un 11% el nivel medio del año pasado.
El gráfico siguiente muestra cuánto costaba de media el metro cuadrado de vivienda libre en cada trimestre desde principios de 2024. Basta seguir la línea para ver la tendencia: de 1.866 €/m² a 2.355 €/m² en dos años y medio, una subida acumulada del 26%.
Valor tasado: precio estimado por las sociedades de tasación, no el precio de compraventa firmado. Fuente: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Boletín OVS n.º 58 · octubre 2026
Madrid y Baleares encabezan el mapa de precios
Por provincias, diez territorios superan ya los 2.200 €/m². La tabla recoge las seis provincias más caras y cuánto ha subido el precio en cada una en el último año. Madrid lidera con 4.090 €/m², seguida muy de cerca por Baleares, mientras que Barcelona, con una subida inferior al 10%, es la que más modera su avance dentro de este grupo.
| Provincia | Precio medio (€/m²) | Subida en un año (%) |
|---|---|---|
| Madrid | 4.090 | +12,6% |
| Baleares | 3.981 | +13,1% |
| Guipúzcoa | 3.515 | +12,8% |
| Barcelona | 3.204 | +9,7% |
| Málaga | 3.084 | +13,8% |
| Vizcaya | 3.025 | +10,8% |
Precio medio de la vivienda libre en el 2T-2026 comparado con el 2T-2025. Fuente: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Boletín OVS n.º 58 · octubre 2026
Las subidas más intensas no se dan en los mercados más caros, sino en provincias del interior y del arco mediterráneo: Segovia encabeza el ranking con un 18,1%, seguida de Valencia (17,6%) y Toledo (17,3%). En el extremo opuesto, Orense (5,6%) registra el menor avance, y Cáceres, Cuenca, Jaén y Ciudad Real se mantienen como las únicas provincias por debajo de los 1.000 €/m².
Las compraventas caen en 43 provincias
La actividad pierde algo de fuelle. Entre abril y junio se escrituraron 182.637 viviendas, un 7,1% menos que en el mismo periodo de 2025, aunque en niveles similares a los de los últimos cuatro años. La vivienda usada sigue dominando: de cada diez operaciones, nueve son de segunda mano, y la obra nueva apenas suma 19.440 escrituras, el 10,6% del total. Las transacciones inscritas en los registros, que recogen las operaciones con algo de retraso, bajan un 1,8%, hasta 167.934.
La caída es casi general: 43 provincias registran descensos. Los más acusados se dan en Álava (-35,6%), Burgos (-20,5%) y Guipúzcoa (-19,4%), y también retrocede con fuerza Baleares (-17,0%). Solo nueve provincias, la mayoría del interior, crecen, con Cuenca (+26,0%) y Soria (+18,2%) a la cabeza.
La demanda extranjera también retrocede. Las compras de personas de otras nacionalidades cayeron un 10,7%, hasta 29.652 escrituras, según el Ministerio, y representan el 15,98% de las compraventas inscritas, de acuerdo con la Estadística Registral Inmobiliaria. Seis de cada diez compradores extranjeros residen en España, y Reino Unido, Países Bajos y Alemania siguen siendo los principales países de origen.
Más hipotecas y de mayor importe
La financiación, en cambio, sigue ganando peso. Según el INE, se constituyeron 128.130 hipotecas sobre vivienda, un 4,4% más, por un importe total de 22.505 millones de euros (+13,6%) y un préstamo medio de 175.641 euros. La banca no relaja los criterios: el préstamo medio cubre el 63,7% del valor de tasación y solo el 9,6% de las operaciones supera el 80%, frente al 11,6% de hace un año.
La accesibilidad toca su peor nivel
El problema de fondo está en la brecha entre precios y salarios. La renta bruta disponible de los hogares creció un 5,5% interanual, menos de la mitad que el precio de la vivienda. El resultado es que comprar una casa exige ya 8,36 años de renta íntegra de un hogar, frente a los 6,84 de comienzos de 2018, y que el esfuerzo anual, es decir, la parte de la renta que se destina a pagar la vivienda sin contar deducciones, sube hasta el 38%.
Para el sector inversor, el alquiler pierde atractivo relativo. La rentabilidad bruta, lo que genera la renta anual frente al precio del inmueble, ha bajado al 2,90% según el Banco de España, desde el 4,09% de 2018, porque los precios de venta suben bastante más deprisa que las rentas. Al mismo tiempo, la riqueza inmobiliaria de los hogares alcanza los 8,19 billones de euros, un 12,2% más.
La tensión también empieza a reflejarse en los juzgados y en los registros. Las ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre vivienda habitual de personas físicas sumaron 3.703 en el trimestre, un 27,6% más que un año antes, según el INE. Las demandas de lanzamiento presentadas ante los tribunales crecieron un 26,8%, hasta 17.276, de acuerdo con el Consejo General del Poder Judicial, aunque la morosidad del crédito para comprar vivienda sigue en mínimos: 1,4%.
En el lado de la oferta, la respuesta llega sobre todo desde la vivienda protegida, que marca su mejor dato en 14 años, mientras que las viviendas libres terminadas caen un 6,6% en el trimestre.
El segundo trimestre retrata un mercado que vende algo menos pero más caro, con hogares que necesitan cada vez más años de renta para acceder a una casa y una financiación que crece en importe. Mientras la oferta libre no acelere, el ajuste seguirá recayendo en la capacidad de compra de las familias.
Nota metodológica · Fuentes
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